在全球资本市场震荡之际，国内的公募REITs却展现出独立行情。今年以来，中证REITs全收益（932047.CSI）指数整体涨幅已接近13%①。尽管近期市场有所回调，但仍吸引了众多投资者的关注。
公募REITs的“吸睛”体质
公募REITs对于许多投资者来说，是一种较为陌生的新兴金融工具，但实际上REITS已经有了60年以上的历史，有44个国家和地区推出了相关市场。无论是在国外相对成熟的市场还是在国内的新兴市场，REITs都展现出了巨大的潜力。
今年公募REITs有不错表现，尤其在近期全球动荡的市场环境中受到投资者的青睐，主要得益于以下几个方面的原因：
一是较高的历史分红比例：随着无风险利率的持续下行，有望提供高息的资产变得稀缺。从 2023年各REITs分红情况看，27只REITs平均现金分派率达6.39%，这使得公募REITs在低利率环境下更具吸引力②。（历史现金分派表现不预示未来收益，请谨慎参考）
二是适中的风险水平：公募REITs本身的风险收益特征定位介于股票和债券之间，并且结合了两者的优点。
三是与传统资产较低的相关性：REITs与股票、债券等传统资产的相关性较低，能够帮助投资者实现资产配置的多样化，降低整个投资组合的风险水平。
博时产业园REIT再下一城
公募REITs受益于政策利好，投资者信心得以不断提升。
2月8日，证监会发布《监管规则适用指引--会计类第4号》，明确原始权益人及投资者双方均可将REITs确认为权益属性产品，可避免二级市场波动对利润表的影响，引导更加长期、稳定资金入市，有助于稳步推动REITs 市场扩容。
4月12日，国务院发布新“国9条”，文中三次提及REITs，显示了政策层面对REITs市场高质量发展的高度重视。
7月26日，国家发展改革委发布了《关于全面推动基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）项目常态化发行的通知》，为公募REITs的高质量发展提供了战略指导和政策支持。
公募REITs热潮下，已上市REITs资产区位优势凸显，其中博时招商蛇口产业园作为首批上市公募REITs中的央企项目，获得不少投资者对其配置价值的认可。博时招商蛇口产业园REIT自上市以来共进行了6次分派，累计分配金额为2.54亿元，切实增强了投资者的获得感③。
博时招商蛇口产业园REIT于2021年6月21日正式上市，助力招商蛇口产业园区在行业内率先打通产业园区持有物业的 “投、融、建、管、退”全价值链的运营模式，优化园区资产组合，提升资产质量和运营效率。2023年6月16日，博时招商蛇口产业园REIT扩募上市，再次成为国内公募REITs首批扩募项目之一，引领REITs市场。
目前，博时招商蛇口产业园REIT底层资产共包括三大基础设施项目，分别为位于光明区招商局智慧城的光明加速器二期项目，位于南山区“蛇口网谷”的万海大厦、万融大厦。
万海大厦
万融大厦
➤ 基金定期报告显示，截至二季度末，基础设施项目总体期末时点出租面积189,774.12平方米，期末时点出租率为93%，基础设施项目运营情况较为稳定，收入完成情况基本符合预期④。
博时基金作为头部公募基金管理公司，主动融入盘活存量资产、扩大有效投资的国家发展大局。公司致力于积极参与REITs试点发行工作、加强自身投资能力和运营管理能力建设，积极打造REITs前后端产品链条，为投资者提供更专业、更全面的服务。目前公司尚有多支公募REITs业务在推进过程中，行业覆盖产业园、交通、清洁能源、旅游景区多个领域。值得一提的是，今年4月，博时津开科工产业园封闭式基础设施证券投资基金正式获得证监会和上交所批复，成为博时基金旗下第二只REIT基金产品。
作为天津市首单REITs项目，博时津开科工产业园REIT的成功获批标志着天津市在资本市场创新领域迈出的重要一步。此次博时津开科工产业园REIT项目底层资产为位于天津经开区的天河数字产业园项目和大陆汽车厂房项目。以上项目以优越的地理位置、成熟的运营模式和良好的市场前景，有望成为天津市滨海新区产业园区的标杆。
天河数字产业园项目
大陆汽车制造基地项目
展望后市，博时蛇口产园REIT基金经理刘玄表示，“产业园区是推动产业集聚、优化经济布局的重要载体，是经济发展的重要引擎。2024年，预计各地政府都将把产业园区工作重心聚焦到提质提效提速发展上来，推动产业园区的改革再深化、发展再提质、能级再提升，为地方经济高质量发展、中国式现代化建设实践打造强引擎。投资上，产业园区运营行业在利率下行的市场环境中吸引力进一步凸显。”
作为首批获得全牌照的大型基金公司，博时基金凭借专业投研、产品和多元化资产配置工具，持续为客户提供全面、综合的资产管理服务。公司打造了完备的产品链条，涵盖股票型、债券型、混合型、QDII型等主流基金品种，覆盖从公募到非公募、从股票投资到固定收益投资、从低风险到高风险、从主动管理到被动管理、从国内到海外等不同基金产品类型，服务逾1.6亿客户。
截至2024年二季度末，博时基金管理资产总规模逾16037亿元人民币，剔除货币基金后，博时基金公募资产管理总规模逾5965亿元人民币，累计分红逾2009亿元人民币，是目前我国资产管理规模领先的基金公司之一。
此外，据天相投顾基金评价中心发布的数据，2024年上半年，博时基金在管基金产品利润合计为98.87亿元。其中，今年二季度，博时基金在管基金产品利润为54.09亿元，在价值创造上追求行业领先。
①数据来源：Wind，中证REITs全收益（932047.CSI）指数年内累计上涨12.57%，统计区间2024.01.01-2024.08.12；历史数据仅供参考，不代表未来，市场有风险，投资需谨慎；
②数据来源：Wind，统计区间202301.01-2023.12.31，平均现金分派率为算术平均数；
③数据来源：基金二季报，截至2024年6月30日；
④数据来源：基金二季报，截至2024年6月30日。
风险提示：
基金不同于银行储蓄和债券等固定收益预期的金融工具，不同类型的基金风险收益情况不同，投资人既可能分享基金投资所产生的收益，也可能承担基金投资所带来的损失。基金管理人承诺以诚实信用、勤勉尽责的原则管理和运用基金资产，但不保证本基金一定盈利，也不保证收益，基金净值存在波动风险，基金管理人管理的其他基金业绩不构成对本基金业绩表现的保证，基金的过往业绩并不预示其未来表现。投资者应认真阅读《基金合同》、《招募说明书》及《产品概要》等法律文件，及时关注本公司出具的适当性意见，各销售机构关于适当性的意见不必然一致，本公司的适当性匹配意见并不表明对基金的风险和收益做出实质性判断或者保证。基金合同中关于基金风险收益特征与基金风险等级因考虑因素不同而存在差异。投资者应了解基金的风险收益情况，结合自身投资目的、期限、投资经验及风险承受能力谨慎决策并自行承担风险，不应采信不符合法律法规要求的销售行为及违规宣传推介材料。本材料中所提及的基金详情及购买渠道可在管理人官方网站查询-博时基金-基金产品，博时基金相关业务资质介绍网址为：http://www.bosera.com/column/index.do?classid=00020002000200010007。
