01
公募REITs是什么？
产品定义
REITs（Real Estate Investment Trusts，即不动产投资信托基金）是以发行收益凭证的方式汇集投资者资金，由专门机构进行管理，并将收益分配给投资者。国内的公募REITs是一种可上市交易的公募基金。企业通过公募REITs可以实现“资产的上市”。
产品结构
我国公募REITs采用“公募基金+资产支持证券”产品结构，通过依法设立公开募集基础设施证券投资基金，募集资金购买同一实际控制人所属的管理人设立发行的基础设施资产支持专项计划（ABS），最后投向项目公司股权，完成对标的基础设施项目的收购。
资产类型
公募REITs目前覆盖的资产类型主要包括产权类和特许经营权类资产。
产权类项目是指以租金为主要收入来源的产权类资产，如：仓储物流、保障性租赁住房、购物中心、产业园区、数据中心等。
特许经营权类项目是指依据与政府签署的特殊经营协议进行收费的特许经营类资产，如：环保、高速公路、市政工程、新能源发电等。
目前重点聚焦行业如下：
资产收益要求
产权类项目，预计未来 3 年每年净现金流分派率原则上不低于 3.8%。
经营权类项目，经营期内部收益率（ IRR ）原则上不低于 5% 。
首发资产规模
保障性租赁住房项目，资产估值原则上不低于8亿元。其他类型项目，资产估值原则上不低于10亿元。
定期分红要求
公募REITs上市后，每年给投资者分红不得少于1次，分红比例不低于可供分配金额的90%。
（注：该分派率不构成任何一方的刚兑责任）
募集资金用途
公募REITs募集的资金可以用于新项目开发、旧项目盘活、偿还存量债务和企业补流。
杠杆比例规定
公募REITs基金上市并完成资产交割后，整体资产负债率不得超过28%。
02
基础设施公募REITs能满足客户哪些需求？
公募REITs是盘活存量资产、扩大有效投资、服务实体经济的重要工具，对于企业降低负债、盘活资产的意义显著。具体来讲：
盘活存量资产
通过发行公募REITs，将项目股权打包售出，可以为重资产企业回收现金、降低负债，有助于重资产企业盘活存量资产，实现轻资产转型。
改善财务报表
对于资产负债表，可以降低负债率；对于利润表和现金流量表，也有一定优化作用（负债减少导致财务费用降低、权益转让带来一次性收益等）。
扩大资本金来源
募集资金可以用于企业的其他项目开发的资本金，实现滚动投资。
提高抗风险能力
公募REITs可提前回收资产的未来现金流，提高抗风险能力。
提升市场知名度
企业通过公募REITs登陆沪深交易所，实现公开上市，有助于提升在资本市场的知名度。
03
银行参与公募REITs业务会有哪些收益？
服务实体经济
公募REITs作为盘活存量的有效工具、投融资机制的重大创新，能够帮助企业在不增加债务的情况下提前收回投资，为企业形成资金良性循环，为实体经济发展提供动能，是做好“五篇大文章”、落实中央金融工作会议要求“优化融资结构，发挥资本市场枢纽功能”的重要抓手。
增强客户粘性
公募REITs是战略产品和股权纽带，具有长期性和排他性。商业银行可以与基金公司产生协同效应，通过公募REITs与客户构建长期的互利合作关系，深度参与客户的战略规划和执行，为商行业务做铺垫准备。
增加综合收益
商业银行可以协同基金管理人，拟定合理的REITs业务方案，争取到REITs基金交易过程中的存贷款机会。
争取衍生业务
REITs基金上市后，商业银行可以作为顾问，在项目公司授信、理财等方面，为基金管理人更好的履行财务管理职责提供辅助支持，争取衍生业务。
04
银行业务与公募REITs业务如何协同？
主动管理
银行可通过旗下基金公司作为基金管理人，主动参与到REITs业务中，协调提供各类综合化金融服务。
项目贷款
银行可向公募REITs产品或底层项目公司提供贷款，贷款用途包括基础设施项目日常运营、维修改造、项目收购等。
投资参与
银行可协调理财资金、公募基金、保险资金参与公募REITs投资，也可根据发行人需求，在法律法规允许的前提下参与战略配售。
资金监管
银行可争取基金募集账户、项目公司监管户等的资金沉淀。
05
基础设施公募REITs如何履行申报流程？
发行流程主要包括：企业向发改委申报项目、发改委推荐至证监会、向交易所提交上市申请。具体步骤如下：
发行人选择入库项目，向省发改委申报→省发改委上报国家发改委审核，通过后推荐至证监会→证监会交易所同步审核→通过后交易所出具无异议函，并由证监会注册公募基金。
保租房等监管重点支持项目，从招标到发行的时间有望控制在一年以内。
06
基础设施公募REITs的发行规模如何确定？
目前公募REITs的估值方法主要采用收益法（现金流折现法），本质上是对项目未来收益的提前兑现。影响公募REITs估值的因素主要有三个：
项目的经营净现金流
结合历史现金流数据、所在区域情况，合理预测项目未来的现金流水平。
贴现率
一般使用WACC计算得来。
经营期限
特许经营权项目期限一般为特许经营权剩余年限，产权类项目主要为土地使用权的剩余年限。
07
REITs家族还有哪些重要成员？
Pre-REITs
Pre-REITs是一种私募基金，用于投资、收购、培育具有发行公募REITs潜力的基础设施项目。其目的是对合适的基础设施项目进行运营、孵化，未来可通过发行公募REITs实现退出。
类REITs
类REITs是一种私募资产证券化产品，在银行间或交易所发售专项计划份额募集资金，通过私募基金等SPV中间架构，投向资产所在项目公司，一般以资产未来所产生的现金流为偿付来源。产品通过结构化设计，对优先级投资人提供信用增级。
公募REITs与类REITs的区别
公募REITs与类REITs名称相似，但二者在产品设计和产品属性、投资逻辑等方面存在诸多差异。
在产品设计上的差异：
公募REITs采用公募基金+ABS结构；而类REITs采用的是单层ABS结构。
在产品属性上的差异：
公募REITs偏权益，类REITs偏债。
公募REITs的投资收益来源于分红和资本利得，具备权益属性；类REITs的投资收益得到发行人的增信保障，具备固定收益属性。
主要区别见下表：
08
REITs市场发展为什么备受关注？
从市场投资人角度和企业发行人角度，REITs均有着重大意义。
对于投资人而言
相比于股票和固收类产品，REITs投资于实体资产，波动性较低，主要收益来源为租金收益和资产增值，具有强制分红特点，为投资者提供了长期、稳定的现金流收入。
对于发行人而言
REITs是盘活存量资产、形成投资良性循环的有效工具，为发行人提供了可持续的权益资金募集平台。
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