作者：兴银基金研究主管、消费新趋势基金经理 乔华国
近期，房地产重磅政策密集出台，5月17日央行更是“三箭齐发”力挺楼市。金融市场上，地产板块出现罕见的强势反弹行情，地产相关产业链也有不错表现。
具体表现而言，此前低迷数年的地产板块在近期颇有扬眉吐气的意味。数据显示，自4月25日至5月17日，申万房地产指数累计上涨28.55%，在一级行业指数中位列第一，同期，沪深 300 指数上涨6.94%。
这轮地产股反弹背后的逻辑和驱动因素是什么？行情持续性如何？政策方面出现了哪些关键变化？与2014年“去库存”有何不同？后市关于房地产的投资机会如何？如何把握？对此，中国基金报记者采访了兴银基金研究主管、消费新趋势基金经理乔华国，带来最新观点分享。
——以下为采访全文——
多重因素共同驱动地产行情
政策方向性转变是关键
中国基金报：地产股在近期出现罕见反弹，其背后的主要逻辑是什么？当前地产板块行情主要由什么因素驱动？
兴银基金乔华国：地产股罕见反弹既有以往政策驱动的投资惯例，也有我们看到地产问题逐步解决的希望。我们认为中国人对房地产需求是有底线的，目前是需求大周期见顶后的再平衡，但市场在努力寻找地产最差需求和长期均衡需求之间的关系。21年以来，房地产销售面积从18亿平米快速回落，高杠杆的房地产企业面临了巨大的压力，最后体现的结果是房地产行业正在进行史上最强的供给侧改革。单纯靠市场调节较为困难，需要政策恢复居民购房信心，让市场找到房地产市场长期需求的锚。
本轮行情处于政策催化阶段
持续性有赖行业基本面变化
中国基金报：当前来看，本轮地产行情持续性如何？行情能否持续的关键点是什么？
兴银基金乔华国：我们认为决定行情持久性主要是供给侧出清后，房地产企业市占率提升和盈利能力恢复，这个阶段是真正考验房地产企业的运营能力，公司的分化会特别明显。在房地产行业进入新阶段之前，一方面从需求端，我们希望看到政策组合拳提振居民购房信心，也希望看到资质比较差的房地产企业退出市场，从而优化供给结构。
与2014年“去库存”相比
存在诸多不同
中国基金报：4月末高层会议提出统筹研究消化存量房产和优化增量住房的政策措施，具备方向性意义，令人联想到2014年的“去库存”。对此您怎么看？与以往相比，近期的房地产相关支持政策有何不同？预计政策未来主要发力点会是哪些方向？
兴银基金乔华国：现在房地产行业面临情况与2014年有相同之处，但更多的是不同。相同之处在于居民都面临购房信心不足的问题，不同之处在于2014年我们还有很大的新增需求没有被满足，当时城镇化率是55%，而现在已经达到了66%，当时还有大量的旧城需要改造，而目前已经基本完成了全国性的旧城改造。需求的背景不一样，也对政策的要求不一样，我们不能期望政策再拉动需求快速增长，甚至再创新高，我们的政策目标应该是能够托住房地产销售面积快速下滑，尽快达到房地产长期需求区间。2023年以来，房地产行业的政策注重供给侧——救房地产企业，到拉需求侧——刺激居民购买住房，甚至政府购买住房后形成保障房。虽然当前房价有压力，居民购房需求还未很有效拉动，但我们认为现在的房地产政策已经接近解决根本问题。
当前地产股已在历史底部位置
中期看基本面 长期看模式
中国基金报：目前而言，房地产股是否已经触底，从短中长期角度，您怎么看待地产后市行情？
兴银基金乔华国：我们认为未来的房地产行业将进入头部集中化的阶段，我们看好一些房地产央国企和一些运营能力强的民企，对于这些企业，我们倾向于认为股价已经触地，但剩下的地产公司可能需要面临继续收缩、转型甚至退出市场。
短期行情依赖于政策强度，中期我们看好优质公司的成长和盈利能力恢复，长期需要考虑地产公司商业模式的转型，带来长期良好的资本回报。
龙头市占率将提升
看好央国企和运营能力强的民企
中国基金报：在接下来的行情中，哪些类型房地产企业会是投资首选标的？相关细分产业链是否也有表现机会？
兴银基金乔华国：我们看好一些房地产央国企和一些运营能力强的民企，包括A股和港股，其中可能更看好港股。
具体到投资逻辑是找寻供给出清后的优质企业的投资机会，包括在建材和家居行业，不过不同子行业供给出清存在差异，需要详细分析。家居行业存在二手房装修的需求，这类需求程度高于建材，而目前市占率超过10%的优秀企业较少，因此我们对家居板块的长期投资机会保持关注。不少建材和家居企业已布局了出海，并且逐步打开新的业绩空间，这也提供了地产链的潜在投资机会。
未来机会来自供给逻辑
关注优质企业的价值重估
中国基金报：当前在房地产领域投资，需要关注的机会和风险分别是什么？您将采取怎样的配置策略？
兴银基金乔华国：我们认为地产领域未来的机会来自供给逻辑，当前行业的竞争要素和过往已经完全不一样。过往要求融资能力和周转速度，但今后更多会要求产品开发能力与成本控制能力，企业是否能够及时转型是关键的风险。我们采取的配置策略是寻找具有核心竞争优势的企业，目前我在地产上行业的主要关注度集中在地产链。
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