一线城市相继执行“认房不认贷”后，房地产又成为关注焦点。
当前地产需求端政策逐步放松，是顺应地产供需格局变化之后的灵活调试。这也意味着本轮地产需求政策调整之后，地产或将呈现大分化。
一线城市能否迎来地产趋势转变，并带动低能级城市房产销售？
哪些地区需求将被激活？
未来哪些地区还缺房子？
民生证券在《哪些城市还缺房子》一文中（20230906），做了详尽阐释。我们摘录了精华部分：
先上主要结论：
➢ 不同省市存量住房的供求矛盾不同。有的短缺，有的供需平衡，还有的供大于求。
➢ 经济发展程度较高地区、人口净流入较多、能级较高的城市，相对“缺”房子，尤其缺高品质住宅。
➢ 存量住房供需错配之下，人口流入的高能级城市，地产修复动能或更足。能否传到至低能级城市？过去的经验、规律或不再简单地适用于未来，有待观察。
根据之前测算，2021年中国城镇居民户已实现户均1套房，2022年城镇居民户均1.03套房。
户均1套房似乎指向，当下中国城镇居民已不缺住宅。
但中国人口规模巨大，不同群体给出的答案存在极大差异。
01
各省城镇居民住宅呈现两层分化
1.1 户均数量分化明显
各省城镇家庭住宅套户比=住宅总套数/家庭户数=（商品住宅套数/家庭户数）/（商品住宅套数/住宅总套数）=户均拥有商品住宅数量/商品住宅占比
商品住宅套数为历年来商品住宅销售套数加总得到。
假定租赁其他住宅和购买二手房都是商品住宅，因此将租赁其他住宅、购买商品住宅与购买二手房加总，得到商品住宅占所有住宅的比例。
测算结果显示，31个省市自治区的城镇居民户均拥有住宅套数分化明显。
其中，海南的城镇家庭住宅套户比最高，为2.2，意味着海南的城镇居民户均拥有2.2套住宅。
但有部分省市城镇家庭住宅套户比远低于1.0，如北京的为0.6，上海的为0.7，远远够不上“户户有房”的标准。
户均拥有住房最多的省份与最少的省份之间的差距达2倍以上，区域供需差异尤为明显。
中西部省份的城镇居民户均拥有的住宅数量明显多于东部地区。
部分省城镇民户均拥有住宅数量
资料来源：国家统计局、民生证券研究院测算
1.2 品质分化明显
各省城镇居民拥有住宅在品质上也同样存在分化，主要体现在两个方面。
一是住宅房龄分布分化。
部分省市2000年以前建造的住宅比例超过三分之一。
上海近五成住宅都是2000年以前建造，北京和天津在2000年以前建造的住宅比例也近4成。
中西部地区是在2000年以后才进入大规模商品房建设时期，住宅房龄普遍在20年以下，相对较新。
部分省市 2000 年以前建造的住房比例超过三分之一
资料来源：国家统计局、民生证券研究院
二是住宅户型分布分化
上海、广东、浙江和北京等省市城镇住宅户型普遍偏小，一居室占比超3成。这类省市土地资源紧张、房价相对较高。
相反，中西部等房价相对低廉的地区，居民有能力购买更大面积房屋，三四居室比例较高。
02
不同省市存量住房供需矛盾不同
国际经验来看，成熟发达国家住房套户比在1.1左右。
剔除统计误差导致数据失真的省份，我们观察数据相对真实的剩余省市（20个省市）。
将套户比是否小于1作为存量住房供需平衡分界线，若套户比大于1.1，视作存量住房供给过剩。
2.1 五大省市存量住房供不应求
五大省市城镇居民住宅套户比小于1，分别为上海、北京、广东、浙江和天津，意味着这五大省市存量住房供不应求。
这五大城市共性特征是常住人口大于户籍人口，人口流入带动地产需求。
流动人口通常会选择租房。
这五个省市中，除天津市外，其他四个省市租赁住房占比均在30%以上。
租房方面，主要租赁人群是以新毕业大学生与进城农民工为主的新市民群体，其租赁住房需求一般较低，简简单单的“一张床”、“一间房”就可满足。
高房价和高房租之下，租房群体往往选择合租，即一套住宅会有多户人居住，导致人口流入大省城镇居民住宅套户比较低，现有存量住房实际上并不能满足居民的住房需求。
五大省市城镇居民住宅套户比小于 1，
存量住房供不应求
资料来源：国家统计局、民生证券研究院测算
2.2 九个省市存量住房供需相对匹配
福建、宁夏、四川、湖北、山东、云南、江苏、辽宁和江西的城镇居民住宅套户比的范围在1.0-1.1。
这类省份的特点为人口流动少，且户均拥有商品住宅套数较多，因此当地存量住房供需关系并不紧张。
以山东省为例。山东省工业发达，工业总产值据全国前三。强大的制造业为省内创造了许多岗位，使得人口黏着性较强，人口流动性不高，人们偏向在省内务工买房定居。
尽管江苏省有623万外来人口，占户籍人口8%左右，但是江苏商品住宅销售套数较多，多达1550万套商品住宅，户均拥有商品住宅套数为0.7套，满足了外来人口的住房需要。
九个省城镇存量住房的供需相对匹配
资料来源：国家统计局、民生证券研究院测算
2.3 六大省市存量住房供大于求
贵州、安徽、湖南、重庆、河南和广西的城镇居民住宅套户比均高于1.2，这六个省份的存量住房供大于求。
与存量住房供不应求的省份对应，这六大存量住房供大于求的省市最显著的特征是其常住人口小于户籍人口，巨大的人口流出导致了存量住房供大于求。
以河南省为例，有1617万人户籍在河南但居住和工作在其他省份。
外出务工的流动人口往往在户籍地拥有一套住房，同时会在工作所在地租房，这造成了这些省份若用常住人口来计算，城镇居民住宅套户比会大于1.2。
大城市的高工资吸引打工人，但高房价迫使打工人回乡置业。若没有流动人口回来置业带来新增量，这类省市的存量住宅市场已经饱和。
六个省城镇家庭住宅套户比高于 1.2，
存量住房或供大于求
资料来源：国家统计局、民生证券研究院测算
03
未来地产需求将在哪儿释放
尽管我们测算得到中国城镇家庭户户有房，从全国层面来看中国已经不缺房子，但总量平均背后掩盖了复杂的现实情况：
第一，人口流入热门省市，当前住房供应本就短缺。
不同省份之间城镇家庭户均拥有住宅数量明显分化，面临的存量住房供需矛盾截然不同。
目前，北京、上海、浙江、广东和天津这五大省市吸引着资源和生产要素逐步流入，区域经济资源分配的再集中进一步吸引着人口流入，人口流入势必涉及到买房、租房。
现有住宅数量实际并不能满足常住人口的住房需求，合租和群租等现实背后反映的是住房供应高度紧张。
近期浙江省除杭州市区外、江苏省除南京和苏州市区外全面取消落户限制政策。
随着落户限制逐一放开，户口不再是买房的限制，人口流入较多省市的购房需求或会进一步释放。
第二，除了住房短缺之外，人口流入地区住宅老旧问题也相对更明显。
不止有城中村，单从住宅房龄来看，上海、北京、天津、广东和浙江等省市2000年以前建造的住宅比例超过三分之一，这其中上海更是有近5成的住宅都是2000年以前建造。
2000年以前建成的老旧住宅面积小，面临着设施陈旧、功能老化等诸多问题，这类上世纪修建的老旧小区很难满足现代生活需求。
2020年我国首次将“实施城市更新行动”写入五年规划。城市更新涵盖了城镇老旧小区、城镇棚户区、城中村、老旧厂区、老旧街区改造等。在“实施城市更新行动”这一规划的长期影响下，人口流入地区的老旧住宅改造和重建的空间更为广阔。
第三，人口流入、住宅供给、收入储蓄水平，三大分化叠加，未来十年将是中国房地产市场地区分化的十年。
不同能级、不同区域城市间地产库存差距异常明显。
若年轻人进一步向发达经济带和高能级城市集聚，未来新增住房需求也面临分化。
各省、各城市之间存量住宅数量分化，现有地产库存分化，未来新增住房需求分化，三重大分化叠加，会进一步加剧房地产市场的地区分化。
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