从2月初开始，“提前还房贷要排到4月”、“提前还贷比借钱难”屡屡成为热搜词条，不过，在央行及银保监会召集各大银行开会之后,关于房贷提前还款难的问题开始得到有效改善，小编身边的朋友有的已经顺利办好了手续。那么，为什么会出现“提前还贷潮”？
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多原因助推“提前还贷潮”
事实上，“提前还贷”并不是今年才开始流行的，自2022年下半年起，提前还贷就已成为不少购房者的关注焦点。哪些原因会促使大家提前还贷呢？
（1）房贷利率预期下行，存量和新增房贷利差拉大。2021年三季度末，房贷利率进入下调周期，到2022年12月末，新增个人住房贷款平均利率累计降幅在125bp左右，这显著影响了高位入场的居民心态。在此背景下，部分购房者为节省长期房贷的利息支出选择提前还贷。
（2）理财利率持续下滑。过去一段时间国内宏观经济放缓，资本市场投资回报率明显下降甚至普遍出现负收益率，导致投资者对未来投资市场预期回报偏悲观。部分存量购房者通过理财收入、资本市场投资收益等渠道获得的投资回报覆盖贷款本息支出的能力明显下降，因此选择收回投资资金提前还贷。
（3）部分机构为存量购房者提供按揭贷款置换服务。“按揭贷款置换”指的是通过一系列包装手法将高息的房贷转为利息更低的贷款，例如有中介提供房贷转“经营贷”服务，通过将现有的住房按揭贷款先还款，然后再利用房产做抵押，以“经营贷”的形式在银行贷出利率更低的资金。虽然经营贷流入楼市是监管严令禁止的，一经发现可能导致个人征信受损，但在新老房贷利差越发扩大的背景下，还是有不少居民愿意冒险。
（4）居民收入预期下降，去杠杆动机加强。根据央行2022年第四季度的储户问卷调查，居民对未来收入信心指数为44%，62%的居民倾向于“更多储蓄”，为2022年有数据以来最高。收入预期悲观会导致居民增加预防性储蓄和去杠杆，数据显示，2021-2022年居民杠杆率结束2009年以来连续12年的上升，开始出现下行趋势。
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利润受影响，“急坏”银行
面对居民扎堆提前还贷，银行方面配合意愿明显不足，出现还贷需要排队数月、没有额度、要交违约金等现象，这主要是因为居民提前还贷会直接影响银行的收入、提高其经营成本。
首先，在经济增长放缓的大环境下，银行的个人房贷业务是风险较低、收益相对较高的长期稳定优质资产，所以当存量房贷被提前偿还时，银行利润将会受到负面影响，使得在此前已经因利率下行和居民贷款需求不振而承压的盈利雪上加霜。其次，银行每年都会制定借贷计划，评估和决策下一步的工作方针，因此提前还贷潮还会影响银行年度计划的完成和制定，考验银行资产负债管理的能力。最后，对银行来说，监管部门为引导银行信贷投放支持实体经济，也要求其贷款余额不断增长。而大量客户提前还贷，可能会对银行完成贷款任务造成影响。
但也有专家表示，提前还贷这个话题并不是第一次出现，以往类似的房贷利率阶段性下行周期中也偶有发生。此外，随着未来市场风险偏好逐步回暖，提前还贷的居民预计也将有所减少。虽然提前还贷需要银行在短期内付出一定的成本，但从历史经验来看对银行的长期影响有限。
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存量房贷利率会下调吗？
面对提前还贷潮，目前业内呼声较高的一种建议是：调降存量房贷利率。但这一建议尚且存在争议。
支持降低存量房贷利率的一方认为，存量房贷利率调降可以直接降低居民的负债端成本，居民房贷“月供”支出会明显减少，这不仅可以解决消费者扎堆提前还贷、违规转贷等一系列问题，还会对消费产生支撑作用、促进国内经济复苏。
反对方则认为，导致提前还贷的原因还包括居民收入预期下降和投资回报趋弱，故下调存量按揭利率对抑制提前还贷效果可能并不明显。同时，对于银行来说，降低存量房贷的利率水平会让自身利润进一步受损，并且不必然带来新贷款量的增加，因此银行端推动优化的动力也不足。
总而言之，相关政策制定需要进行多方考量，既要关注到居民端的房贷负担，也要考虑操作层面的可行性和商业银行经营的稳健性。
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小编看法
小编认为，对于提前还贷也没必要跟风，最直接的方法是衡量好自己的投资收益是否可以覆盖房贷利息。同时，对于当前部分存量房贷与新增房贷之间利差过大问题，购房者可以积极与贷款银行商讨可能的解决办法。在降低存量房贷利率方面，我们认为仅仅依靠银行推动，可能优化动力不足。未来还可能需要相关部门出台举措，引导市场平稳发展。
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