（一）“贷贷相传”引热议
二月中旬，南宁地区个别银行放宽了“购房年龄和贷款年限”——房贷年龄期限可延长至80岁，不过最长贷款年限还是30年。南宁建发房产更是贴出“重磅利好”海报，表示“子女作为共同借款人，最长可贷至100岁”。一石激起千层浪，继南宁地区放宽年龄限制后，各地房贷政策陆续迎来松绑。搜索新闻可发现，“广州有银行将房贷年龄期限放宽至85岁”、“成都房贷最长可贷至90岁”、“北京地区首套房贷款最长期限为25年”……
尽管南宁开发商随后迅速撤下了宣传海报，多家银行也对“百岁贷”宣传做出了进一步解释，但这一话题仍然引起了社会的高度关注，并被不少网友调侃为“贷贷相传”。
“百岁贷”为什么会引发热议？我们认为主要有以下几方面原因：
一是“百岁贷”实质为“接力贷”。根据国家卫生健康委员会公布的数据，2022年中国人均寿命大约为77.93岁，这一年龄显著小于“80岁”、“90岁”甚至“100岁”的最大贷款年龄。因此，这些超过80岁贷款实质都是“接力贷”，即需要加入子女做为共同借款人。例如，南宁建发销售人员对“百岁贷”宣传做出解释：“100岁是指借款人70岁，加上子女做共同借款人，贷款年限最长就到100岁了。”所以从这一点来说，“贷贷相传”的说法确有道理。
二是与“提前还贷潮”形成矛盾。随着楼市政策持续放松，后续更多城市房贷利率存在进一步下调空间，而存量房贷和新增房贷之间的利差提高会促进居民提前还贷。除此之外，在存量房贷利率更新延迟、理财利率持续下滑的背景下，购房者提前还贷的意愿会进一步加强。从2022年开始，国内就已出现了大量“提前还贷”的情况，且这一趋势在今年仍在延续。不管是何种原因促成大规模提前还贷，都和“房贷年龄延长”的宣传相矛盾。
三是“延长贷款年龄”是不是等于“允许炒房”？自2016年“房住不炒”首次被提出，围绕其一系列调控政策陆续出台并延续至今。而作为大尺度放宽房贷的政策，“百岁贷”容易让大家产生“允许炒房”的错觉：子女完全可以利用老年人的购房资格购房，然后为老年人偿还贷款；一旦市场升温，这就会成为炒房的工具。
（二）事出有因细思量
“百岁贷”在互联网上引发热议后，绝大多数网友给予的都是负面评价，但各地区还是频频出现类似宣传。通过梳理各新闻评论和专家的观点，小编总结出以下几个原因，也请读者们独立思考，仔细思量：
一是激活购房需求。在房地产调控政策放宽不及预期的背景下，“房贷年龄期限延长”与首付比例下调、房贷利率下降、一人购房全家帮、公积金可充当购房首付款等优惠举措一样，最直接的目的都是降低个人购房成本、刺激住房需求。我们知道，由于近几年房地产行业不景气，房地产企业的资金回笼非常慢，导致很多楼盘都面临烂尾局面。为了稳定房价和促进交易，一些房地产企业不得不推出一些营销手段，“百岁贷”就是一个吸引潜在购房者的注意力的好噱头。这种手段虽然看起来不太可取，但实际上也是行业的无奈之举。
二是出于炒作目的。关于房贷延长的新闻几乎每次都能冲上热搜关键词，相关房企与银行也顺势成为关注焦点。尝到了炒作的甜头，房企与银行类似操作愈演愈烈，扎堆推出“百岁贷”可能也是一种“蹭热度”的做法。
三是人口年龄结构影响。“房贷年龄期限延长”政策最影响哪群人？是40-59岁的中年人，他们可以足额获得房贷。从中国人口年龄结构老龄化、人均寿命延长的趋势看，房企或银行延长购房者借款年龄上限的初衷是正确的，因为这个做法可以有效挖掘40-59岁年龄段的中年人购房需求。
四是配合延迟退休的预期。今年以来，关于“延迟退休”的讨论在网上持续发酵。虽然相关部门还没有正式公布方案，但延迟退休似乎已是大势所趋。有专业人士认为，房贷年龄期限延长或与延迟退休有一定的关系。因为延迟退休后，借款人收入保障的年限会有所增加，房贷年龄期限也可以随之灵活提高。
小编结语
我们认为，“百岁贷”在很大程度上是房企通过剑走偏锋的手法开展竞争和营销，以吸引购房者买房，但其在某种程度上又契合了国内人口老龄化趋势，针对中老年人的购房优惠举措或成为未来房企抢占市场的关键点之一。但类似吸引眼球的举措虽然可能在短期内促进银行房贷业务实现增长，却透支了居民的未来消费能力，可能会埋下一系列的风险隐患。
从投资角度来说，上周高频数据显示，新房同比仍为负，二手房同比延续正增长。对于楼市后期走势，我们认为全国市场的整体回暖仍需后续供需两端政策继续加码，包括可能出现的降息、LPR下调，主要城市限购限贷政策的进一步放松等。不知各位小伙伴是否看好今年A股市场的地产板块呢？
免责声明
本文由浙江浙商证券资产管理有限公司（简称“浙商资管”）编写，未经浙商资管事先书面同意，不得更改、传送、复印、复制或派发本文的全部或任何部分。本文所采用的数据均来自合法、合规渠道，分析逻辑基于作者的职业理解，通过合理判断得出结论，研究过程及结论不受任何第三方的授意、影响。本文所载的资料、工具及材料只提供给阁下作参考之用，不应被视为销售或购买或认购任何证券或其它金融产品票据的要约。以往的表现不应作为日后表现的显示及担保。本文所载的资料、意见及推测仅反映浙商资管于最初发布本文日期当日的判断，可随时未经通知而调整。本文所述观点可能不符合阁下特定的投资目标或投资需求，阁下并不能仅依赖本文而取代行使独立判断。因使用本文或其内容而导致的任何直接或间接损失，浙商资管不承担任何责任。
