重要资料: 本文档所述的基金未经香港证券及期货事务监察委员会（「证监会」）认可，只供销售予香港证券及期货条例所界定的专业投资者（「专业投资者」）。本文并非供香港公众人士传阅之用，仅供专业投资者作参考用途。
在这个寸土寸金的时代，有的人在凑首付，有的人背负沉重的房贷，但有的人投资百元不到就已经当上了“包租公、包租婆”。全球经济复苏，租金市场回暖，普通如你我，如何把握机会？
南方东英新加坡公司将于2021年11月18日在新加坡推出：
南方东英 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数ETF
（新交所股份代码：新加坡元柜台-SRT/美元柜台-SRU）
助投资者投资新加坡REITs市场，
轻松成为“有房”一族！
南方东英 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数ETF（SRT/SRU）是南方东英新加坡公司继工银南方东英富时中国国债指数ETF （CYC/CYB）之后在新加坡推出的第二只ETF，以1.16亿新加坡元（折合约8,543万美元）的上市规模成为新加坡最大的S-REIT ETF*，为投资者把握新加坡商业地产市场的投资机遇带来了简便途径。
*资料来源：南方东英，截至2021年11月17日
S-REIT是什么？
新加坡房地产投资信托基金 （S-REIT）是指以单位信托形式在新加坡交易所 （新交所/SGX） 上市的公司，拥有并经营地产资产，例如写字楼、公寓、仓库、购物中心、医疗设施、数据中心、基础设施和酒店等，并从租金中获取收益。
简单来说，S-REIT就是把投资者的钱凑一起，去投资各种各样的地产项目，而投资者则可以像普通股票一样在交易所买卖S-REITs，并获得高流动性的房地产敞口。
新加坡国内税务局 （IRAS） 要求S-REIT将至少 90% 的应税收入作为分红支付给投资者*，从而确保投资者可以通过投资S-REIT成为“包租公、包租婆”。
S-REIT结构
资料来源：南方东英，此为简化版本，仅供解释说明用途。*Inland Revenue Authority of Singapore （IRAS） “Income Tax Treatment of Real Estate Investment Trusts and Approved Sub-Trusts （Seventh Edition）。
投资S-REIT能获得什么？
在全球主要REITs和股票指数中，S-REITs拥有稳定且有吸引力的分红收益率和较低的波动率。
资料来源：南方东英，此为简化版本，仅供解释说明用途。*Inland Revenue Authority of Singapore （IRAS） “Income Tax Treatment of Real Estate Investment Trusts and Approved Sub-Trusts （Seventh Edition）。
投资S-REIT能获得什么？
在全球主要REITs和股票指数中，S-REITs拥有稳定且有吸引力的分红收益率和较低的波动率。
资料来源：新交所，截至2021年9月30日。
展望2022年， iEdge 新加坡房地产投资信托领先指数预计有5.4%的分红收益率和5.9%的分红增长率#。
资料来源：#彭博
目前，通胀高企是全球性风险，人们渐渐发现手里的钱“不值钱”了，而S-REITs 却可以很好地对冲通胀风险。租金本身就是消费者物价指数（CPI）的组成部分，高通货膨胀预期下，租金收入往往也会上升。S-REITs分红收益率预计会在未来两年上升，可以为投资者的资产收益提供良好的通胀保护。
S-REITs年度分红收益率 vs. 新加坡通货膨胀率
资料来源：彭博，IMF，新交所，JLP。历史数据由JLP计算。2021到2023的估计数据来源于彭博。
过去10年， iEdge新加坡房地产投资信托领先指数（新加坡元）的年化复合回报率为10.7%，90天波动率为10.5%，跑赢全球主要REITs指数^，其波动率也相对占优。
历史表现*
资料来源：^彭博，2011/10/14-2021/10/15。依据 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数（新加坡元）（总回报）。*彭博，南方东英。2016/5/6-2021/10/15，皆为新加坡元指数。
如何挑选优质S-REIT ETF？
投资S-REITs看三点：规模、流动性、行业。南方东英 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数ETF（SRT/SRU，以下简称SRT/SRU）则筛选出大规模、高流动性、多元地区和行业的S-REITs，令投资者低成本轻松获得一篮子优质S-REITs资产。
SRT/SRU囊括了新交所上市规模最大的S-REITs。
历史数据表明，中大型规模S-REITs的历史表现远远优于市场平均水平，因此在挑选S-REITs的时候，规模尤为重要。中大型S-REITs往往拥有更优质的地产项目、更好的估值和更强的融资能力，并且它们还加快海外收购的步伐以不断扩大规模。
与传统地产投资相比，S-REITs最大的优势之一就在于其较强的流动性，可以像普通股票一样在交易所轻松买卖，投资时也需要选择那些买卖价差较小、交易活跃的S-REITs。
而SRT/SRU作为一只S-REIT ETF，则可以进一步优化流动性。
指数设有流动性优化措施，令流动性越高的S-REITs的指数权重也更高；
SRT/SRU的底层指数代表了新加坡S-REIT市场流动性最佳的部分；
与单一S-REIT相比，S-REIT ETF可以提供额外的流动性支持，买卖价差通常更小于单一S-REIT。
S-REIT ETF的买卖价差往往比单一S-REIT更低 #
资料来源：彭博，IMF，新交所，JLP。历史数据由JLP计算。2021到2023的估计数据来源于彭博。
过去10年， iEdge新加坡房地产投资信托领先指数（新加坡元）的年化复合回报率为10.7%，90天波动率为10.5%，跑赢全球主要REITs指数^，其波动率也相对占优。
历史表现*
资料来源：^彭博，2011/10/14-2021/10/15。依据 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数（新加坡元）（总回报）。*彭博，南方东英。2016/5/6-2021/10/15，皆为新加坡元指数。
如何挑选优质S-REIT ETF？
投资S-REITs看三点：规模、流动性、行业。南方东英 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数ETF（SRT/SRU，以下简称SRT/SRU）则筛选出大规模、高流动性、多元地区和行业的S-REITs，令投资者低成本轻松获得一篮子优质S-REITs资产。
SRT/SRU囊括了新交所上市规模最大的S-REITs。
历史数据表明，中大型规模S-REITs的历史表现远远优于市场平均水平，因此在挑选S-REITs的时候，规模尤为重要。中大型S-REITs往往拥有更优质的地产项目、更好的估值和更强的融资能力，并且它们还加快海外收购的步伐以不断扩大规模。
与传统地产投资相比，S-REITs最大的优势之一就在于其较强的流动性，可以像普通股票一样在交易所轻松买卖，投资时也需要选择那些买卖价差较小、交易活跃的S-REITs。
而SRT/SRU作为一只S-REIT ETF，则可以进一步优化流动性。
指数设有流动性优化措施，令流动性越高的S-REITs的指数权重也更高；
SRT/SRU的底层指数代表了新加坡S-REIT市场流动性最佳的部分；
与单一S-REIT相比，S-REIT ETF可以提供额外的流动性支持，买卖价差通常更小于单一S-REIT。
S-REIT ETF的买卖价差往往比单一S-REIT更低 #
资料来源：*新交所。#彭博，CSOP，截至2021年10月13日。ETFs 是指新加坡市场现存的3只 REIT ETFs。
S-REITs涉及的行业多种多样，且各个种类的S-REITs在不同的地区和经济周期往往表现不一。例如，以零售S-REITs、写字楼S-REITs为代表的传统周期性S-REITs在经济增长阶段风头最劲，但经济衰退时也最受打击；而诸多新兴S-REITs则享受电子商务、云计算、5G等经济结构性变化的增长红利，可以提供更为稳健和防御性的收益回报，如物流S-REITs、仓储S-REITs和数据中心S-REITs。
SRT/SRU投资一篮子优质S-REITs，从行业和地域两方面提供了良好的分散化优势，从而在不同的经济周期中保持韧性。SRT/SRU的底层资产中，不仅包括零售S-REITs和写字楼S-REITs等周期性S-REITs，也包括物流S-REITs、仓储S-REITs和数据中心S-REITs等新兴S-REITs。
同时，该S-REIT ETF地域分布广泛，不仅有投资新加坡本土地产的S-REITs，还包括了亚太乃至欧美的优质资产。
iEdge新加坡房地产投资信托领先指数的行业分布
资料来源：BICS4。截至2021年9月30日。以上仅为说明用途，不构成对所提及行业/地区的买入/卖出建议。
iEdge新加坡房地产投资信托领先指数的地域分布
资料来源：新交所，截至2021年9月30日。按地域收入划分。
分散化优势下，SRT/SRU可提供比单一S-REIT更稳定的回报率和更低的最大回撤。SRT/SRU 260天波动率仅为12.5%， 低于大多数中大型单一S-REITs*。
一手SRT/SRU仅需10新加坡元（折合约7.4美元）^，就可以获得一篮子高质量的S-REITs，而这些高质量S-REITs各买入一手都需要4,220新加坡元*。
资料来源：*新交所 ，截至2021年9月30日。^此为估计数据，仅供参考。
南方东英 iEdge新加坡房地产投资信托领先指数ETF （SRT/SRU）
资料来源：南方东英，新交所，截至2021年10月25日
通胀起，租金升。
疫情中陷入低谷的S-REITs，
如今也随着经济开放和复苏开始反弹。
高分红，低门槛。
跟随商业地产后疫情时代的增长步伐，
配置SRT/SRU正当时！
免责声明
重要资料: 本文档所述的基金未经香港证券及期货事务监察委员会（「证监会」）认可，只供销售予香港证券及期货条例所界定的专业投资者（「专业投资者」）。本文并非供香港公众人士传阅之用，仅供专业投资者作参考用途。
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