近期，一个令市场沸腾的消息不断刷屏——公募REITs来了！首批公募REITs产品，已经“箭在弦上”。万亿蓝海即将开启，客官们的投资多了新品种。“公募REITs”到底是啥呀? 相信很多客官还摸不清头脑，今天的小课堂，富二就为客官们揭开REITs的神秘面纱~
什么是REITs？
REITs是Real Estate Investment Trusts的简称，中文名为“房地产信托投资基金”。REITs通过发行收益凭证来汇集投资者的资金，由专业投资机构进行房地产投资经营管理，最终将投资综合收益分配给投资者。全球大多数REITs都在主要证券交易所进行交易，为投资者提供了许多好处。
REITs的起源在哪里？
REITs起源于美国，由美国国会于1960年创立，初衷是使得所有投资者、尤其是小型投资者获得产生收益的房地产相关产品。此后，美国REITs经历了蓬勃的发展，其模式被全球许多国家所借鉴，如今有40多个国家和地区（包括所有G7国家和近三分之二的OECD国家）采用了美国REITs的方法。
图：40多个国家和地区采用美国REITs模式
注：日期为开始采用REITs规则的年份，数据来源：Nareit
图：北美发达国家的公募REITs规模最大
数据来源：EPRA（2019/12/31）
REITs的投资价值是什么?
对于投资者而言，REITs 是一种低门槛投资房地产的工具，通常来说其长期收益较高并且分红稳定。此外，作为另类投资产品，REITs与其他主流投资品种的相关性较低，能够有效分散投资组合的风险。
一、海外REITs的发展之路
（一）REITs源起：美国篇
1960年9月14日，时任美国总统艾森豪威尔签署《房地产投资信托发法案》，将房地产和股票投资的最佳属性相结合，创造了一种可以投资于创收型房地产的新方法，即我们现在所熟知的REITs。REITs的重要意义在于其首次将商业房地产投资的收益带给了普通美国人，在此之前，这些收益只能以大型金融中介机构为媒介才能获得或者仅富人能够享有。
美国REITs的发展主要经历了三个阶段：
初始阶段1960-1978
REITs经历了初期的调整，市场规则逐步完善。立法方面，1976年出台《REITs简化修正案》，加强了对REITs分红和收入的限制。产品方面，购物中心、铁路、仓库等地产扩充进入产品组合。
成长阶段1979-2007
现代REITs的基石《1986年税制改革法案》出台，REITs被允许经营和管理房地产，而不仅仅是拥有房地产或者为其融资。此后权益型REITs进入快速发展阶段，产品种类不断丰富。
成熟阶段2007至今
2008年出台《REITs投资和多样化法案》，允许REITs进行多元化物业投资，进一步分散风险。产品方面，投资领域至基建、林场、医疗保健等非传统领域。
作为全球最早、最成熟的REITs市场，在历经了半个多世纪的发展后，如今，美国 REITs 市场为投资者提供结构丰富、涉及多种领域的产品，而美国也成为了全球 REITs 市场的标杆：
👉规模方面，根据Nareit数据，截至2021年3月，美国 REITs 的总市值约 1.35 万亿美元，居世界首位。将近1.45亿美国人（约43％的美国家庭）直接或通过共同基金、ETF等方式间接持有REITs份额。
👉产品类型方面，按照投资方式可以分为权益型 REITs、抵押型 REITs 和混合型 REITs。权益型 REITs是美国REITs市场的主体，占比超90%，主要通过投资底层不动产并拥有其所有权，享受底层资产产生的现金流和增值收益。权益型 REITs涉及基建、住宅、零售、工业、自助仓储，酒店、林地等多个领域。
图：美国REITs规模扩张，权益型REITs为主体
数据来源：Nareit
公募REITs由专业人士管理，旨在实现投资人价值最大化，其定位为吸引租户并赚取租金收入、管理资产组合、买卖资产以便在长期房地产周期中创造价值。较为稳定的分红以及长期资本增值潜力推动了REITs的整体业绩，Nareit指出，过去20年间，REITs的总回报超过了标普500指数和其他主要指数，并且跑赢通胀。（截至2017年年底，所有权益型REITs过去20年的年化总收益率为9.12%，而同期标普500指数的年化总收益率为7.20%，纳斯达克成份指数的年化总收益率为7.68%）
（二）、REITs发展之路：亚洲篇
亚洲REITs市场起步于二十世纪初，虽然起步较晚但发展迅速。日本是亚洲最先发行REITs的国家，规模为亚洲第一。截至2019年底，J-reits规模约1,518亿美元，数量为67只，底层资产类型丰富（多元化资产、办公楼、物流、住宅、零售等）。J-reits发展历程概述：
2001年：发行第一只J-reits，首批发行人为三菱地所和三井不动产。
2005-2007年：日本经济复苏的大背景下，租金增长、资产价格提升带动J-reits进入快速发展期，规模和数量剧增。
2008年：受到美国次贷危机影响，J-reits市场陷入停滞。
2010年至今：日本央行实行量化宽松政策，大举购买J-reits，市场逐渐修复，近十年来，J-reits市场规模翻了近三番，数量也近乎翻倍。
图：亚洲REITs市场规模分布
数据来源：Bloomberg
图：日本REITs各底层资产类型分布
数据来源：Bloomberg
新加坡是亚洲第二大 REITs 市场，规模约745亿美元，数量为38只，允许跨境投资，为投资全球房地产提供了有效途径。新加坡REITs的特点之一：主要投资标的为境外资产，据REITAS统计，新加坡REITs仅投资境内房地产的比例只有约15%。中国香港REITs 市场于2005 年起步（规模约332亿美元），虽然数量仅10 只，但经营和投资模式较为完善，为亚洲REITs 市场树立了标杆。
图：新加坡REITs主要投资标的为境外资产
数据来源：REITAS
图：香港REITs市场规模与产品数量
数据来源：港交所
二、国内REITs的现状
我国官方层面对于REITs 的研究可以追溯至2001 年，在随后的近20 年中，房地产政策的变动客观上影响了REITs 的发展进度。2020 年 4 月，发改委和证监会共同发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》，以基础设施REITs 的形式推出了试点文件，我国公募 REITs制度与市场建设正式拉开帷幕。推进基础设施 REITs 的重要意义包括深化金融供给侧结构性改革、盘活存量资产、降低债务杠杆、促进储蓄投资转化和完善多层次资本市场。
表：我国REITs的推进
时间 | 相关政策 |
2002 | 伴随着国内信托业务的开展，我国开始逐步涉及房地产信托业务 |
2004 | 国务院发布《关于推进资本市场改革开放和稳定发展的若干意见》，指出“要积极探索并开发资产证券化品种”, REITs 作为重要品种之一，开始受到广泛关注 |
2008 | 国务院发布《关于当前金融促进经济发展的若干意见》，鼓励开展房地产信托投资基金试点 |
2014 | 央行和银监会发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》，提出“扩大市场化融资渠道，积极稳妥开展 REITs 试点”，开启了中国类 REITs 的发展时代 |
2015 至 2018 | 住建部发布多项鼓励推进REITs发展的政策，包括支持住房租赁企业发行资产证券化产品 |
2019 | 完善 ABS 自律规则体系，推进REITs融资模式创新 |
2020 | 4月，发改委和证监会发布《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金（REITs）试点相关工作的通知》、《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》（征求意见稿），正式启动基础设施领域的公募REITs 试点； 8月，《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》的发布，标志着我国内地基础设施公募 REITs 试点有了正式的法律政策支持 |
2021 | 本年初，上交所、深交所、证券业协会和中证登制定并发布正式的 REITs 试点配套细则 |
数据来源：政府官方网站
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