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来源：奶牛财经整理自中宏国研
12月26日，在由中宏国研（北京）信息技术研究院主办的2020中国经济形势解析高层报告会上，重庆市原市长、第十二届全国人大财经委副主任、中国国际交流中心副秘书长黄奇帆一番演讲总结了房地产过去二十年，并预测了未来10年走势，十分精辟！
以下为精彩演讲实录，部分内容有删减：
21世纪前20年，全国房价涨了10倍
因为1990年还没有房地产市场，都是政府分配，你说不清是什么价。但是2000年的时候房地产市场价格已经商品化了。以2000年全国平均房价是1000块钱左右，现在差不多一万，涨了10倍左右。
2000年，上海房价2000多块一平，衡山路最高档的地区也就6000多块钱到7000块钱。上海房子均价从2000年2000块钱，现在变成了三万五，涨了16-17倍。
当年高档的房子7000一平，现在是12万。差不多涨了16-17倍。北京、杭州也是十五六倍。深圳倍数更高，因为深圳1990年的时候是渔村，到2000年成了国家级大城市，但是现在深圳的房价不比上海低，所以深圳涨了20倍。
通货膨胀的钱流向了房地产
分析价格要看结构：物价的问题、价格的问题，有三个原理来支撑：
第一，供求决定价格。最近猪肉涨了1倍多，就是因为猪少了，过去存栏数大体有7亿多头猪，但是到今年8月、9月只剩下4亿头，少了3亿头，少了40%，短缺了价格就涨了，倒是对大家减肥有好处。
第二，货币现象。如果货币印发的多，价格就会涨。2004年国家基础货币发行量是4万亿，到去年是32万亿，涨了8倍，翻了三番。
基础货币进入市场，会引发通货膨胀，钱去哪了？
只有房地产是供不应求，从人均10平到40平，城市人口3亿、5亿变成6亿、7亿。这个过程有个巨大的蓄水池，使得资金涨了8倍，商品价格自然也会往上涨。
所以实际上通货膨胀支撑了房地产，或者房地产吸收了通货膨胀的因素，使得社会上其他的东西不怎么涨。今年可以说猪涨价吸收了各种因素，房地产倒没怎么涨。
第三，汇率。
以上三个因素在过去的20年都是推过中国房价上升的，但是今后十来年这三大因素还存在吗？
已经连续三年中国的M2每年的增长是在8%-9%，很稳健，这样就不会有过多的货币进入到房地产的蓄水池，把房地产价格推高。
中国房地产18年规模翻了16倍
过去二十年，全国房价均价翻了10倍，那么房地产规模接下来有什么变化？
中国房地产规模从2000年的1亿平米到2010年的10亿平米，10年涨了10倍，相当于翻了三番多一点。从2010年的10亿平米，到2018年，8年时间，又增长了7亿平方米。
2000年-2018年，18年里房地产规模翻了四番，16倍还多一点，全世界一百年历史上绝无仅有。2017年和2018年的17亿平方米，大体就是中国房地产规模的天花板。
预计到2030年，整体会降到10亿平米左右，每年折旧和每年需要新建的数量，大体上进入平衡点，进入持续稳定的发展状态。
盖房子这件事上，中国人花钱最多
为什么2000年-2018年房地产的建设量能够涨16倍？
第一，建房子是改善住房扩张的需要。中国在1990年以前住房在计划经济分配时，由于资源短缺分配的量极小，住房困难。之后中国的住房从人均10平方米扩张到现在的人均40平方米，有的城市50平方米，就是住房改善的过程，这是一个非常大的刚需扩张的过程。
第二，人口扩张产生了刚性。大量的农村居民进城产生了刚性，小城市居民进中城市，中城市居民进大城市，大城市居民进上海、北京、特大城市等等，所以人口扩张产生了巨大的刚需。
第三，旧城改造。对一些棚户区、一些危旧房拆迁，许多城市差不多三分之一的房子是拆掉的，有些地方一般的房子拆掉。这是发生在40年来，特别是近30年来城市发展中的一个故事，拆掉1亿平方米，造了3亿平方米来覆盖，这是一块新的补充。
第四，正常的房产折旧。1980年代造的房，水泥和钢筋混凝土各方面的档次比较低。
一直到2010年以后，建设部出了新的钢筋混凝土建设标准，这个标准造出来的房子大体上都可以住50年-70年。而欧洲、美国、香港、新加坡、日本、加拿大，这些发达国家只钢结构的房一般能住100年。
我们国家以前的房子15年、30年，拆了造，造了拆，许多造的时候产生的GDP一到拆的时候全部归零。
所以，中国人花钱花的是最多的，积累的是不够多的。在这个意义上，我们常常创造了很多效益不高，战略上无效的GDP。我们辛辛苦苦，但是生活的质量、富裕度，由于这种无效其实付之东流的也不少。
未来十年还会有2亿多人进城
今后的十多年，我们的房屋建设量会不会由17亿再变成34亿、40亿?
前文提到的房地产高速度扩张的四个原因大部分消失了。
第一，中国人均住房面积已经到了50平方米左右。满足了刚需，再多的都是属于特殊的投资或者其他的收支的需要。
基本面上说，不管是巴黎还是纽约，人均住房都在50平方米左右，美国人是世界上房子比较大的，他也没有变成人均100、200。总之，一个城市平均下来有人多有人少，平均就是40-50平米，伦敦和巴黎也是。就这个意义而言，当我们从10平方到40平方的时候是刚需的扩张。但是到了40平方米再去变成100平方米，那是特殊家庭富裕了以后各种原因，个案的发展。
第二，补充刚需的缺口、补短板，满足10平米到40平米的巨大的缺口阶段过去了，正常情况下这块的补充量很小。
第三，人口。中国的人口城市化率已经到了60%，充其量再过十几年，到了70%，城市化率还会提高，城市化进程还没完成。但是大体上到了70%以上，就到头了，刘易斯拐点就拐过来了。
今后十年还会有差不多2亿人进城，但是这2亿人后面的后续部队越来越少了，这个时候进城的人也不是铺天盖地的，小城市、中城市、大城市、沿海的、内陆的都在吸收人，相当一部分城市的人口不再增加，一部分的城市人口在继续增加，但是增加的数量有限，少部分的城市可能还有人口比较多的扩张。
第四，从前几年开始，国内新造房标准至少是50年以上，折旧率下降了。过去十来年整个中国各种大中小城市的存量房屋有400多亿平方米的时候，用50年折旧，每年要折掉8亿多平方米，到那时候如果还有一小部分是结构性的，各种因素的增减和补充，总而言之10亿平方米就是个平衡。
未来房价总体不会大起大落
未来，人民币基本上是在升值或者稳定当中，外资进来炒作房地产，买了房，等着房子升值的概率很小。
从这个意义上讲，再想着炒房，十年翻一番、翻两番，来赚几倍钱的概率几乎归零，总体上房价也不会大起大落。
未来一定要管制住房地产销售行为。老百姓买房，首套房20%或者30%的首付款，70%-80%的按揭贷款，这是合理的。第二套房50%首付，50%按揭贷款，也可以。
但如果老百姓到了第三套以上的房子，纯属炒作。一套是基本居住，两套是改善，到了第三套实际上进入炒作系统，这时就应该100%首付，没有按揭贷款。
刚需的第一套应该二八、三七首付，第二套50：50，第三套零按揭，不用限购。
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