2018年10月至2019年10月，房地产市场如四季轮转，经历了冬冷、春暖、夏凉、秋凉、冬暖的变换。2018年下半年在政治局会议“坚决遏制房价上涨”表态下进入冰封；2019年1月全面降准普遍宽松预期下，房地产市场迎来一季度的小阳春，部分热点城市房价快速上涨；二三季度，“房住不炒”定位反复重申，重点监控城市调控加码，房地产融资全面收紧，夏日未临即转入秋凉。
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市场表现回顾
（1）总体表现
房地产销售面积微幅正增长，销售额增速明显放缓，整体呈现前低后高，总体好于市场预期。2019年前10个月商品房销售额12.4万亿，同比增长7.3%，销售面积13.3亿平方米，同比微幅上涨0.1%。销售额的增速明显高于销售面积的增速，这主要是房价较高的一二线城市销售面积回升显著好于三四线城市。在销售面积增速转正的同时，销售额增速较4月份的最高点有所下降，显示下半年房地产企业存在降价推盘、以价换量的现象。
价格方面，全国房价增幅经历由升到降的过程：70个大中城市的新建商品住宅价格指数同比增幅由2018年10月的10%上升到2019年3月的11.4%，随后又平稳波动下降至10月的7.7%；二手住宅价格指数下降更明显，2019年10月累计同比增幅为4.2%。
（2）分能级城市表现
从销售面积来看，相比2018年，2019年一线城市销售面积同比大幅回升，二线城市有所回暖，三四线城市由升转跌。尤其是是三四线城市在棚改货币化“发动机”熄火后，楼市遭遇转折。统计显示，37个省市2019年棚改套数共计285.29万套，较2018年588万套的计划改造套数减少近51%。山东、河南、贵州、湖南等几个棚改大省，同比跌幅均超70%。
从销售价格来看，一线城市稳定横盘，二三线城市涨幅回落。一线城市新建商品房住宅价格增幅呈现回升态势，从2018年10月同比增长1.2%，上升到2019年10月的4.7%，二三线城市增幅由升转跌；一线城市二手住宅价格同比增速保持在-0.2%至0.8%之间稳定波动，二三线城市二手住宅价格增速出现明显下滑，由4月份的最高点8.3%、8.4%分别下滑至10月份的4.4%、4.6%。由于各地新建商品房限价规定，二手住宅价格变动相对更能反映市场真实价格变化。
（3）分物业类型表现
相对住宅，商办市场受经济增速放缓冲击最为严重。2019年，住宅类商品房销售面积、销售额增速呈现触底回升走势，而商业、办公类物业全年呈现负增长态势。
商办市场进入“冰冻期”，市场需求疲弱，写字楼空置率明显上升。据戴德梁行数据显示，截至2019年三季度末，北京优质写字楼市场整体空置率上升至10.9%，创2011年第二季度以来的最高水平，上海写字楼的空置率在上半年达到顶峰至18.5%，创下近十年新高；目前，北上广深四大一线城市写字楼全市空置率平均在10%左右，二线城市平均空置率在28%左右；二线城市中，天津、长沙、重庆、厦门等大力开建城市空置率较高，平均空置率高达30%以上。
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市场供给端分析
房地产企业的土地储备与新开工意愿是影响商品房供给的两个重要决定因素。我们从新开工面积、新开工未售库存指标衡量市场增量供应情况，从待开发土地面积、本年土地购置面积、土地成交溢价率指标分析潜在供应情况。
（1）增量供应
2019年新开工面积增速持续高于销售面积增速。历史数据显示，商品房销售面积增速领先于新开工面积增速，代表房地产企业根据市场销售反馈安排开工计划，然而这种关系在2018年一季度发生反转持续至今，在商品房销售面积增速持续下滑、甚至负增长时，新开工面积增速仍然维持在较高的水平。造成该现象的直接原因有二：一是，“房住不炒”上升到政治高度后，2017年下半年开始，国土资源部严查房地产商囤地行为，推动开发商按合同约定开工、竣工；二是，2018年资管新规出台后，房地产企业融资受到影响，2019年政策对房地产企业融资进一步收紧，迫使房地产企业主动加快周转以回笼资金。
新开工去化率走低，达到近三年低位，同时库存开始累积。地产商加快销售推盘，使得新开工去化率能维持较高的水平，2019年10月为76.9%，但相较2018年底83.9%的去化率已明显降低，且降至2016年以来低位。而新开工未售库存面积从2018年底的负值水平转正，显示库存再次进入累积周期。而单从住宅类物业的该两项指标看也是类似状态，新开工去化率明显走低，去库存力度减弱。
去化周期上升印证库存开始累积。据克而瑞监测17城数据显示，2019年年内不同城市去化周期都呈现上升趋势，截止12月第一周，一线（4城）/二线（7城）/三四线（6城） 城市平均去化月数分别为9.0/7.6/21.0个月。
（2）土地储备
待开发土地面积处于历史高位，本年土地购置面积跌幅收窄。统计数据显示，2018年末，全国待开发土地面积创历史新高，达到4.5亿平方米。2019年，房地产企业受制于融资收紧，本年土地购置面积相对2018年出现负增长，下半年加速推盘下房地产企业销售业绩上升，土地购置增速下滑收窄。目前，统计局尚未公布2019年待开发土地面积数据，由于2018年土地市场活跃，土地购置面积增速较高，可推断2019年土地储备也会相对充足。据券商相关预测数据，2019年末待开发土地面积或将达到5.3亿平方米，同比2018年增速达16%，相对2018年土地储备27%的增速会大幅下滑，但绝对值仍将处于历史高位水平。
土地市场热度仍处于低位，溢价率受融资政策收紧影响先升后降，各能级城市分化。2019年成交土地溢价率在一季度小阳春行情中有所走高后，二三季度收紧融资后再度回落，整体在10%以下水平。同时，各能级城市土地成交面积增速明显分化。据克而瑞数据显示，在2019年前三季度，各能级城市的经营性土地成交量价中，一线城市成交面积同比增速达到了26%，二线城市达到了5%，三四线城市已经跌至-16%。房企拿地方向的选择，也显示当前楼市分化程度的加大。
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需求端分析
从长期来看，房地产需求较为严峻，由其造成的经济结构失衡、居民杠杆率高企是中国经济最大的灰犀牛。而从中短期来看，居民房贷利率的政策调控对市场需求的影响最为直接。在国家放开人口流动限制，不同城市和地区的人才政策也会对市场需求产生影响，但这种影响是结构性的，结果是不同能级城市间市场的分化加大，本文从全国范围的角度分析，暂不讨论该因素。
长期需求影响因素：居民杠杆率
居民部门杠杆率持续攀升至历史最高水平。2019年三季度，我国居民部门杠杆率达到56.31%，相比2018年末的53.20%继续上升，而在2008年这一数字还只有18%。十年时间，居民杠杆率翻了两倍，这一速度已经超过新兴市场，接近日本、欧洲和美国等发达经济体水平。而且相当大比例居民家庭负债率达到难以持续的水平。国际货币基金组织认为，居民杠杆率超过30%时，该国中期经济增长会受到影响，而超过65%会影响到金融稳定。
中短期需求影响因素：居民房贷利率
居民房贷利率的政策调控对房地产市场中短期需求的影响最为直接。我们在文章一周评述 | 年终总结，2019年房地产市场调控政策回顾中已进行相关分析，从全国首套房平均房贷利率来看，全年居民房贷仍处于整体收紧状态，一季度中房价上涨过快的热点城市房贷利率不降反升，如苏州、杭州和成都等。
小结
从上述分析可看出，2019年房地产韧性十足，总体表现超出市场预期。而这种韧性更多是由于供给端推动，而非需求旺盛。
2018年以来，经济和市场不确定性上升，房地产企业出于避险采取高周转策略。资管新规及2019年房地产企业融资政策进一步收紧，更助推了房企在高周转策略下，加快市场供应，快速回笼预售资金以解决资金问题。这与TOP10地产商2019年1-11月销售业绩同比增速大幅提高相印证。
从全国总体来看，2019年房地产市场扭转了过去供不应求的态势，出现供大于求的现象。中长期来看，高周转对房地产销售的提升具有不可持续性，代价是销售价格上更多的折扣。2020年如需求端调控政策不放松情况下，全国市场供大于求的局面仍将延续。与此同时，房地产企业开始进入补库存的周期，而待开发土地面积处于历史高位，潜在供应能力充足。而人口流动限制的全面放开、各地人才新政相继出台只会加大不同能级城市、地区间市场分化，相对更利好原本市场需求就较为旺盛的一二线城市。
