从2017年末至2019年末，我国房地产宏观政策经历了踩刹车“控制宏观杠杆率”、“坚决遏制房价上涨”，到降速稳定“房住不炒”、“因城施策”的过程，实现了降风险、稳房价、稳预期的政策效果。
2019年房地产市场呈现春暖、夏凉、秋凉和冬暖四季变换。其中，政策对房地产供需两端均产生明显影响，成为决定房地产市场表现的关键因素。对全年行业调控政策进行回顾和总结，有助于我们更好判断和理解2020年房地产政策趋向。
2019年房地产调控政策特点
特点一：调控频次上，政策发布密集，地方微调增多
中原地产研究中心统计数据显示，年内房地产调控政策次数不断刷新记录，2019年1月至11月，合计房地产调控次数高达554次，同比2018年同期的425次增长30%。从历史规律看，在政策的方向性变化关口，楼市政策发布会较为密集，随着下半年因城施策、一城一策深入，各地密集发布微调政策。
特点二：调控节奏上，二三季度较紧，一四季度较松
房地产调控政策的松紧是导致2019年房地产市场出现四季变换的直接原因。从调控节奏来看，收紧政策集中在二、三季度，主要是银行和信托收紧对房地产企业融资；放松政策在一、四季度更多，包括央行的两次全面降准，各大城市降低人才落户和购房标准、以及台湾同胞在购房资格方面与大陆居民享受同等待遇等。
特点三：调控地域上，因城施策深入，各地走向分化
2019年政治局会议及中央经济会议三次提及“因城施策”政策导向，各地在落实调控政策上也出现明显分化。比如，在一季度房价上涨过快的佛山、苏州、大连、南宁被住建部点名警示，苏州、大连和海口等热点城市年内升级限购、限售、限价等调控措施。而另一些城市和地区则在调控措施上有所放宽，如深圳放松“豪宅税”、郑州推出租房落户新政、海南放宽人才落户门槛等，甚至在广州、成都、南京等城市出现了“一区一策”更为细化的调控放松政策。
供给端调控：房企融资政策
房地产企业融资环境在2019年，同样呈现一季度松、二三季度紧的状况。
自2018年11月后国内房企融资有转暖迹象，2019年1月全面降准同样带来地产企业融资宽松预期。据克而瑞监测95家重点房企数据显示，2019年1月融资总额（不含开发贷和银行一般贷款）为当年度最高值，超过2000亿人民币。
融资“暖春”持续到2019年4月，监管层认为房地产企业过度融资，挤占了其他产业、小微企业的信贷资源。5月至8月，政府出台多项政策收紧房地产企业融资，从信托、境外发债以及开发贷等多方面融资渠道进行严控。
房地产行业预期政策将持续收紧，企业抓紧7月窗口期积极融资，当月融资额出现强力反弹仅次于1月份，其中，7月境外融资也迎高峰期刷新历史纪录。8、9月份房企融资持续低迷，单月融资规模降至年内低位。
需求端调控：居民房贷政策
2019年，居民房贷整体收紧，房贷利率换锚改革在年内影响并不大。
从全国首套房平均房贷利率来看，2018年10月为近年来的高点达5.71%，2019年小幅下降至年内最低水平5.42%，随后三季度回升至11月5.53%。全年来看，居民房贷仍处于整体收紧状态，一季度中房价上涨过快的热点城市房贷利率不降反升，如苏州、杭州和成都等。
央行发布《关于新发放商业性个人住房贷款利率调整的公告》，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住房贷款利率以最近一个月相应期限的贷款市场报价利率（简称 LPR）为定价基准加点形成，即“房贷利率换锚” 。
房贷利率换锚前后过渡平稳，出现“因城施策”分化，首套与二套分化。2019年10月，一、二线城市在换锚后，首套与二套房贷均小幅上升，部分三线城市首套、二套房贷利率小幅下降5个基点。11月，5年期LPR首次下调5个基点报4.80%，全国标准首套、二套房贷相应下调，但实际上全国首套房的平均房贷利率不降反升1个基点，如图7所示。总体而言，5年期LPR的下调对一二线城市刚需、三线城市较为利好。
但长期来看，LPR改革与房贷利率换锚对中国房地产市场未来将产生深远影响。
首先，使得央行货币政策价格工具如“降息”，对居民房贷利率与企业融资利率的影响可以分离开来。例如，LPR5年期利率的下调可以引导企业长期贷款利率下行，但不一定会引起房贷利率的下调，房贷利率仍可通过银行加点进行调节。
其次，有助于落实房地产“因城施策”的调控原则。省级人民银行具有指导辖区房贷利率加点下限的自主权，可根据当地房地产市场形势变化，对房价快速上涨的城市提高加点，对房价压力较大的城市适当降低。
再次，通过对首套房、二套房制定不同的利率加点水平，可以在满足群众住房刚性需求的同时，打击借房贷杠杆的投机性炒作行为。
预计未来房贷利率政策在“房住不炒、因城施策”的调控方向下，将发挥重要作用。
