房市调控可借鉴汇率稳定经验
来源：上海金融报
日前，中国人民银行参事、中国人民银行调查统计司原司长、中欧国际工商学院兼职教授盛松成在出席由中欧陆家嘴国际金融研究院、中国金融信息中心主办，由上海市支付清算协会、陆家嘴金融城人力资源管理联合会协办，麦子金服提供独家支持的主题为“汇率稳定实践与房价调控策略——方法论视角”的中欧第93期陆家嘴金融沙龙时发表了主题演讲。
中国人民银行参事盛松成
汇率调控经验值得总结
盛松成指出，人民币汇率的单向贬值已经出现转机，并逐渐趋于稳定。实践初步证明，最近一两年来，我国汇率调控的总体思路和政策措施是正确的和成功的，既维持了汇率的基本稳定，也未使外汇储备过度减少，基本实现了中央经济工作会议所提出的“在增强汇率弹性的同时，保持人民币汇率在合理均衡水平上的基本稳定”，维护了国家经济金融安全。及时总结汇率调控经验，不仅有利于继续实行正确的汇率政策，也能对我国房地产调控提供可资借鉴的经验。
盛松成认为，这些经验可初步归纳为三点：第一，供给调控与需求调控相结合。在汇率调控中，我国货币当局一方面加强跨境资金流动的监测和宏观审慎管理。我国并没有修订资本管制的相关条款，个人年度购汇便利化额度也未改变，但加强监测显然有助于控制资本外流。当长期的资本账户开放与短期的资本外流相矛盾的时候，自然首先需要考虑当前国内金融市场的稳定，但是我国资本账户开放与人民币国际化的长期目标并没有改变。
同时，通过增加外汇供给来稳定汇率。“比如开放银行间债券市场和外汇市场，扩大银行持有的结售汇头寸下限，放宽企业海外融资限制，允许中资非金融企业借用的外债资金按现行外商投资企业外债管理规定结汇使用，允许A类企业的贸易外汇收入暂不进入出口收入待核查账户等多项措施，都有利于扩大资金流入，增加外汇供给。又比如适时运用外汇储备，防止人民币汇率过度贬值，总体上利大于弊。持有外汇储备的基本原因之一，就是出于预防性的目的以应对外部冲击。”盛松成说。
房地产调控应供需结合
此外，房地产调控也应供需结合，因城施策。“在房地产调控中，我国往往采用需求调控，也就是通过抑制或促进需求来进行调控，结果是一二线城市房价似乎越调控越高。单一的需求调控只能使今天的需求变成明天的需求，是一种治标不治本的手段。”盛松成强调，要治本，就要在注重需求调控的同时，从“供给侧”加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，加强房地产市场分类调控，尤其是房价上涨压力大的城市要合理增加土地供应，提高住宅用地比例，盘活城市闲置和低效土地，加强公共租赁住房的建设。
据有关测算，我国一线城市人均新房销售面积近几年都低于0.5平方米/人，与发达国家历史上一般达到1.7平方米/人相比，供给严重不足。国内二线城市，仅有一部分在刚刚过去的两年才接近1.7平方米/人的水平。从地价监测情况来看，今年一季度，一线城市住宅用地价格的同比增速达到17.8%，分别较综合、商服和工业用地价格的同比增速高5.8个、10.7个和9.8个百分点；从环比增速看，各用途土地中，住宅用地价格上涨也最为迅速。
事实上，房地产供给端面临的问题很多，盛松成说，除了一线城市住宅用地比例偏低之外，优质资源集中、行政区划、地方政府面临GDP考核压力等因素，都直接或间接导致了房价上涨压力较大，因此需加快建立和完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制。
第二，积极主动引导市场预期。盛松成认为，预期是影响市场主体行为、决策的重要因素。“这也是为什么政策沟通和前瞻性指引往往被作为货币政策框架的重要组成部分。”然而，市场预期并不全都是理性的，短期内也并非都向基本面回归。
“2016年经济基本面和汇率走势的背离恰恰反映了预期对汇率变动的影响。在去年7月经济表现较差的时候，人民币并没有明显的贬值压力，汇率甚至是趋于升值的；而去年9月份起，PPI的涨幅结束了同比连续54个月下降的态势而开始持续加速上涨，经济基本面不断改善，然而此时汇率反而趋于贬值。在市场难以依靠自身力量回归理性的情况下，除了采取实际的措施外，还需要通过舆论引导和政策宣传增加与市场的沟通，使人们的短期预期更加理性，使市场更多地回归基本面。”他说。
盛松成认为，预期管理对于房价调控也尤为重要。当前以需求管制为主的调控手段，不仅没有改变公众对房价上涨的预期，反而强化了房价上涨的预期。
第三，从经济社会全局出发实行有效调控措施，以时间换空间。盛松成指出，汇率的大幅波动会对经济发展产生诸多不利影响。施康等学者研究发现，汇率波动对企业的影响非常明显，因此保持适度的汇率稳定性确实很重要。在人民币汇率波动的敏感期，我国货币当局把握住了稳定汇率的窗口期，“该出手时就出手”，以实际行动赢得了市场信心，在贬值预期尚可控的时候，以较低的成本稳定汇率，有效减少了恐慌情绪。
“在打破甚至扭转人民币的单边贬值预期后，资本回流的趋势已初步显现。今年2月末，我国外汇储备余额30051.2亿美元，较上月增加69.2亿美元，为过去半年中首次回升。3月末，外汇储备余额进一步回升至30090.9亿美元。当前我国经济也在不断向好的方向发展。今年一季度GDP同比增速达到6.9%，其他主要经济指标也好于预期。根据人民银行的调研，今年一季度企业家和银行家宏观经济信心均显著增强。企业家宏观经济热度指数为31.3%，已连续四个季度回升；银行家宏观经济热度指数达到了33%，连续五个季度回升；居民当期就业感受指数为41.8%，较上季、去年同期分别提高1.7和4.2个百分点，已连续三个月提高。同时，货币市场利率也进入上行通道。3月份同业拆借加权平均利率为2.62%，分别比上月和上年同期高0.16个和0.53个百分点；质押式回购加权平均利率为2.84%，分别比上月和上年同期高0.23个和0.74个百分点。”盛松成说。
