撰文|刘雪玉
“在1993年以前创业的时候，就像水浒一样，以很江湖的方式进入。”万通创始人、集团事长冯仑在回忆起1991年，他下海经商创立万通时这样总结。
1991年，冯仑和刘军、王功权、王启富、易小迪、潘石屹，六个人先后聚到一起，创办了最早的万通公司前身——海南农业高技术投资联合开发总公司。
六个平均年龄不到26岁，本想像桃园三结义一样有个仪式，喝酒或者杀鸡喝鸡血，盟誓表决心。当时的冯仑觉得喝酒太老套，也不是没文化的土匪草莽，这个仪式就作罢了。但六个人在心里发了个誓，生意就这样开始了。
尽管冯仑等六人很努力的想发展万通，但在实际发展的过程中依然有很多盲区。冯仑曾回忆说，在当时，他并不知道六个人的关系到底是一种江湖关系还是一种怎样的金钱关系。
幸运的是，在1992年邓小平发表南方谈话之后，原国家经济体制改革委员会发布了《股份公司暂行条例》和《有限责任公司暂行条例》，而这两个文件被视为《公司法》和《合同法》的前身。
有了这份参照标准，冯仑逐渐把六人的江湖组织向公司靠拢。
“简单地说，就是把朋友、哥们变成股东关系，大哥变成董事长，内部的成员不是江湖上的马仔，而是员工。我也弄清了董事会应该如何表决，如何写决议。”冯仑说。
之后的几年，万通集团总资产迅速增长逾30亿元人民币。
1999年冯仑推出的“新新家园”品牌，也是中国第一个实施注册的高档住宅品牌。“新新家园”旗下万泉新新家园等数个高端商品住宅项目获得业界“明星楼盘”称号，还获得“中国明星楼盘”、“中华建筑金石奖”等殊荣。
万通经历了28年的发展，从最早的六人组到“中国房地产十大品牌“，而冯仑个人的心境也在发生变化。从原本的赚钱是第一任务，变成捐钱、花钱用更多的时间去做公益。
冯仑对新浪财经说，我就不认为赚钱最多是成功，因为我觉得钱不能买来尊重，也不能买来美德，美德和尊重是需要你在挣钱的过程中，如何诚信，如何承担社会责任，如何能够帮助周围的环境赢得的。也就是说，更重要的是，要做一个负责任的和有担当的企业家。在这样一个经营过程当中，钱当然多了也很牛。但钱即使少一点，只要企业是可持续经营的，也是一个成功。
对话·
30年前是“狗蛋式“创业 现在是职业选手”刘翔式“创业
新浪财经：30年前，你在海南创业时，赶上的是海南房地产泡沫。对比当下和30年前，你觉得自己和那个时代的创业者，最大的不同是什么？
冯仑：最大的不同是我们那时候创业，我给他起个名叫“狗蛋式创业”。一个村里有一个人叫狗蛋，一会儿上房、一会儿爬墙、一会儿偷鸡摸狗，反正全村人都觉得这个人不正常，但又不是特别坏，就是爱折腾。他也不知道他跑得快不快，又不按规则跑，也没教练，也没人管，最后狗蛋过20年以后出息了，成乡镇企业家了，我们那会儿就是“狗蛋式创业”，在没有规则的地方，在别人的不支持和不赞成之下，开始折腾。
现在（创业）都是，一开始必须要求是职业选手。从1993年到现在，我们关于赚钱的法律法规，有将近300个，每出一个就会淘汰一批人，淘汰一批“狗蛋”，剩下都是专业选手。比如，证券法一出来，淘汰一批。票据法、土地法、刑法、各种法律，只要出来就淘汰一批不按规则做的人。
现在创业，你必须是职业选手，就是变成刘翔那样。你在赛道上，教练太多，关注你的裁判也很多。另外，运动场也是公开的，有资本市场，这场地都是公开的。所以，创业也可以说更容易了，也可以说更难了。而狗蛋式创业，一个村就一个狗蛋，规则上很难，竞争者很少。现在规则上很清晰，竞争者很多。各有各的容易的地方，也各有各的难的地方。
新浪财经：到现在，你会用财富来衡量一个人的成功标准吗？怎么来看待成功？
冯仑：成功分成两类，一类是自己的认知，一类是社会的认知。社会的认知，其实普遍的认知，是跟财富和你那些虚头衔有关。挂了虚头衔越长的人，大家都认为他成功。自我的认知，往往有时候还不完全一样，这跟每个人的价值观有关。
其实最幸福的一个状态，就是自我的认知跟社会认知是重合的，比如，我认为我能够跳高跳到2米，我就觉得很成功，正好社会标准是2米以上，几乎没人能跳，跳2米最牛x，剩下的都是跳不过2米的，你看重合了，你就很有自信的满足感，这个成功是很成功的。
现在比较拧巴的就是，比如最典型的凤姐，自我认为很成功，社会认为她跑到美国捏脚不算成功。所以你看凤姐很幸福的，但大家不太认为她成功，这是拧巴的。但是章子怡就属于她自己也认为自己很成功，她爱人也觉得她很成功，那么她的幸福、她的认知，就是一个相对来说比较好的状态。所以成功这件事情上，既取决于外部，也取决于自己。
我就不认为赚钱最多是成功，因为我觉得钱不能买来尊重，也不能买来美德，美德和尊重是需要你在挣钱的过程中，如何诚信，如何承担社会责任，如何能够帮助周围的环境（赢得的）。也就是更重要的是，要做一个负责任的和有担当的企业家。在这样一个经营过程当中，钱当然多了也很牛X。钱即使少一点，只要企业是可持续经营的，也是一个成功。
住宅以外的房地产 正式开始进入高速发展时期
新浪财经：房地产行业已经从最早的“黄金时代”步入“白银时代”，一些房地产开发企业都在去房地产化，你怎么看当前的房地产市场？
冯仑：“房地产”这个词，在中国叫了快30年，从1999年开始进行房改，然后市场化后，开始有了商业化的房地产开发。 叫“去房地产化”也好，或者说房地产到了“白银时代”也好。大家所谓的房地产，其实都在说住宅。就像说人，包含男人、女人，房地产实际包括住宅和非住宅。如果把非住宅也放进来，现在房地产发展的机会还是特别好，而且住宅以外的房地产，正式开始进入一个高速发展的时期。
我们深处这个行业，我们非常清楚。从前年开始，我们就把之前的以住宅为核心的快速开发销售模式，叫做开发时代。把这个之后的时代，叫做后开发时代。
后开发时代和开发时代的差别就是在产品上，开发时代是单一产品，就是做住宅。后开发时代有五大类产品，就是写字楼、商业、物流仓储、教育研发、医疗健康，五大类里面又细分很多。
第二，就是在开发时代所有的商业模式很简单——建了卖，是以建设销售为主要的一个模式。所以竞争的核心在于三件事，就是成本、规模，速度。后开发时代大部分不是销售的，是叫做“拿来持有”，而且出租经营，它的竞争核心是运营和资产管理。这就有一个非常大的差别。
开发时代竞争的是每平米单价，后开发时代竞争的是每平米的租金。所以我就说，从后开发时代来说，机会正好，所以我们从前年开始布局后开发时代的房地产，比如小潘（潘石屹），他转型等于就是把写字楼，从原来拿来卖，到拿来出租，实际就是进入到后开发时代。
人过六十 ：“有钱 有闲 还要自由”
新浪财经：今年你60岁了，对于个人而言，人生的下一步规划和目标有什么改变么？
冯仑：今年2、3月份的时候，我和郭台铭、还有王石，我们一起见面吃饭聊天的时候，郭台铭说了一个三段论，我觉得挺有意思的。他说，人一辈子最多工作60年，假定说，你从20岁开始，头一个20年，是为挣钱，为钱辛苦。因为（那时候）没有人认识你，你什么都不是，你得靠挣钱打拼，然后就为钱工作，就很辛苦。
第二个20年，为责任工作，因为第一个20年赚钱了，企业发展不错，有点虚荣心了，有点名了。然后你就要进入到很多的社会角色里，公益、协会、商会等等，这些都是责任。所以这个阶段，也是为别人活的。所以第二个20年，为责任工作。郭台铭说（这个阶段）也很辛苦。
到了第三个20年，就是他现在，人就可以为兴趣而工作。比如打麻将，三天不睡，这就叫，为兴趣而工作。我觉得我大概有点类似，我到今年做企业也做了30年了，所以逐步进入到这个阶段。比方说，二十岁的时候，年轻人比机会，实际上是比出身、比认识谁，比在哪？这就叫比机会。三四十岁的时候，比牛x，企业要比规模大、当官要比权利大。五六十岁要逐渐比自在，到了七八十岁比子孙。
所以我们还不能叫退休，我们也不会退休。只不过是角色转换了，开始为兴趣工作，比自在。要自在就是，第一是非少，第二少借钱，第三就是你有更多的自由的思考，自由的行走、和自由的交往、自由的观察，你才能自在。有钱，有闲，还有自由。所以，我想我其实越来越多为兴趣工作。同时，我们说“达则兼济天下”，就是做一点公益，教育，传承的事情。所以，这样我觉得人的一生都是这么不断循环。
