▎本文看点
美国房地产交易的过程跟中国的非常不同，这也让一些朋友感觉到特别陌生。没有关系，当我们把这个过程梳理成三个步骤的情况下，你就会觉得特别的清晰，今天我就来讲一讲这三个步骤是什么。
/ 以实战经验传授北美房地产投资的策略 /
美国房地产投资专家，海外掘金驻美国首席分析师
大家好，我是黄永明，我在美国休斯敦向你问好。
很多朋友觉得美国的房地产交易过程特别琐碎复杂和陌生，这个很容易理解，毕竟它和中国的交易过程是那么的不同，特别的不一样，难免大家觉得陌生复杂，甚至有一些畏惧。
没有关系，经过今天接下来几分钟时间的讲解，你一定会对这个过程感觉到特别的清晰，因为我把它归纳为三个阶段。
这三个阶段分别是第1个阶段，找房和出offer；第2个阶段，尽职调查；第3个阶段，产权过户。我们分别来看一下这三个阶段是怎么样的，有什么注意事项。
第1个阶段找房和出offer，它通常是你通过经纪人来完成的。
如果你是买家的话，你会有一个买方的经纪人，卖方有一个卖方的经纪人，双方进行沟通。这个跟中国不一样，中国是一个居间经纪，只有一个经纪人，美国是双方各自有经纪人。
它有它的好处，这个我在以前已经论述得比较多，今天就不再重复。
在这个过程当中，经纪人会使用他们统一的一个系统来给你找房子，在美国，每个经纪人不仅能看到自家的房子，整个地区可能几万套的房子他都能看到。
所以只要你的标准是明确的，经纪人就能给你找出来。
接下来是出Offer你看到心仪的房子，这边的offer不仅仅是价格一个因素，还涉及到其他因素。所以一般来讲，我们是用一个书面的合同完整地给对方offer，对方一旦接受，你这个合同就算定立了。
大家在出offer的过程当中可能需要有一定的耐心，尤其是投资者，当你把offer出得比较低的时候，很多时候可能会被拒绝，这个时候不要气馁。
一般我们投资者是这样认为的：如果你出5个offer，有超过一个被接受，就说明你价格出高了。所以被接受是少数，被拒绝是常态。
第2个部分尽职调查。
当你的协议订立，开始执行的时候，最关键也是最紧张的一个阶段是从这个合同开始执行之后的7天到10天这个范围当中，这个我们叫option period，这是你的一个反悔期，也是你最重要的、做尽职调查的一个时期。
如果你订立了反悔期的话，那么在这样的一个阶段，你可以无理由地终止合同，也就是说基本上你能够最大程度保护你权益的时期就是在这个时期。
你需要对房屋进行检查，这个检查一般包括home inspection，即对房屋的一个全面性的检查。另外有一些专项的检查，比如说害虫的检查，尤其是白蚁的检查。
大家知道美国这边房屋的主结构一般是木制的，白蚁对它的损害是很大的。
甚至有些人会做结构工程师的检查，看这个房子地基、整体的框架是不是牢靠。这是你做检查的这个阶段，也是压力最大、时间最紧的一个阶段。
第3个阶段是产权过户。
在不同的州，办理产权过户的过程的机构是不一样的，有些州是用title company即产权公司，比如我所在的德州。有一些州是由房地产律师来办理。
这个事情很好理解，它基本上包含两层意思。一层就是要调查一下这个房屋的产权是不是清晰的，给你出产权保险来保障你的利益。
美国这边没有房管局，你这个房屋的产权是不是清晰的？是不是可以过户？那就要有一个独立的、有公信力的第三方来对这个事情进行调查，调查完了以后给你出一个保险，这是这个事情的一个逻辑。
另外一个方面是在这个过户的过程当中，需要有一个第三方对资金进行监管，这跟你在淘宝上买东西是一样的。有一个第三方的平台，你把钱先打上去，对方发货，你收到货了对方才能够收到货款。
在房屋交易的过程当中，也会有类似的这样的一个第三方叫escrow，它有一个监管账户，你把你的诚意金打到这个监管账户上去，直到最后走完所有的手续，双方都签完字，你拿到钥匙为止。
当我们把整个复杂的过程划分为这三个阶段之后，整个逻辑就非常清晰，整个看起来也就特别有条理。
其实美国的房地产交易过程就是这么一个过程，当然其中有很多细节是需要你去注意的，有很多风险是需要避免的。
房地产投资的成功秘诀
在美国买个房子，做美国人的房东，这是大部分投资者的梦想。
这句话听起来很简单，但一个显著的问题是，绝大多数人并不真正理解美国的房地产市场。
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