来源：风财讯
近日，京基集团对其持有的阳光新业股份进行了一次“解押再质押”的操作，将所持股份的100%重新质押用于补充流动资金。
这一细微的运作，映照出这家以旧改起家的深圳本土开发商当前面临的资金压力。与此同时，京基在深圳的多个在售项目去化困难，交付质量也频发问题，多个旧改项目现场更是过渡安置费的拖欠、停工问题凸显。从木棉湾到罗芳村，从蔡屋围旧改到商住项目的品质，京基集团正面临着严峻考验。
高比例质押频发，京基集团资金困局尽显
近日，阳光新业发布了一则公告披露了京基集团的股份质押情况。京基集团解除了1.79亿股质押股份，随即又质押了2.25亿股，占其所持阳光新业股份比例的100%。这意味着京基集团已将其持有的阳光新业股份全部质押。
公告显示，该笔质押股份为无限售股，非补充质押，质权人为广东承希科汇投资控股有限公司，质押用途为补充流动资金。尽管京基声称“无平仓风险”，但高比例质押与频繁减持已暴露出其流动性的紧张态势。
几乎同步，京基集团旗下的京基智农近日发布关于控股股东减持股份的预披露公告。公告称京基集团计划通过大宗交易和集中竞价的方式减持股份，计划减持股份不超过公司总股本的3.00%，即1556.90万股。
然而就在两个月前（9月11日），京基集团已经向私募公司“中恒通”转让其持有的京基智农公司26,515,000股无限售条件流通股，占公司总股本的5.00%，直接套现4.25亿元！
这一系列资本运作的背后，京基集团整体财务状况持续承压的困境愈发清晰。财务数据透露出更深的隐忧：旗下地产公司*ST阳光发布2025年半年度显示，2025年上半年营业收入1.35亿元，同比下降2.09%。归属于上市公司股东的净亏损3919.13万元，上年同期净亏损2018.12万元，进一步加剧了偿债风险。
截至2025年9月末，京基集团有息借款余额为864,248.10万元，未来半年内和未来半年至一年内需偿付的前述债务金额分别为69,937.50万元、97,337.50万元。也就是说，接下来京基集团能否覆盖短期债务仍是未知数。
去化艰难和产品短板，资金"回血"受阻
为了快速回笼资金压力，京基集团眼下只能尽量将房子“卖出去”，据凤凰网房产观察旗下在售项目基本都采取了大力促销手段。
例如福田的梅林京基宸悦府此前打出“买一送一”、“总价1字头”噱头吸引销售；而京基宸悦府的公寓产品天荟公馆在今年4月底拿到预售证后，截止目前，据业内平台统计数据，已有287套房屋处于“在建抵押”状态，整体去化仅4.4%。
罗湖布心京基璟誉府更是遭遇了空前去化压力，该项目在去年八月取证入市，目前整体去化50%左右，而根据深圳市房地产信息平台公示，该项目大多数房源也同样被“在建抵押”。
此外，去年入市的蔡屋围旧改首期项目京基华樾推出住宅451套，当时备案均价为7.8万/平，开盘折扣后约6.7万/平。京基华樾地块分两期开发，一期由3栋超高层住宅（61-64F）、2层裙房及1栋15班制幼儿园组成，二期规划一栋约250高的办公 商务公寓大楼。
值得一提的是，这个项目回迁比例约63%，容积率约11，楼层61-64层，得房率仅73%，接下来项目还有一批保障性住房以及公寓产品入市，去化压力仍旧很大。
宝安西乡的京基智农山海公馆也面临类似困境，项目于2023年8月取证，共推出344套商务公寓，备案均价5.4万元/㎡，折后总价“1字头”起，据悉目前仍有100多套未售出。
有市场分析指出，京基“回血”艰难在于：首先是项目综合竞争力弱。其近年开发的项目多源于旧改，普遍存在超高层、高容积率、低得房率、车位配比不足等产品短板，开发商为了实现快速去化必须“以价换量”。
这背后正是京基集团产品结构中公寓、商办占比过高，与当前以住宅为主的市场需求严重错配。这种“京基旧改”模式，正使京基陷入资金沉淀与销售受阻的恶性循环。
违规加建？“半毛坯”收房？京基旗下项目品质“爆雷”
除了产品本身短板外，更令人担忧的是，京基集团的在售项目还频频陷入品质争议。例如京基东滨时代项目，项目位于南山街道东滨路与前海路交汇处，主打4.5米层高、带精装修和阳台的商办产品，建面从约93平到约238平不等。
据销售信息显示，小面积户型基本售罄，在售的多为222-236平方米的大户型，单价从4万/平方米起，总价在900万-1200万之间。
该项目已于今年6月左右启动入伙，但近日有业主爆料项目存在销售造假行为，具体为东滨时代在销售期曾向业主承诺“交房后可以改民水民电”，但如今却不认账。
与此同时，该项目也在收房时发现墙面开裂、阳台积水等质量问题，进一步引发业主担忧。
而在龙岗的京基御景荟都项目上，今年10月底交房后，有业主爆料称其楼栋原本开发商将说好的5梯12户竟然被改为5梯22户，违规加了十户，严重影响了业主的居住环境。
另外，项目原本宣传为精装现房，但交房现场却“半毛坯”感十足，出现墙体缺损、漏水等质量问题。据悉，有部分业主正在申请退房，还有业主表示：“希望年前能整改好”。
资金危机、去化压力、品质”暴雷”的重创下，京基集团的旧改已基本停摆。
在深圳木棉湾旧改项目中，京基集团此前公开承认因公司资金周转困难，导致过渡租金拖欠，而罗芳村旧改项目自2024年7月起，据传已彻底停发过渡安置费。当地居民透露，“房子拆是拆了，原本计划3年建好，现在连家都回不了”。
直到今年8月，深圳市罗湖区住建局公示，罗芳村才明确拟将该项目更新方向为居住、商业等功能，项目也传出重新动工消息。
此外，蔡屋围项目——京基华越首期已于去年开盘，但后续地块则进度缓慢，宝安石岩旧改等项目也都出现了不同程度的安置费停发情况或停工。
从质押融资到降价促销，从品质争议到旧改停摆，曾经被誉为“旧改专家”的京基，如今已步履维艰。这与深圳整个旧改市场的大环境不无关系，但更与京基自身的资金状况密切相关。
随着房地产行业进入深度调整期，如何平衡旧改项目的长期投入与短期现金流压力，如何在不稳定的市场中保持稳健经营，最重要的是，如何坚守房屋品质，践行“好房子”理念，将成为京基集团必须直面的重要课题。
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