来源：秦朔朋友圈
这两天中金公司30岁女员工跳楼的事引发舆论关注。按照目前网上呈现出来的信息——C9本硕、毕业后顺利进入顶流投行，工作三四年就买一千五百万的豪宅，这本来是一个人生赢家的剧本。
对普通人来说，经济上行时期，房贷是他们能拿到的最便宜的资金，但经济下行时，再便宜的贷款都是难以承受之重。
“时代的一粒灰，落到个人头上就是一座山”，这句广为流传的话，同样可以解释今天的房地产市场：对市场来说，每一次政策的调整都是热热闹闹，但个人的命运只能独自承担。
最后一只“靴子”落地
房地产调控继续。
6月26日，北京发布楼市新政，主要包括首套房最低首付比例从30%降至20%、5年期以上首套房贷利率下限降至3.5%、公积金贷款最低首付比例降至20%、多孩家庭购买第二套房按首套认定等等。
作为四大一线城市中最后一个调整房贷首付和利率政策的城市，北京此次调控政策的发布也意味着，5·17楼市新政下最后一只靴子终于落地了。
北京此次新政对于刚需、改善型置业者是利好，能撬动更多杠杆、降低按揭成本。但是很可惜，北京的楼市新政，并没有松动限购政策，也没有惠及存量房贷。
对比四大一线城市的救市力度，商贷方面，广州是最大的，首付比例降到了15%，利率3.4%，而北上深首付均为20%，贷款利率3.5%。二套房方面，广州也是力度最大的，首付25%，利率3.8%；北京上海对区域进行划分，基本可以概括为市区首付35%，郊区30%，利率则分别是3.9%和3.7%；深圳统一为首付30%，利率3.9%。
限购门槛方面，北京也仍是目前四大一线城市中最严格的，社保仍需5年只是在原基础上可在五环外新购1套。相比之下，上海非沪籍购房核心区5年社保变3年，嘉定、青浦等非核心区社保3年变为2年，临港社保1年；广州非本地户籍家庭2年社保变6个月，深圳也将部分区域社保由3年调整为1年，力度均大于北京。
虽说北京这种挤牙膏式的调控给未来留下了优化空间和预期，但整体来看，并不利于房地产市场的快速筑底企稳。
5·17楼市新政之后，北京新房和二手房销量都有所反弹，据证券时报报道，北京6月二手房住宅网签套数达到1.45万套，超过3月的“小阳春”，创15个月来的新高。这说明政策的松动效果明显，不过北京整体上房价仍处于超跌状态，北京很多的小区房价仍处于2019年之前的水平，不少小户型的小区最新的房屋租售比已经到了2.3%～2.5%区间。
全国范围来看，5月17日以来，房地产销售呈现复苏迹象，政策的效果也在逐步体现，克而瑞数据显示，6月份百强房企实现销售额4389.3亿元，环比增长36.3%，同比降低16.7%，近六成实现单月业绩环比增长，近三成实现单月业绩同比增长。上半年，百强房企实现销售额18518.3亿元，同比降低39.5%，但降幅收窄4.7个百分点。
市场普遍对救市抱以期待，任泽平认为，如果措施得当，中国楼市不会重演日本九十年代的教训，城镇化还有很大空间，房地产还有解。
上世纪90年代，日本房地产泡沫破灭后，日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲，采取挤牙膏式宽松，没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降，最终产生了慢性通缩。
救市政策为啥总慢半拍？
本轮楼市下行周期已经三年，中国房地产市场从高热到冰点，拐点非常明显。
过去楼市高速增长，房地产市场被异化、妖魔化，导致本轮救市很多政策都扭扭捏捏，特别是地方政府，过去依赖于卖地的高收入，楼市陡然下行，导致很多地方财政困难。这些地方是救市最热切的，但在实际的操作过程中，不得不一点一点挤牙膏，一直到今年三月份大会之后，大刀阔斧的政策才千呼万唤始出来。
最近看原重庆市长黄奇帆的新作《重组与突破》，里面对房地产市场的一些见解非常深刻。黄主政重庆期间，为重庆设计了众多的房地产政策，让这座城市成为中国房地产市场独特的一道风景，多年来房价一直稳定，并探索地票制度，先行先试房产税改革……回过头来看，很多地方确实有先见之明。
官员出身的黄奇帆，对“有形之手”有着天然的信任，但他强调“有形之手”要符合“无形之手”的规律，这一点在他提出的房地产调控六原则中体现得淋漓尽致。今天回过头来看各地的调控与救市，既有当头棒喝之感，也感觉背后一阵阵凉飕飕。
黄奇帆认为，房地产调控的第一条原则是要严控房地产投资占比，将其保持在固定资产投资的25%左右。从产业发展角度看，一个城市如果长期超过这个比例，房地产领域就会吸附过多资金和资本，实体经济就会被削弱。房地产业和实体经济长期处于结构性失衡的状态，就会影响城市的可持续发展后劲。
过去十几年，中国房地产整体确实过热，根据国家统计局公布数据，2013—2021年，我国房地产开发投资累计完成103万亿元，年均增长9.2%。2021年，房地产开发投资占全部投资的比重为27.1%，比2012年提高0.7个百分点。
有些城市占比畸高，比如根据昆山统计局的数据，昆山市房地产开发投资占全社会固定资产投资的比重，由2012年的31.8%提升至2021年的45.6%，提升13.8个百分点。
这也是为什么有些城市在房地产上升周期能靠卖地过得好，而下行周期一下打回原形的原因。
第二条原则是要合理调控地价，将其控制在当期房价的1/3左右。高地价必然导致高房价，不可否认，过去的高房价有很大一部分原因是政府通过土地出让机制拿走卖地大头助推的，我们看每年各个城市卖地收入就可见一斑。
第三条原则是规范土地批租的资金来源，买地的钱不能负债，必须是房地产企业的自有资金。
黄奇帆认为，欧美发达国家以及中国香港的房地产商负债率一般都在40%左右，而中国大多数开发商负债率高达80%-90%，这之间的区别就在于，前者买地钱自有，而不是负债。
反观过去二十多年，中国金融系统为开发商提供的各种开发贷，预售环节导致的高负债，从而实现了开发商与金融企业、购房者之间的捆绑。最后的结果就是，赚了钱，就成了房地产商的暴利；坏了账，就是金融机构和购房者的危机。
过去这两年房企爆雷引发的剧震也说明了这一点。恒大万亿级别的爆雷，导致金融机构烂账丛生，仅盛京银行就造成1837亿烂账。更严重的是大量的烂尾房让购房者欲哭无泪。
第四条原则是规范购房者按揭贷款杠杆比，不能随意搞行政性的限购限贷。按揭贷款本是一个天才设计，但对比例的控制极为重要，首付比例太低，容易造成泡沫引发危机；首付比例太高，则是造成房地产市场窒息。
金融风险来源于过度的杠杆，首付比例从30%降到20%，杠杆比例就从1:3.3到了1:5，广州现在首付比例降到了15%，相当于杠杆比到了1:6.6，如果叠加一些首付贷、过桥贷、换房贷，深圳杠杆比能到1:10，甚至1:20，实质上是间接的零首付，对购房者来说，不仅增加了风险，也加重了利息成本，一旦贷款人还款能力不足或者房价下行导致房屋大幅贬值，按揭贷款甚至高于房屋市场价格，还会引发系统性风险。
开头说的那位中金女员工，在核心的投研部门，工作三四年，此前的薪资总包在七位数以上不是什么稀罕事。因此贷款千万，月供五万根本没有压力，但随着金融限薪开始，有的金融企业甚至喊出了薪酬要对标集团内制造企业的口号，此前几百万的年薪，可能要降到五六十万，那每个月五六万的月供，真是一座大山了。
因此此番救市，为什么决策层对降低首付比例一直比较谨慎，根本原因也在于此，普通人对杠杆的承受能力除了要看过去，更要看未来。
另外，黄奇帆还提出了合理控制供地数量以及合理推进以住宅商品房套内面积为主的定价原则。
今天回过头来反思过去调控手段的合理性绝不是马后炮，很多事在过去觉得不可为或者理所当然的，其实都值得商榷，比如关于以套内面积销售定价还是以建筑面积定价，虽然理想的计算上应该是一致的，但现实的情况是，以建筑面积计算，导致了一系列的恶果，更严重的是，由于有政策的惯性，以及纠错的阻力，尽管今天有识之士一直在呼吁与国际接轨，改以套内面积计算，但直到今天，仍只停留在民间。
某种意义上说，这一轮的房地产下行，给了我们更多的反思时间和机会，这对房地产行业来说也许是好事。房地产的地位太特殊了，北大博雅特聘教授、中国经济研究中心主任姚洋最近在接受腾讯财经采访时说，“因为是跟老百姓生活息息相关的，房地产永远是朝阳产业，全世界都是这样”。
这样的一个市场，如果调控之手抓偏，有可能导致救市永远慢半拍，即使缓过来，也可能又是一个简单轮回。
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