来源：任泽平
文：任泽平团队
导读
“517”新政标志房地产政策的历史性拐点到来，体现出当前稳地产的重要性，关系经济复苏、地方财政、民生保障等。
一线城市具有“风向标”意义。5.27上海放松限购打响一线城市放松第一炮。随后5.28广州、深圳跟进。6.26北京房地产新政出台，标志着四大一线城市全面转向救市。验证了我们“一二线放松限购是大势所趋”的判断。
房地产长期看人口，考虑到北、上、广、深等城市人口流入和购买力情况，这些城市放松限购后市场活跃度短期提升，核心区域销售去化或加速。
本轮一线城市放松具体有哪些措施？5月27日，上海非沪籍购房5年社保变3年，下调首套、二套首付比及利率；5月28日，广州非本地户籍家庭2年社保变6个月，下调首套、二套首付，取消房贷利率下限；5月28日，深圳下调首套、二套首付比及利率，力度基本对标上海；6月26日，北京下调首套、二套首付比及利率，力度基本对标上海。
“517”新政、3000亿再贷款收储等，国家对于房地产去库存的政策导向已经十分明确，决心很大，为什么？很大程度与地方财政有关，土地财政占地方可支配财力的56%，这影响到基层运转，不仅是经济问题。
从趋势来看，未来一线城市取消限购是大势所趋。上海放松了外环内二手房，北京放松了五环外，深圳放松了非核心区，广州放松了120平方米以上户型限购。当前楼市表现疲弱，房地产从“防过热”转向“防过冷”，不用担心取消限购引起市场过热；中长期可考虑在市场企稳后，通过人地挂钩实现供求平衡。
挤牙膏式的政策放松，效果是短期脉冲状的，真正有效的政策放松要一鼓作气提振信心。90年代日本房地产泡沫破灭后，日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲，采取挤牙膏式宽松，没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降，最终产生了慢性通缩。然而，美国面对2008年危机果断执行措施，实施大规模QE，阻止危机蔓延，经济很快复苏。
放松限购有用吗？对一二线城市有部分效果，但从整体而言，目前制约因素是居民支付能力，需要住房保障银行和新一轮经济刺激计划之类的措施。收储库存用于保障房迈出了重要而正确的一步，未来需要3万亿以上，建立大规模住房保障体系，解决优质房企流动性和地方财政，缓释金融风险，一举多得。同时，启动新一轮经济刺激计划，防止资产负债表衰退，启动经济复苏。
未来三招可救地产：1）组建住房银行，收购开发商的土地和商品房库存，用于租赁房保障房；2）全面取消限购；3）降低利率和税费，包括二套房存量房贷利率，通过降准降低银行负债成本。
如果措施得当，中国楼市不会重演日本九十年代，城镇化还有很大空间，房地产还有解。日本九十年代城镇化进程结束，人均GDP3万美元。中国需要以时间换空间。传统经济软着陆，新经济崛起，双支柱，中国经济加油！
1 四大一线城市放松新政解读
2 上海、深圳、广州新政后市场反馈如何？
3 一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性
4 放松限购之外，关键是提升居民支付能力
5 短期三招可救地产，长期“五大核心”构建房地产新模式
1 四大一线城市放松新政解读
1.1 6.26北京放松政策解读
6月26日，北京市住房和城乡建设委员会等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。具体来看，北京新政有以下要点：
1）降商业性个人住房贷款首付：首套个人住房贷款最低首付比例从30%调整至20%；二套房则按照五环内、五环外划分，最低首付比分别为35%、30%。
2）降商业性个人住房贷款利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点；二套房贷利率下限，五环内的调整为LPR减5个基点，五环调整为LPR减25个基点。
3）降住房公积金个人住房贷款首付：公积金首套最低首付比调整为不低于20%；二套五环内的，最低首付比不低于35%，二套五环外的，最低首付比不低于30%。
4）支持多子女家庭改善性住房需求。
5）组织开展住房“以旧换新”。
北京本次住房政策调整，同样是对我国5.17新政的跟进，是全国最后跟进的核心城市。
一方面，降低首付比例明显降低了购房门槛，首套住房的首付比例降至不低于20%，针对二套住房，五环内最低35%，首付水平基本与上海一致。值得注意的是，此次北京二套首付比不再按照是否城六区划分，而改为五环内外，更有利于政策落实和执行。与此同时，公积金贷款首付比例与商贷同步调整，有利于促进刚需和改善性住房需求释放。
北京大幅降低房贷利率，降低购房者置业成本。北京6.26新政后，首套房贷利率下降45至55个基点，二套房贷利率下降65至80个基点，下降幅度较大，将对购房需求释放产生较大提振。调整后北京执行的首套和二套房贷利率与上海基本一致。
另一方面，北京对二孩及以上家庭购买二套按首套房贷执行，将促进多孩家庭住房需求释放，带动市场活跃度进一步提升
最后，北京新政新增支持住房“以旧换新”，有望畅通一二手链条。
1.2 5.28广州放松政策解读
2024年5月28日，广州优化楼市政策。广州发布《关于进一步促进房地产市场平稳健康发展的通知》。具体来看，广州新政有以下要点：
1）非本地户籍家庭限购放松：非广州户籍，在越秀、海珠、荔湾、天河、白云、南沙等区买房，社保缩短为6个月。
2）降商业性个人住房贷款首付、利率：首套首付比调整为不低于15%，二套首付比调整为不低于25%；取消利率下限。
3）放松限贷：非限购区域内，拥有2套及以上住房并已结清贷款的，又申请贷款购买住房，银行可灵活把握首付比例和利率。
一方面，广州5.28新政对限购政策进行优化，对于越秀等六大限购区，外地人购房社保缴纳年限由2年降至6个月，限购要求明显降低，广州目前是一线城市中对社保、个税连续缴纳时长要求最低的城市；
另一方面，广州对房贷首付、利率方面调降力度最高。本次广州明确取消房贷利率下限，但未公布执行的最低利率水平；广州明确首套、二套首付比例不低于15%、25%，对比来看，本次下调后，广州首付比例和房贷利率均为一线城市最低，力度较北京、上海、深圳更大。
1.3 5.28深圳放松政策解读
2024年5月28日，深圳接连优化楼市政策。据“深圳特区报”消息，自5月29日起，深圳市下调个人住房贷款最低首付款比例和利率下限。具体来看，深圳新政有以下要点：
1）降商业性个人住房贷款首付：首套房个人住房贷款最低首付比由30%降至20%，二套最低首付比由40%降至30%。
2）降商业性个人住房贷款利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点；二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点。
深圳新政调整有利于降低居民家庭购房门槛，减轻还款负担，更好满足居民刚性住房需求和多样化改善性住房需求。
1.4 5.27上海放松政策解读
2024年5月27日，上海市住房城乡建设管理委等四部门联合印发《关于优化本市房地产市场平稳健康发展政策措施的通知》。具体来看，上海新政有以下要点：
1）非本地户籍居民限购放松：缩短非沪籍居民购房所需缴纳社保或个税年限由5年至3年；扩大重点区域非沪籍人才以及非沪籍单身人士购房区域；
2）降商业性个人住房贷款利率：首套房贷利率下限调整为不低于LPR减45个基点；二套房贷利率下限调整为不低于LPR减5个基点；
3）降商业性个人住房贷款首付：首套最低首付比调整为不低于20%；二套最低首付比调整为不低于35%。
一方面，上海5.27新政对限购政策进行优化，社保5年改3年，主要吸引本地符合购房条件仅社保年限不足的群体。
另一方面，上海5.27新政降低首付比例、调降商业房贷利率，切实降低了新购房门槛、减轻新购房的利息负担。首套首付下调1成，促进目前首付不足但收入预期稳定的刚需购房；二套首付下调1.5成，促进改善型需求释放。首套房贷利率下降55个基点，二套房贷利率下降35至45个基点，降低购房者置业成本。
2 上海、深圳、广州新政后市场反馈如何？
从市场表现来看，5.17新政落地后，上海、深圳、广州均较快跟进落地相关举措，短期内新房、二手房市场活跃度略有提升，但市场预期仍然较弱。在本轮新政中，仅上海、广州对于非本地户籍居民购房限制进行了不同程度放松，但对比海外，我国一线城市核心区域购房政策限制依旧严格。我国当前房地产市场已经超调，市场信心恢复需要更多的激励，这就更需要一线城市全面放松打动需求。
新政后上海、深圳、广州市场环比提振明显，但同比复苏信号依旧较弱。
商品住宅销售方面，以2024年5月28日至2024年6月26日期间，新政落地后的近一个月时间的成交来看，上海、广州、深圳三城商品住宅累计成交100.8、72.6、25.7万平，环比提升了18.3%、40.5%、29.7%。而此期间北京新政尚未出台，北京商品住宅累计成交37.7万平，环比仅提升3.0%。同比2023年5月28日至2023年6月26日期间，上海、广州、深圳三城商品住宅成交同比变化-21.9%、+9.1%、+3.8%，同比复苏信号依旧较弱，北京则为-41.6%。
二手住宅成交方面，以2024年5月28日至2024年6月26日期间，新政落地后的近一个月时间的成交来看，深圳二手住宅累计成交43.8万平，环比提升了14.6%。而此期间北京新政虽然尚未出台，但5.17后二手房成交保持一定规模，北京二手住宅累计成交133.0万平，环比提升17.6%。同比2023年5月28日至2023年6月26日期间，深圳二手住宅成交同比变化+85.8%，同比复苏信号优于新房市场，北京则为+30.0%。
库存方面，截至2024年6月21日，北上广深去化周期分别为28.6、8.4、20.1、23.4个月，除上海外三城去化周期处于较高水平，环比5月同期分别变化了+0.80、+0.08、-2.03、-0.15个月，新政对广州、深圳库存去化有一定帮助。同比去年，北上广深去化周期分别变化了+12.72、+4.19、+5.12、+9.96个月，一线城市库存整体情况仍需去化，全面放松依旧是大势所趋。
3 一线城市放松限购是大势所趋：必要性和紧迫性
一二线城市全面放松限购是大势所趋，我们认为有五大核心理由：
限购政策本是房地产市场过热时期出台的临时性政策，如今抑制了刚需和改善型需求。放开限购，意味着让过紧的房地产市场回归正常市场状况，接受供需调节，并非激起泡沫与过热的“刺激性措施”。中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，避免热点城市房价暴涨。
放开一线城市限购，带来积极的政策信号，可提振市场整体信心。化解房地产困境的关键在于需求端信心恢复，信心提振才能带动销售回暖。当前我国对住宅市场较冷、购买力较弱区域，包括部分一线城市的非核心区已经放松限购，但提振效果有限。一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，放开限购，能够有效提振需求端信心。
去库存，稳房价、稳市场、稳经济。房地产市场进入存量房主导时代后面临调整分化，要消化此前的高房价、高库存、高杠杆。房地产是国民经济第一大支柱行业，事关经济恢复、金融风险，房地产稳，则经济稳。我国一线城市目前成交量价、库存积压情况同样不容乐观，但一线城市的住房潜在需求高，对于全国投资置业人群有较强吸引力，全面放开限购带来销售提振，有利于去库存、稳房价、稳市场、恢复经济。
让中国人置业的强大购买力留在国内，为我国经济复苏贡献力量。中国人的强大购买力在过去两年惠及全球大都会的房市，在东京、伦敦、纽约、洛杉矶等城市，是最大的外国房产购买群体。我国一线城市核心区域的楼市，是全国房地产市场的风向标，聚集了相对旺盛的住宅购买力，但在限制性政策约束下，导致肥水流入外人田。全面放开一线城市限购，能够满足我国居民的合理住房需求，有效提振需求端信心。
从国际经验看，海外典型国家核心城市房地产市场长期向本国、全球买家开放，不限购也不限售，遵循市场化原则，通过价格和税收调节，而非人为的行政手段。人口和产业持续向大都市圈、城市群集聚是发达国家的共同经验，核心城市楼市不限购，遵循人口流动规律，有利于促进人才流动并提升城市竞争力。
对比海外，我国一线城市如北京的核心区域购房政策则限制明显较多。目前，京籍单身人士，且名下无房者，限购1套；若京籍已婚家庭，以家庭（夫妻双方与未成年子女）为单位限购2套；非京籍家庭需满足连续五年个税/社保，在北京无房的可限购1套。另外，2024年4月3日后以上家庭、个人均可在五环外加购一套住房。
4 放松限购之外，关键是提升居民支付能力
目前房地产行业不止需要简单的“放松限购”，核心制约因素还有居民支付问题、预期问题。在房地产存量时代，库存积压，成交量价回暖需要更多时间和政策激励。要替代旧的“房地产-土地财政-金融”循环，必须引入“新”一轮经济刺激计划，通过财政扩张带动包括房地产投资在内的整体投资回暖和经济复苏，配合住房银行收储，稳楼市，稳经济，利民生。
回顾日本上世纪90年代开始，陷入的“失去的三十年”，1991年日本房地产泡沫破灭后，日本政府调控态度不够坚决、力度不够强劲，采取挤牙膏式宽松，没能有效阻断资产价格-银行信贷-物价水平螺旋式下降，最终产生了慢性通缩。“资产负债表衰退”、“流动性陷阱”、“‘债务-通缩’循环”从不同角度解释了日本痛苦的去杠杆“三十年”。
如何避免重蹈覆辙？2008年美国面对金融危机，政策果断采取措施防止危机蔓延。财政部对问题机构进行注资救助，美联储向金融体系提供充足的流动性支持，快速将政策利率降至0附近，实施大规模QE。美国股市2009年中旬触底，物价2010年企稳，经济快速复苏。保住了居民和企业部门的资产负债表，也就是没让企业和居民买单，而是通过货币和财政政策进行化解，所以居民有能力消费，企业有能力投资。
对比借鉴2014-2016年房地产周期，放松限购限贷仅是政策起点，关键一步是恢复居民的消费能力和信心，这又进一步需要恢复资产负债表，进而带来房地产存量化解和增量需求，从而推动销售和新开工。2014年4月，部分地方开始放松地产限制政策。2014年6月，呼和浩特率先发文全面放开限购，此后各地密集放开限购限贷，此外各地方政策还涉及房贷优惠、购买补贴、落户放宽等。2014年9月底，仅有北上广深和三亚五个城市未放开限购政策。随后，2014-2016年间，大规模推进的新建棚户区改造、棚改货币化安置的过程就是消化库存、优化增量的过程。
我们之前倡导的成立住房保障银行、政府收储存量房用作保障房正在落地，这是解决房地产困境的有效路径，3000亿元或是初步尝试，后续政策力度还需继续加码。
政府收储模式，利于去库存、救房企、救楼市、利财政、利民生。房企拿到资金，缓解现金流压力，一方面用于拿地，利好地方财政；另一方面建设住房、防止烂尾，利好民生。地方政府将保障房租赁获得收入，按时向商业银行还款，同时，通过收购存量房减少市场供给，达到去库存目标，促进行业健康发展，稳经济。此外，批量收购转保障房，建设中国版组屋，一举多得。
推出“新”一轮经济刺激计划对冲经济运行压力，解决当前地方财政和企业居民收入问题 。“新”一轮经济刺激，即通过财政扩张，配合货币宽松，扩大需求，带动就业，拉动经济增长，同时加大对新经济、新质生产力的支持力度，提升长期竞争力。关键在“新”，调整投资领域，发行超长期国债重点支持新基建项目，更多投向新经济、新质生产力领域，如新能源、人工智能、数字经济等，而不是简单重走老路，导致过剩浪费。
5 短期三招可救地产，长期“五大核心”构建房地产新模式
我们此前提出，三招可救当前地产，房地产是第一大支柱产业，房地产稳，则经济稳，就业稳，金融稳。
组建住房保障银行，收购开发商库存。建立专项资金收购开发商土地、商品房库存，开发商拿到资金限定必须保交楼，这样可以防止烂尾，避免让购房者承担地产调整的风险。房企回款有多余资金，可以用于拿地，土地财政因此恢复，地方债务压力得以缓解，基建有望回升。收购的库存商品房和土地用于租赁房保障房，有助于改善民生，原本开发商手里有很多库存，如果额外再新增供地用于租赁房，将导致巨大的浪费，一举多得。
全面取消限购，回归市场化。现在市场低迷，是取消限购的良机，发达国家对国内居民没有限购措施，都是通过价格和税收调节，而不是人为的行政手段，违背市场经济。一二线市场如果活跃起来，可以通过多贡献土地财政、税费拉动经济增长。在当前行业持续低迷背景下，取消限购短期将促进房地产筑底回升；中长期可考虑在市场企稳后，通过征收房地产税等税收机制调控市场，同时能为地方财政增加稳定税收来源，通过人地挂钩实现供求平衡，一举两得。
持续大幅降息减少购房成本，为居民减负。货币政策部门通过定向降准等支持银行降低负债成本。现在实际利率偏高，应该大幅降低存量利率，之前降低了首套，社会反响很好，二套的也应该降低，这是善政。
长期看，以“城市群战略、金融稳定、人地挂钩、房地产税和租购并举”为核心加快构建房地产新模式。
如果采取长短相结合措施，有望促进房地产软着陆，为中国经济复苏和就业贡献力量。
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