来源：苗头
拿地不到1年，中海深圳湾超级总部基地项目正式亮相。6月12日，这个取名深湾玖序花园的项目借旁边的神州数码大厦，正式对外公开售楼处和样板房。
作为22年来深圳湾超级总部基地首幅供出的住宅用地，作为深圳近年首个突破“9070”政策的住宅项目，作为中海回归深圳豪宅主场的首作，深湾玖序不仅拉满了业界的期待，意向买家也纷纷持币待购。
此前，深湾玖序的建筑规划、户型等资料已流出，拿出来的建筑设计方案有科技感十足的俊朗立面，尤其196、252、328平的大平层以及400-600平的顶复产品的设计，更让人眼前一亮。凌厉的刀锋，叛逆的笔法，入心的用料，对得起这个集万千宠爱于一身的地段，某种程度上，它重写了深圳重奢豪宅的“代码”。
去年6月30日的拿地合同约定，项目销售均价不得超过13.33万/平（毛坏）。6月21日，深湾玖序官宣293套房源取得预售许可证，并且同步公布了含装修价的“一房一价表”。苗头看到，在毛坯售价的基础上，深湾玖序按雅致、轻奢两种装修风格，根据不同户型，提供每平9500、9800、10500、11800元的四种装修方案，不另签装修合同。
这四种方案，都突破了2021年5月发布的深圳新建商品住房和公寓装修费最高6000元/平的限价。
据此估算，深湾玖序整盘可售住宅货值可能在190亿左右（项目地价125.32亿）。
在中海“主流城市，主流地段，主流产品”发展战略的强有力主导下，一场“单盘高产”的最新深圳试验，就此拉开帷幕。
望眼欲穿的期盼
这几年，深圳市场对拿得出手的项目的期盼，可谓望眼欲穿。“9070”的限制、商品房“限价”，前些年房子不愁卖的行情，造成了深圳好项目好产品多年的“断档”。
2014年深圳湾1号“登顶”，在全国颇有点“独上高楼”之感。开阔的深圳湾海景，世界级大师的设计，纯粹的大平层，超高的圈层，以及当时极为宽松的建筑设计规范，全面打破了市场对大平层产品的认知，也一把把深圳顶豪带进了全新时代。
在那之后，深圳湾一举取代香蜜湖、华侨城等传统豪宅区，成为深圳最值钱的超级海岸线。10年来，深圳最吸金的顶豪华润悦府、瑞府、莱佛士公寓、招商双玺、恒裕深圳湾、华侨城新玺等陆续在这条海岸线涌现，构成了超级富豪在深圳投资置业的新的图腾。
2011年，深圳提出了“超级总部基地”的概念，2013年，深湾玖序所在的这片土地改名深圳湾超级总部基地。人们对它寄予的厚望，复杂而单纯。一个本可以让深圳比肩世界级豪宅区、打造深圳人居最靓丽名片的机会，让位给了以写字楼为主的商办扎堆地。官方文件称，深圳湾超级总部基地是目前深圳定位最高、分量最重、影响最大的重点片区之一，作为展示粤港澳大湾区国际竞争力、影响力的“巅峰之作”，它将成为深圳的城市门户。
坊间传言，只有“世界500强”企业，方可获得进入深超总拿地开发总部办公大楼的资格。
这是深超总的门槛，也是它的野心。
招商银行、OPPO、中信、京东、中国电子、天音控股、神州数码、TCL、中兴通讯……到目前为止，除了恒大、万科、碳云等昔日的大佬因为流动性危机败走这片“麦城”，其它地块貌似运转如常。
这毕竟是一块从商办用地“调规”而来的不临海的边缘地块，留给中海设计团队的发挥空间其实并不大。不仅要求配建5.85万平的“市场租金标准的全年期自持租赁住房”，而且要符合严苛的规划条件，还要深度洞察和满足目标客户的审美趣味与需求……
项目周边也无法“借势”。北边是华侨城中学，东边是神州数码大厦，南边是OPPO总部大厦，西边是已建成多年的高层住宅小区中信红树湾，西南角的高层红树西岸，也遮住了这个方向的景观。
可以想见，深湾玖序要想突破“重围”，实现“单盘高产”，必须尽最大的努力。
“不看海”的遗憾
占地面积仅1.17平方公里的深圳湾超级总部基地的规划尺度，并非我们常见的宽、大、空，而是小街道、短进深、高密度。
这或将给深湾玖序带来至少三个困扰。
一是高楼大厦的楼间距过密，对于深湾玖序的居住者而言，会带来压抑感。
二是采光、通风、景观遮挡、光污染等问题，会让有意花几千万购买深湾玖序的人士陷入纠结。
天天看海，还是天天看“水泥森林”，等不及中信深圳湾的朋友，可能面临选择性困难。
三是将来片区内大多数写字楼正常投入使用后，这里的交通状况，有可能复刻上下班高峰期南山科技园“进也难，出也难”的拥堵与憋屈，严重影响居住体验。
最大的硬伤，是深湾玖序的低楼层看不到海。
好比内外兼修的富家残疾美女如果想嫁入豪门，难。
来自深圳湾1号、华润悦府、招商双玺的客户证言说明，超级富豪在深圳选择居所，在意的是自己在核心地段购买的房子有几扇窗，能看到真正稀缺的自然景观，特别是永无遮挡的、不被干扰的看海“授权”。
虽然超级富豪赚钱不太会受经济环境的影响，但他们的钱也不是空中飘来的。选择买哪里，也关乎身份、面子与圈层。无论是本土的深圳富豪，还是深圳以外拥有超高支付能力的人士，可能无法接受几千万购买的房子，被四面八方的高楼大厦所包围。
尽管这些高楼大厦，几乎每一座都出自世界级建筑设计大师之手。深圳甚至愿意砸下巨资，让滨海大道深超总段长约1560米的道路下沉，一条令人赏心悦目的中央绿轴直连深圳湾公园。
而无论是深圳湾1号，还是华润悦府、瑞府、恒裕深圳湾、招商双玺，它们之所以能成为顶豪，持续成为深圳豪宅市场的“珠峰”，是因为它们无一例外都能看海。
比如深圳湾1号。离开了深圳湾这一片美丽大气的海景，深圳湾1号肯定会少了灵气——这个项目每一套房的阳台，都是朝向深圳湾，甚至连床位的设计，也是面海的。无论是挑剔的世界设计教父Yabu Pushelberg，还是全球梦幻设计女王 Kelly Hoppen 等数十位世界顶尖设计师的作品，都汲取了这一元素，做出了一件件令人惊叹的作品。苗头甚至觉得，如果深圳湾1号做成别墅产品，可能它将流于俗气——它必须在高度上与海对话，而不是贴着地面交流。
看不到海，这或许是深湾玖序不得不“死抠”产品设计的主要原因之一。
它拿出了最大的诚意，希望通过建筑规划、户型设计、景观园林、用材用料、自持商业、物业服务定制化等多方面“找补”，提升市场的期望值与产品的稀缺度。它的广告语“仅为极少数人所拥有”，也暴露了它试图将人们的注意力从“看不到海”，转移到片区内目前仅有深湾玖序一个项目，为住宅市场“续杯”这样一个事实。
“高公摊”的烦恼
只是，当人们的视线“由外转内”时，深湾玖序的另一个硬伤，也暴露了——
它的房子，据说只有74%左右的“实用率”。
什么意思呢？
打个比方，你在深湾玖序购买了建筑面积252平的房子，可能有26%左右属于公摊面积，其中，有的合理，有的“不合时宜”，意味着你给开发商支付的三四千万的购房款当中，有小几百万浪费在了避难层等公用空间上——这些“不合时宜”的公摊面积，也按14.53万/平甚至更多来计价。
这也怪不得中海。深圳的建筑设计新规今年5月才出来，不符合新规条件的深湾玖序不得不按照“旧制”，量产514套“高公摊”的豪宅。
话说回来，为了保证业主生活的私密性与舒适度，深湾玖序给出了4梯3户及3梯2户的设计，这是选择深湾玖序的人们必须付出的“代价”。
它不远处的深圳湾东角头，在在建的歌剧院地铁站旁，还没有动工的中信深圳湾地块据传将按新规报批报建。这样一来，中信深圳湾不仅占尽新规红利，而且“三面环海”，左拥深圳歌剧院，右抱深圳湾公园，吸睛程度并不亚于中海深湾玖序。
苗头确认过，中信深圳湾也不受“9070”限制，换句话说，它的户型也可以做得很纯粹——都是大平层。
可以看海，高赠送，中信深圳湾对面的翡翠海岸小区的二手房价因此一直很傲娇。目前，贝壳找房app显示该小区仅有5套房子在售，5月挂牌均价24.43万/平，一套88.65平、东南向看海景的3房，挂盘价显示高达29.1万/平。
尚未动工，中信深圳湾却已在市场形成强大的“倒挂”预期。
中信是根正苗红的“正部级”大央企，深圳商品房“限价”政策未来一两年估计不会松绑，届时中信深圳湾的开盘价格，会不会“很香”？
深湾玖序的意向客户估计很纠结：要不要等多一段时间，买中信深圳湾？
据苗头了解，中海对深湾玖序项目的销售目标已经下了“死任务”。
对中海来讲，几乎同时登场的位于上海、北京、深圳、南京的四个以“玖序”命名的顶豪项目，任何一个都不能有差池。
去年二三季度，中海在全国核心一二线城市的核心地段砸下巨资发狠“补货”，现在，是这些高价“面粉”创造丰厚回报的时候。
一边是顶流地段，超高品质，万众瞩目，一边是项目有这样那样的先天不足，深湾玖序客户验资看房的热情却持续高涨。
苗头打听得知，自从定下验资1000万的“规矩”、开放售楼处和样板房起，深湾玖序已吸引超过1000组客户验资进场参观。
对于蓄客时间不到一个月，将于本月底正式开盘、首推293套房源的深湾玖序而言，这组数据，算是好，还是不好？
苗头此前听说，受行情低迷影响，深圳豪宅市场的解筹率最高只有20%。如果深湾玖序在开盘前来个“冻资500万”，这1000多组客户还剩下多少？
如梦如烟的“倒挂”
奇迹似乎可以期待。
今年3月28日，中海在上海黄浦区新天地板块开发的顺昌玖里项目开盘，当日劲销196.53亿，创下全国商品房单次开盘最高销售额纪录。
根据顺昌玖里准售房源公告，该项目共计512套房屋（比深湾玖序可售房源套数少2套），由3栋高层和一片别墅区组成。3月底开盘的是两栋44层的超高层和一栋25层的高层，户型涵盖325、245、236、218、185、151平等面积段，销售均价17.2万/平，套均价值约4000万，开盘成交505套。
巨大的价格“倒挂”，或是它创造开盘销售纪录的主因之一。据公开报道，该项目开盘前，附近的翠湖天地隽荟、中海建国里、复兴珑御（二期），二手房挂牌均价分别为27.3万/平、22.7万/平、22.4万/平，账面单价“倒挂”5万-7万。
相比上海顺昌玖里，深湾玖序的价格有没有“倒挂”优势？
苗头在贝壳找房app上查询发现，与深湾玖序一街之隔的中信红树湾（含南区和北区），目前有75套二手房在售，5月挂盘均价16.1万/平，4月成交均价12.69万/平。
其中，有一套标注为5室2厅、西南朝向、建筑面积255.26平的大平层，挂牌价3550万，折合单价13.9万。另一套标注为5室2厅、两梯两户、有大露台、看高尔夫景观、建筑面积265.31平的大平层，挂牌价3680万，折合单价13.87万。
另一可供比较的小区是中信红树湾南边可以看海的红树西岸，目前91套二手房在售，5月挂牌均价20.18万/平，4月成交均价18.07万/平。
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