来源：销冠100
01
南城卷，北城也跟风卷。
万万没有想到，万亿俱乐部海淀，也开始真刀真枪卷起来了。
而且，海淀是先卷板块。
故事源自从年初翠湖板块土地成交。
当时，表姐和小伙伴争论的两个焦点话题是：
第一，翠湖竞拍到摇号，凭什么，为什么；
第二，翠湖8.5万/㎡的指导价是风向标，还是站岗价。
而这两个问题的背后，其实是一个意思，那就是给翠湖板块估值：
翠湖板块到底值不值，值多少，又有多少红利空间？
当海淀的发展轮动到翠湖板块，像极了1996年那一幕：
有一天，在中国北京的中关村南大门处突然有人竖起了一张巨型广告牌，广告牌上的内容是：
中国人离信息高速公路还有多远——向北1500米。
当时北京也是刚开通高速公路没多久，很多人对高速公路并没有什么概念。
当人们看到这个广告牌时，他们想当然的以为这是个路标。因此忙坏了这里的交警，交警只能一遍一遍不厌其烦的向路人解释。
28年后，一场土拍把翠湖推到北京注意力高点，也带来新时代拷问：
中国人离全球高科技影响力还有多远？
所以，今天就跟大家系统聊聊翠湖板块，以及八卦中海参与操盘的西山观复，在这场国家级世纪游戏中的八卦。
02
先说第一件事，海淀土拍到上限摇号，不是新鲜事，更不稀奇。
只是北京土拍市场情绪变冷后，大家移情到海淀，担心和牵挂海淀而已。
只不过，大家忽略了一个关键事实：万亿海淀一直走独立行情。
过去的两年多，海淀共计成交7宗地块，其中5宗，都竞拍到了地价上限，溢价率触顶15%。
唯二两宗溢价率没有超过5%的，都是因为捆绑了大宗商业。
也就是说，在过去两年的海淀土地市场上，只要是纯住宅地块，最终拍到地价上限的概率是100%。
大家知道，这跟海淀的硬实力有关。
早在2022年，海淀GDP就已经突破1万亿元，成为北京唯一，全国唯二GDP破万的市辖区。
按理来说，GDP总量越高，保持增速就越难。
但2023年海淀GDP总量突破了1.1万亿，如果按不变价格计算，同比增速在6.2%左右。
比全市GDP增速还高了1个百分点。
独立行情海淀，不仅有钱，并且还在持续更有钱。
这组数字可以回复28年前辽宁抚顺姑娘张树新的世纪之问——
国家队海淀在世纪信息高速公路已经在领跑。
大家可能想象不到，去年海淀GDP已经占到了全市经济总量的25%，各类高精尖企业也几乎占到全市30%到40%的权重。
下面是海淀官方披露的数据，亲们可以自己看一下，海淀YYDS，表姐已经说倦了。
海淀区有国家高新技术企业近万家；约占全市35%
北京市「专精特新」中小企业2289家；占全市31.9%
国家级专精特新「小巨人」企业316家；占全市39.7%
上市企业总数267家，居全国地级市（区）之首。
实际上，发展到这个程度，北京已经没有哪个区，有实力再超越海淀。
而海淀GDP的背后是产业，产业的背后的财富和人才。
王尔德说过，一幅缺少乌托邦的世界地图不值一顾，因为它遗漏了人类将不断登陆的地方。
进步就是实现一个个乌托邦。
年轻人张树新当时描绘了中关村的乌托邦模样：
那里有生活服务区，用户可以公布和查询所有跟生活相关的信息，比如租房、订餐、约酒店、订机票，找美容师、找医生咨询等等。
1996年的中国，还没有开发商这个物种。
在她的乌托邦世界里，还没有想到商品房这回事，忽略了这场游戏中的关键先生——奋勇先争的开发商。
在此后近30年里，从来没有让海淀一块土地流拍。
这一次，翠湖土拍当然也不例外。
03
28年来，海淀科技报国梦一路走来，都是史诗级大片，和国家、民族、时代息息相关。
但是，进程中也有转折。
十几年来，翠湖甚至海淀北，在中国科技产业历史上，都是默默无闻的。那时候海淀的发展重心还在海淀南：
也就是中关村、五道口一带。
命运的转机发生在2010年前后，海淀又一次走到中国科技十字路口——面对国际危机和高科技变局，ZY高层不断在科技领域重点发力。
在这场国家级角力中，其中一件标志性事件就是，相关部门将中关村科技园区，升格为国家级自主创新示范区。
但当时海淀南部发展已经相当成熟，很难满足日益庞大且不断孵化出的新生科创企业——
必须有一个新的板块，能容纳中关村高精尖产业的外溢部分。
恰恰好，海淀北部片区有足够的空间去做承接。zf将关注力投向这里后，就有了我们后来逐渐熟知的——
海淀区中关村科学城北区。
实际上，在海淀北的后续发展历史中，不得不提到两份事关全局性的官方文件。
一份是2020年10月北京市批复的《海淀北部新区控制性详细规划（街区层面）》。
在这份文件中，提出要将海淀北建设成为具有全球影响力的科技创新基地，彻底改写了这片希望之地的命运。
海淀北之后数十年高速腾飞，占领北京科创鳌头的翻身序章，
也由此拉开……
现在来看，海淀北的崛起，几乎是板上钉钉，而这也是城区规划理论的必然选择。
其实，一切皆源自顶层设计。
物理层面也支撑顶层设计决策：海淀西侧靠山，南边是石景山和西城，迫于空间上的限制，海淀产业只能向北发展。
然后再以北清路为轴线，横向铺开。
这并不是表姐瞎说，在2019年11月正式批复的海淀分区规划中，已经明确提出海淀产业发展的两条主轴：
其中一条，是中关村大街高端创新集聚发展走廊，这是海淀过去的积淀。
另外一条是北清路前沿科创发展走廊，而这，是海淀的未来。
04
之后没多久，2020年5月，海淀发布第二份历史性文件——《中关村科学城北部发展行动计划》，官宣中关村科学城建设重心北移。
以北清路为发展轴，打造翠湖科技园、永丰基地「双组团」发展格局就是那个时候提出来的。
ps：表姐偏爱海淀的原因之一，就是海淀规划文件的执行非常靠谱，规划文件说咋干就咋干，坚决执行国家意志。
所以，到现在为止，提到翠湖，永远绕不开永丰；提到永丰也永远绕不开翠湖。
不像网络上非要让两个板块一较高下，表姐倒是觉得，翠湖与永丰发展不仅是海淀的双子星座，也是中国科技史上的双子星座。
但双子星座在规模、功能和发展时序上，还是有一些细微的差别，这也是在官方文件中有过盖章定论的。
公开资料显示，永丰产业基地占地面积1019公顷，重点发展的是电子信息、新材料产业，主打提升企业加速器的功能。
如今，永丰也已经有近万家企业入驻，城市界面已经相当成熟。
翠湖科技园的体量，则要更大一些，总占地面积1753公顷，几乎是永丰的1.7倍。
在官方的规划中，主要以自动驾驶示范区、翠湖云中心等项目为重点。
跟永丰相比，翠湖更侧重前沿信息产业、能源环保、智能制造、金融科技、人工智能等产业布局。
除了大家熟知的华为，中科龙芯、航天恒星等大型国企，3个国家工程中心和13个省部级技术中心也都落在了翠湖。
板块内增建的北京通用人工智能创新园，也将于2024年底竣工并投入使用。
能看出来，在永丰产业基地发展趋于饱和之后，下一个风口已然转向了翠湖。
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所以，有关翠湖板块的街区规划，在去年年底就已经公布。
如果大家仔细研读过这份文件，就会知道海淀对翠湖给予的定位规格，到底有多高。
实际上，对待翠湖板块，已经不能用传统的科技园区来定义，相对来说，翠湖更像一个生态与前沿科技融合而成的：
生态创新城区。
你会发现，除了产业布局，翠湖比海淀其他的产业板块更注配套功能的规划。
从官方公布的空间结构规划图看，国际商务、文化会议、综合服务、体育休闲等等功能，都有涉及。
而这背后，带来的是图书馆、展览馆、会议中心、湿地公园等城市配套的落地。
城市公共空间的文化感和烟火气相当浓稠。
表姐知道，其他产业板块往往也会有学校、公园等配套，但单点配套的落成，远不及翠湖这种体系规划对板块迭代的系统性拉升。
因为后者塑造的，是更为触手可及的超级职住平衡。
假设你就住附近，除了工作通勤方便，周末随时可以带孩子图书馆看书，或者去展览馆看展。
如果想放松，旁边就是湿地公园，闲暇的时候还可以沿着成片的科技绿心散步。
或者逛逛大觉寺，感受下独属于海淀的文化与历史。
表姐甚至觉得，如果你愿意的话，你的工作和生活，甚至可以不离开北清路。
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再来说争论的第二件事。
在这种产业和配套都拉满的情况下，海淀对翠湖8.5万/㎡的价格预期，也就不难理解。
表姐查了海淀近5年的新房成交数据，剔除当年限竞房的影响，2020年海淀房价就已经超过8.4万/㎡。
这个数字在之后的两年，分别是8.8万/㎡和9.1万/㎡。
也就是2023年永丰北把房价往回拉了拉，但均价也在8.3万/㎡以上。
一个大家不得不接受的现实是：
在海淀，很难再有机会买到8万/㎡以下的新房，至少在翠湖和永丰的产业组团，这样的机会少得可怜。
不过，对有幸参于史诗级游戏的中海操盘西山观复来说，并非没有挑战。
但中海也是深耕海淀的老玩家了，这次的定位也相当刁钻。
表姐发现，西山观复并没有做刚需户型，而是将面积直接拉到140㎡-167㎡，做改善型四居。
样板间的配置也给到了区域顶流。
这倒是很符合中海「填补区域空白」的惯常打法。
实际上，放眼整个海淀北，像西山观复这样，总价在1200万-1400万的纯改善的社区目前来看是只此唯一。
看中海的意思，应该是要把西山观复打造成一个更加纯粹的高端圈层，以拉开与混居刚需项目的差异化。
而且，其实也切合了海淀供应商的需求。
大家很可能不知道，在从2022年下半年以来，海淀140㎡-170㎡的四居供应，还不到100套。
但成交量却是供应的四倍。
既然聊到这儿，表姐就再给大家看一组数据：
按照海淀以往的供地节奏，今年海淀的新增住宅体量预计在30万㎡左右。
但过去3年海淀新房的年平均成交量，是60余万㎡。
有时候，做海淀买家也挺无奈的，因为每年的新增供应，永远就只有那么几个。
但这，就是海淀啊，
往事如虹的海淀，未来如虹的海淀啊。销冠100
参考资料：
1、《海淀北部新区控制性详细规划（街区层面）》
2、《中关村科学城北部发展行动计划》
3、北京市海淀区国民经济和社会发展第十四个五年规划和二〇三五年远景目标纲要
4、北京海淀区中关村科学城北区HD00-0115等街区控制性详细规划（街区层面）（2021年-2035年）
5、海淀分区规划（国土空间规划）（2017年—2035年）
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