来源：中物研协
3月26日，中海物业集团有限公司（股票代码：02669.HK）发布了2023年全年业绩公告。据企业业绩公告披露，中海物业2023年实现了全年营业收入130.5亿元，较去年的109.0亿元增长了19.7%。同时，毛利为20.70亿元，同比上升19.3%；毛利率保持稳定，与去年一致均为15.9%；股东应占溢利为13.4亿元，同比增长22.8%；每股基本及摊薄后盈利为人民币40.84仙，同比增加7.57仙；股东权益平均回报率为36.8%；在管面积4.0亿平方米，较去年同期的3.2亿平方米增长了25.4%。随着“中海式物业管理现代化”的战略目标持续推进，中海物业不断夯实高质量发展，继续保持其在规模及业绩上的行业领先地位。
整体营收结构稳中有升
增值服务亮点突出
2023年，中海物业营收稳健增长，公司总营收达130.5亿元，同比增长19.7%，虽然增速有所放缓，但近五年平均增速可达28.7%，使其业绩规模始终处于行业领先地位。
从营收贡献来看，物业管理服务营业收入仍是企业的主要收入来源，该部分营收达94.1亿元，同比增长16.0%，得益于在管面积同比增长了25.4%，推动了物业管理服务收入的增加。受中海物业在推动客户及业务多元化方面做出的积极努力，2023年物业管理收入占总营收的比例为72.1%，较去年下降了2.4%；住户增值服务占比9.9%，同比增长3.0%，多元业务需求增强；非住户增值服务、停车位买卖业务占比分别为16.5%、1.5%，同比分别下降2.4%、1.0%。从整体上看，中海物业的营业收入占比构成相对稳定。
从增值业务实际开展来看，增值服务（不含停车场车位买卖）保持稳步增长态势，其中住户增值服务出现大幅增长，亮点突出。2023年，中海物业增值服务实现营业收入34.4亿元，同比增长33.7%，其中非住户增值服务实现营业收入21.4亿元，同比增长18.3%，住户增值服务实现营业收入12.9亿元，同比增长70.9%。
非住户增值服务方面，2023年中海物业通过“海博工程”围绕建筑物全周期，给商家、企业客户及业主提供的设备系统安装、维修保养及专项工程等服务业务量大幅增加，营收同比增长48.3%。同时“兴海物联”为打造智慧社区以满足项目的智慧园区体验，拓展了智慧化建设服务，但由于房地产行业处于深度调整期，开发商减少了交付前服务及顾问咨询服务的需求，因此上述两项分别减少6.9%及0.5%。住户增值服务方面，主要由于居家生活服务及商业服务运营内对家居家装、零售、社区集采团购及到家服务等消费需求有所增加，同时住户增值业务拓展了商业辅助服务，得益于随着在管面积的上升，各类社区资产经营服务需求有所增加。
盈利水平稳定
提质增效方面大幅优化
截至2023年底，中海物业毛利率为15.9%，与2022年保持一致。但整体毛利增幅处于下降趋势，且降幅明显。
分业务来看，物业管理服务毛利率15.0%，同比上升1.1%，包干制合同毛利率有所提升，主要得益于加大了分包力度及优化了人力资源结构，从而提升了生产能力及成本效益。非住户增值服务毛利率13.1%，同比下滑3.3%，反映出年内销售组合的变化对利润率产生了侵蚀；住户增值服务毛利率26.1%，同比12.3%，主要原因在于业务量大幅增加的零售、社区集采团购及家居装饰业务毛利较低，同时也由于为完善社区服务体系而产生的额外成本的影响。
从经营能力方面看，人均效能较同期大幅优化。截至2023年底，公司雇佣员工43012人，人均在管面积从2022年的5577.1平方米提升至2023年的9934.6平方米，人均创收从2022年的22.09万元提升至2023年的30.34万元。提质增效取得了非常显著的成绩。
多元化市场拓展再加码
企业独立性进一步加强
截至2023年底，中海物业在管面积为4.0亿平方米，较去年同期的3.2亿平方米同比增长了25.4%；共进驻164座城市，同比去年增加了20座；管理物业项目1999个，同比增加了356个。
对外拓展方面，凭借集团的品牌价值及规模优势，中海物业积极主动进行市场扩展，扩大经营规模，并通过多元化的业务能力获得了更多来自独立第三方的项目。2023年来源于中建及中国海外集团的在管面积占比进一步降低至59.5%，独立第三方在管面积占比同比增加7.7%至40.5%。
其中值得一提的是，新增拓展面积中有70.6%来自于独立第三方。中海物业从纵向及横向挖掘客户资源，同时稳固已有客户资源，并积极探索新型客户资源，实现多业态并进，从而落实聚焦中海物业作为城市空间综合运营商的战略定位。年报期内，住宅项目和非住宅项目的新增面积贡献占比分别为47.8%及52.2%，持续巩固了收入来源并提升了自身的市场竞争地位。非住占比超越住宅，表明中海物业与关联方的依存关系进一步降低。
非住业态拓展步入新局面
央企优势显现
截至2023年底，中海物业在管面积4.0亿平方米，在管面积中，住宅业态与非住业态发展均好，住宅业态占比从2022年的75.5%下降至2023年69.9%，非住宅业态占比从2022年的24.5%提升至2023年的30.1%。
2021-2023年住宅业态新增合约面积持续走低，商写及产业园区业态新增合约面积基本维持稳定，但非住业态拓展取得全新突破，业态涵盖商业综合体、购物中心、酒店、物流园区、航空、高铁、医院、学校、政府物业、城市服务、公园、口岸、道路桥梁、公交场站及其他公共设施。
从中标项目来源来看，2023年中海物业的中标项目中，事业单位占比达19.3%，同比增长91.1%。另外政府公建占比15.1%、政企合资/平台公司占比2.6%，上述三者合计占总中标项目来源的37.0%。反映出中海物业作为行业内头部央企，在政企合作拓展以及公建领域市拓的优势开始显现。
以兴海物联作为新质生产力
以科技赋能高质量发展
兴海物联用数字化推动行业领先的现代化变革，不断推进智慧园区领域关键技术以及科研攻关，其研究中心已通过全球最高等级认证，其中“建筑物联网平台相关技术研究”已达到国际先进水平。为进一步强化科技力统筹，落实“科技应用现代化”建设目标，以自研星启物联网中台技术作为中海集团科创资源池及数字化建设的技术底座，赋能科技引领集团数字化转型升级、运营管理升级。
中海物业利用兴海物联，加深对物管理行业数字化解决方案的创新探索与实践，通过积极搭建健康养老智慧平台，践行“智慧+物业+养老”新模式。公司坚持“平台+生态”战略，基于星启物联网中台技术打造星启端脑、星启云屏等一系列软硬件产品，以中台技术为内核基础，实现建筑内智慧设备的高效率部署，提升建筑运维效率和管理效能。兴海物联以行业解决方案能力叠加科技大厂底层技术能力，共同打造联合产品，进一步整合各类别技术资源，形成行业领先的智慧空间解决方案，构建丰富多彩的智慧园区生态圈，持续区域市场布局，打造场景化标杆项目案例，拓宽多元发展方向，在智慧城市建设、数字化、双碳、绿色等前沿领域不断探索，持续巩固提升核心竞争力，落实科技力领先战略。
2023年是中海物业十四五战略规划承上启下的重要一年，在行业深度调整的背景下，市场集中度愈发加强。面对外部环境的剧烈变化，中海物业明确以“中海式物业管理现代化”推进夯实高质量发展，巩固其行业领先地位。
中海物业以市场化导向为根基，形成服务美好生活为核心的四个角色定位。一是将分散管理的各种业态汇聚成一体化服务，做城市服务的探索者；二是整合内外部资源，做全产业链发展的推动者；三是推进老旧社区建筑物和配套设施焕新、城市微空间改善，撬动居民的公共服务消费，做美好生活的守护者；四是与业主共建社区生态、与供应商共建履约生态，做共建共治共享的建设者。展望未来，中海物业为确保长期持续稳健经营，将在物业管理服务标准化、精细化、差异定制化的道路上砥砺前行。
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