来源：不良资产头条
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地产法拍市场供过于求，频频流拍。
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日前，顶着“中国第一高楼”的光环的世茂深港国际中心流拍，除此之外，合肥宝能城、长风公寓项目等多个项目，均因无人报价而流拍。甚至有的项目，多次折价出让，也无法顺利出售。据统计，今年以来，已有43项资产流拍，这些资产的起拍价，合计超过了482亿元。
司法拍卖网上，土地、商办资产、酒店等各类资产流拍情况愈演愈烈。
资金方审慎 流拍是常态
自今年以来，司法拍卖网上，关于土地、商办资产、酒店等各类资产流拍迹象明显，不管体量大小，市场对于该类资产，均保持着谨慎态度。流动性逆境资金困境的宝能系，也不断寻求资产出售，但无奈市场冷淡，流拍为常态。
上个月，合肥宝能城部分资产摆上货架，包括住宅用地和T7&MALL、酒店的土地使用权及地上建筑物，总起拍价50.78亿元。该项目曾计划建成安徽第一高楼，同样有着打造地标的想法。
不仅仅大体量项目流拍，年初深圳南山宝能城花园47套房源公开竞拍，均因无人出价而流拍。虽然房源起拍总价为评估价的85折，比市场上多数房源优惠，但依然无人出手。
当前市场上转让资产的一方，以信托、银行、AMC等主体为主，大部分资产为违约企业的抵押债权。
上述的世茂深港国际中心进行拍卖，是因为世茂无法按时偿还中信信托的债务，合肥宝能城的拍卖，是因为宝能拖欠了民生信托的借款，而南山宝能城花园则是因为宝能与平安银行的债务纠纷而被强制拍卖。
像是金谷信托，最近也频频出现于拍卖市场。6月20日，金谷·汇银73号单一资金信托的信托受益权因无人出价流拍，抵押人为上海叁生资管。该信托计划，底层资产为长风公寓项目。其中涉及金谷信托与渝康地产（协信远创旗下公司）的交易，当时金谷信托大股东中国信达上海分公司拿出11亿元，用于金谷信托受让渝康地产持有的上海叁生资管100%股权，信托期限5年。但2020年，渝康地产开始拖欠当期股权维持费，金谷信托便将渝康地产等方诉至法院。
而前段时间，金谷信托上架了“北京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，项目抵押物包括北京万柳书院的75套住宅，引发了一番热议。截止目前，拍卖结果仍未出，亦有流拍可能性。
6月27日，中国信达安徽分公司对安徽省恒泰地产债权项目因无人竞价而流拍。
今年1月，中国信达香港对CBD Aether Center Ltd.的债权拍卖已流拍，拍卖起价19亿元。而债权项下主要担保措施包括Aether Limited（香港以太）51%股权质押，主要资产为北京以太广场在建工程项目。
接盘者的多重顾虑
地产行业步入调整期，不少房企资金困顿，债务违约也成了家常便饭，担保、抵押的资产被拍卖也越来越多。市场供过于求，卖方急着出手，而买方想多观望，因此频繁出现资产流拍，甚至多次流拍的现象。尽管有的资产多次折价，但仍然难以出手。
前述提及的长风公寓项目，已经三次流拍，起拍价格也从最早的11.7亿元，降至10亿元，再到如今的9亿元。
像是重庆栩宽公司及重庆铁兴公司共同开发的在建工程（重庆佳程广场），也经历了两次流拍，首拍起拍价约19.38亿元，二拍起拍价降至15.50亿元。最近进行第三次挂牌，起拍价已降至12.40亿元，与首拍价格相差近7亿。折价力度这么大，市场依然不看好。
宁夏浩海桃园民族养老产业公司持有的宁夏桃园医养康养产业园在建工程项目，也是经历了三次流拍。该康养项目前两次的起拍价分别为6.6亿、5.8亿，但此次拍卖由于项目资金投入增多，因此价格上调至8.8亿，依旧流拍。
另外，也有一些破产公司进行资产公开拍卖，也是以流拍告终。福建博美诗邦地产清算组于6月24日第三次进行资产拍卖，起价仅为4174.72万元，累计下降幅度达到36%，还是无人出价。
这些资产多次流拍的原因，也都大同小异。一方面在于拍卖资产的负债问题，买方需要承担一定的风险。
比如宁夏桃园医养康养产业园“资金缺口”问题无法忽视，该项目是“宁夏首例获得中国银行宁夏分行3亿元贷款授信的医养融合型养老项目”，而这笔贷款，加上利息总额超过3.225亿元。而沈阳中街商业城两次拍卖也都没能成交，虽然起拍价下降了约2.3亿元，但该等让利并没有太吸引买家。他们的顾虑在于，作为沈阳中街商业城的所有方，沈阳商业城本身面临诸多问题。尽管沈阳中街商业城仍在正常营业，但由于债务逾期风险较高，沈阳商业城未来仍将持续面临诉讼、仲裁、资产被冻结、查封等不确定事项。
另一方面原因在于，拍卖资产需承担较高的税费。
南山宝能城花园47套房源未能成功拍卖，价格有一定优势，原产权人承担的相关税、费，由买受人垫付，这笔资金并不小。
据悉，法拍房一般按照报税价的10%计算税费，包括契税1.5%至3%，土地转让费1%，印花税0.1%，个人所得税1%等等。在拍卖公告中，也在强调“本标的需垫付的税费可能较高，竞买人须自行向相关部门核实，并谨慎参拍”。
更为重要的是，此类房源能否顺利拿到房产证，也是需要考虑的问题。
此前南京市建邺区富春江东街129号公寓楼（146套）整体拍卖首拍也是流拍，起拍价12.58亿元。根据出让公告，标的物过户登记手续由买受人自行办理，所涉及的一切税、费等均按国家及当地主管部门规定由相应主体承担。
国资成兜底者
商人逐利，如若让利到一定程度，总能找到接手资产的人。
之前“深圳最贵法拍房”流拍的消息一度刷屏。5月，恒裕滨城二期一套房源流拍，面积278.58平米，估值约1.07亿元，折合单价34.84万元/平方米。而流拍的主要原因，是因为该房源与市场评估价30万元/平方米差别不大。随之这套法拍房起拍价下调约3800万元，最终在第三次拍卖当中，吸引了三位买家，最后以7598万元总价成交，折合单价约27.3万元/平方米。
买家观望，只为了更大的优惠力度。
不过，恒裕滨城房源让利能够出售，跟豪宅市场的属性相关。保值、增值的豪宅，确实能吸引更多买家。
而大宗的商办资产、住宅项目，即便让利也吸引不了太多买家。近期，降价后能够成功拍出的项目，接盘的一方，大多为国资背景，更像是兜底的存在。
6月21日，武汉临空港网谷地产确认将接手奥山汉口澎湃城项目，代价为4亿元重整投资价款+不低于2.9亿元复工续建资金。
奥山汉口澎湃城项目由武汉奥山圣宏置业有限公司投资开发，该项目公司资金链断裂已有一段时间，奥山汉口澎湃城也因此“烂尾”。奥山圣宏也进行破产重整阶段，其资产拍卖已流拍四次，起拍价从9亿降到4亿，仍无人问津。最终由武汉临空港网谷地产接手，该公司为武汉临空港经济技术开发区服务业发展投资集团旗下公司，背后为武汉市东西湖区国资委。
而广州松日总部大楼也是在三次挂牌出售后才得以成交，最后接盘的也是国资背景的广州高新区投资集团。广州高新区投资集团于拍卖前6天注册了广州开发区揽新投资有限公司，明显是为了接盘项目为成立。该大楼成交价约13.12亿元，较首拍20.5亿元直接降了7.38亿元，力度不小。
该项目原计划打造成为广州东部区域地标建筑，松日总部大楼规划高度195米，后因富大地产资金链断裂而停工。要知道，富大地产为松日资讯有限公司（香港）旗下子公司，实际控制人为高银金融主席潘苏通。而潘苏通陷入资金危机已有多年，那些年在内地所计划打造的高楼，纷纷烂尾。这些烂尾项目，背后涉及的权责复杂，资金需求较大，盘活并不容易。而国资背景的企业，有底气与实力，对此进行资产盘活。
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