来源：中物研协
2023年3月28日，雅生活智慧城市服务股份有限公司（下称雅生活，股票代码：03319.HK）如期发布了2022年年度业绩报告。报告期内，公司业务发展稳健，经营效益稳步提升。2022年全年实现营收年营收153.78亿元，较去年同期增长9.2%；毛利33.84亿元，归属股东净利润18.39亿元；截至2022年12月31日，在管项目达到4532个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及223个城市，在管面积5.46亿米，同比增长10.3%。
2017年，雅生活占领行业发展战略先机，并于2020年成为第二个百亿级别的物业上市公司。过去几年里，雅生活抓住行业整合集中窗口期，迅速完善服务能力，实现了跨越式的规模增长和产业链延伸，通过全体员工的齐心奋进，成为市场化、多元发展的头部物业管理企业。2022年，面对疫情等诸多外部环境的挑战，凭借其领先的市场拓展能力及投资整合能力，管理规模及核心业务稳健增长，显示出可持续的增长韧性。
管理规模持续领先，第三方拓展面积占比高达83%
雅生活推行“一体两翼”战略，“一体”是基本盘物业的基础服务，“两翼”是社区增值服务和城市服务。雅生活始终将物业管理服务作为集团的基础核心业务推行。
管理规模持续领先，在管面积达5.46亿平。雅生活前几年借道收并购实现了战略相关且有质量的扩张。在规模致胜时期，通过收并购实现规模的跨越式增长，成为上轮规模争夺战中的佼佼者。另外，雅生活作为行业收并购的“质优生”，通过收并购布局多元业态，已在住宅、公共建筑和商业办公等细分业态建立了先发优势。2022年受宏观经济环境与地产周期性波动影响，雅生活进一步挖掘存量市场，管理规模取得了稳健增长。截至2022年12月31日，在管面积5.46亿米，同比增长10.3%；合约面积合约面积7.32亿平，同比增长11.6%。
内生式增长强劲，第三方在管面积占比高达83%。雅生活服务坚持市场化发展核心战略，第三方市场拓展是雅生活规模增长主要来源。年报数据显示，2018-2022年以来，雅生活第三方在管面积占比、第三方合约面积占比均相对较高且稳步提升。报告期内，雅生活新增在管面积和合约面积分别达56.9百万平方米和68.4百万平方米，第三方在管面积占比高达83.0%，第三方合约面积占比高达79.8%。
非周期性业务占比高达89%，区域及业态均衡布局，抗周期性强
非周期性业务稳健增长，营收占比进一步提高至89%。雅生活服务收入来自四个主要业务线：(i)物业管理服务；(ii)业主增值服务；(iii)城市服务；及(iv)外延增值服务。外延增值服务，包括案场物业管理服务、其他外延增值服务，如物业营销代理、房屋检验等，主要是提供房地产全周期服务，一定程度上受到地产周期性影响。物业管理服务、业主增值服务、城市服务三个板块业务可谓非周期性业务，2022年均实现了稳健增长。年报数据显示，物业管理服务收入较去年同期增长15.8%至人民币100.29亿元；业主增值服务收入较去年同期增长24.3%至人民币23.2亿元；城市服务收入较去年同期增长88.3%至人民币13.14亿元。非周期性业务共营收136.63亿元，占雅生活全年总营收89%。
区域布局均衡，长三角占比33.8%，粤港澳大湾区占比19.6%。截至2022年12月31日，雅生活在管项目达到4532个，覆盖全国31个省，直辖市和自治区，以及223个城市。截至2021年12月31日止，雅生活在管项目面积按照区域划分，其中33.8%位于长三角城市群，19.6%位于粤港澳大湾区，9.4%位于山东半岛城市群，7.6%位成渝城市群，其余分布于中国其他区域。
全业态布局，持续巩固公建业态优势。雅生活持续完善产品品牌策略，集团有效联动成员单位资源，已在住宅、公共建筑和商业办公等细分业态建立先发优势，形成了均衡的全业态布局。2022年，深耕周期性影响较小的存量、非住宅市场，年内住宅新拓项目超三分之一来自存量项目。此外，持续巩固公建业态优势，尤其是公众场馆、大型院校、交通枢纽等，中标项目包括杭州亚运会萧山馆、广州美术馆、广州番禺图书馆新馆等文体场馆，成都、昆明和常州等地轨道交通项目，汕头大学、广西民族师范学院等院校。截至2022年12月31日止，在管面积中住宅类业态占比为43.6%，非住宅类占比为56.4%，其中公共建筑占比44.4%，商业及其他占比12.0%。
持续推进多元赛道市场化、专业化落地
各类增值业务稳健增长。雅生活业主增值服务主要包括生活及综合服务、家装宅配服务、空间运营及其他服务、机构类增值服务，旨在提升在管物业业主和住户的社区生活体验，并实现其物业的保值增值。报告期内，生活及综合服务收入约为人民币1,152.9百万元，同比增长35.5%，占业主增值服务收入的约49.7%；家装宅配服务收入约为人民币348.1百万元，同比增长43.4%，占业主增值服务收入的约15.0%；空间运营及其他服务收入约为人民币514.0百万元，同比增长12.8%，占业主增值服务收入的约22.2%；机构类增值服务收入约为人民币305.0百万元，与2021年营收持平，占业主增值服务收入的约13.1%。
响应国家政策号召，持续推进多元赛道市场化、专业化落地。雅生活坚持长期主义价值观，围绕两大服务场景，以市场化驱动，专业化发展，从社区服务走向社会服务，突破管理边界，构建业主增值服务生态圈，打造市场化增值服务龙头品牌。住宅场景，聚焦生活服务赛道，业务布局随着市场需求不断拓展，从中高端家政服务，延伸到幼托、团餐等创新型赛道。
值得一提的是，2022年，雅生活为响应国家生育政策，满足市场托育需求，持续深耕幼托业务。雅生活率先打造了华育家庭服务，已成功打造了社区品质托育“乐鲸灵婴幼儿成长中心”与家庭便捷托育 “小鲸妈妈托育中心”，及一站式企业托育“乐斯母婴关爱中心”三大专业婴幼儿呵护服务品牌，未来持续以社区为中心，提供一站式社区家庭首育与优育的综合服务。
打造物企新的增长曲线，争做“城市大管家”
城市服务是雅生活“一体两翼”业务大构架中的一个分支，承载着物业公司由“墙内走向墙外”服务边界横向发展以及服务客户G端化的重任。雅生活还不断拓宽服务的广度，先后携手陕西明堂、北京慧丰清轩、大连明日等国内领先城市综合服务企业发力智慧城市服务领域，在“城市大管家”的道路上走得坚定且卓有成效。
雅生活城市服务主要包括道路清扫保洁、生活垃圾清运、垃圾分类管理、园林绿化养护、市政设施管养、城市资源运营、社区协同治理、智慧城市管理解决方案等。截至2022年12月31日，城市服务板块收入达13.14亿元，同比增长88.3%，占雅生活2022年总收入的8.6%。
2022年，物业管理企业在城市服务领域的扩张和整合趋于审慎，尤其注重现金流管理及风险管控。雅生活围绕轻资产发展的思路，投资拓展注重现金流管理，对于部分投入高、回款周期长的项目机会亦做了战术性调整。通过策略性寻找一二线城市的优质项目机会，城服项目年化合同金额实现稳健增长，并实现超一线城市大型城市管家项目突破，成功中标深圳龙岗区横岗街道城市管家服务，单项目总合同金额超人民币6亿元。
小结
雅生活作为行业最早一批开启收并购的物企，借道收并购实现了战略相关且有质量的扩张。目前，雅生活的投后融合已经成效初显，走出了一条富有自身特色的融合路径，为雅生活的持续高质量增长奠定了坚实基础。截止2022年12月31日，物业管理板块成员企业均已超额完成收购时的业绩承诺；成员企业收购后3年平均经营净利润复合年增长率达12%；成员企业内部回报率(IRR)平均超过16%。
在高质量发展阶段，行业领先的规模已成为企业先发优势。2022年，面对疫情等诸多外部环境的挑战，雅生活坚持长期主义的信念，保持战略定力，坚持市场化发展核心战略，凭借“产品品牌”策略巩固强势业态优势，以“城市分级”、“一城一策”等灵活多元的拓展策略，第三方拓展业绩突出，彰显出强大的内生增长能力。报告期内，物业管理服务、业主增值服务、城市服务三大非周期性业务稳健增长，凸显出较强的抗周期性和可持续的增长韧性。
2023年是雅生活上市的五周年。雅生活将不忘初心，围绕“树品牌、稳发展、强能力、促融合”，坚守服务品质初心，兼顾经营效率，保持领先的市场拓展能力，持续以专业化、市场化策略向产业链延伸，挖掘增值服务机会。从内到外进行价值深挖，用时间证明企业的稳定价值。
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