来源：地产大咖荟
就在中国金茂控股集团有限公司（以下简称“中国金茂”，00817.HK）即将发布年报的当口，一则传闻不胫而走：中国金茂地产板块要并入另一央企地产巨头华润置地有限公司（以下简称“华润置地”，01109.HK）。
传闻的依据是中国中化控股有限公司（中国金茂的母公司，以下简称“中化集团”）与华润（集团）有限公司（华润置地的控股股东，以下简称“华润集团”）能源板块、地产板块进行置换。
然而，对于这样的传闻，中国金茂相关人士予以否认，她认为，相关消息突然传起来，也觉得很奇怪。
不过，汇生国际资本总裁黄立冲认为，中化集团与华润集团离得挺远，这种置换难度有点大。但如果是因为国家意志，要求央企做大做强，对两大集团的资产进行整合重组，也有可能传闻会变成现实。
另有专家认为，今年“两会”上，不少代表委员都提出，央企要利用好资本市场做强做优做大。金茂和华润置地的整合，有这种可能性。
网传金茂和华润置地合并。
01 运营效率高下立判
2022年，是中国房地产行业的深度调整期。
楼市告别了多年以来的高增长，房地产行业进入了调整周期。
但在地产寒冬里面，却能看出，谁是真的强者。
2022年，华润置地累计实现合同销售额约3013.3亿元，总合同销售建筑面积约1425.46万平方米，分别同比减少4.6%及14.4%。
克尔瑞的数据显示，从2022年新增货值来看，华润置地的全年新增土地货值或为2393.8亿元，是全国排名第二的国内房地产企业，仅次于央企保利发展。易居的数据显示，2023年1月，华润置地的新增土地价值为29.8亿元人民币，也是全国排名第二的房地产企业。
而从招银国际发布的研究报告来看，预计2022年公司核心净利润与2021年增长持平。据中国房地产TOP10研究组的统计数据显示，2022年百强房企营业收入均值达371.6亿元，净利润均值达21.9亿元，分别同比下降25.2%、54.4%。
在各大房企净利大幅下降54%的情况下，华润置地能够保持利润稳定，确属难能可贵。
与之形成对比的是，同是央企，中国金茂在2月24日公告称，预期2022年度公司归母净利润将较2021年录得约50%至60%的下降，剔除投资物业公平值收益，该指标的降幅达到70%至85%。
一个利润保持稳定，一个利润降幅超过50%，华润置地和中国金茂的高下立判。
当然，随着市场的好转，华润置地和中国金茂的销售速度同样大幅回暖。从2023年1-2月的销售表现来看，华润置地累计合同销售金额为402.2亿元，同比增长60.4%，前2个月，中国金茂累计取得签约销售金额共计241.30亿元，同比增长约41.94%。依然是华润置地略胜一筹。
02 坚挺和疲软
华润置地和中国金茂运营效率的高低，在资本市场上得到了充分的体现。
纵观2022年，华润置地的股价可以用“坚挺”两个字来形容，并且一直走在一个上升通道中。
2022年1月3日，华润置地股价为30.908港元，2022年12月30日，其股价为33.75港元。其间，华润置地的股价一度大幅下挫至23.95港元，但很快又被拉回。最终，2022年全年，华润置地股价涨幅9.19%。这在整个地产板块是很少有的现象。
华润置地的股价表现良好。
随着市场的好转，华润置地的股价在2023年1月26日甚至创出了历史新高，最高达40.5港元。
中国金茂的股价可以用“疲软”两个字来形容。
相比较而言，中国金茂的股价却可以用“疲软”两个字来形容。
拉长周期来看，中国金茂的股价一直在走一个下降通道。自2020年1月17日中国金茂创出历史新高5.88港元以后，其股价一直在下行，至2022年10月31日一度创出1.01港元的历史新低。而相对于2022年1月3日收盘价2.28港元，到2022年12月30日收盘时的1.68港元，中国金茂2022年全年股价下跌26.3%，最高时股价甚至是腰斩。
华润置地盈利能力排名第一。
如果从净利润率来比较的话，2022年上半年，华润置地的净利润率是17.4%，位居2022年上半年千亿房企盈利能力排行榜第一位，而2022年上半年，中国金茂的净利润率是14.33%，屈居第三位；但是再来看一个指标，华润置地的市净率是0.92，中国金茂的市净率是0.35，华润置地的市净率是中国金茂的2.63倍。也就意味着，在资本市场上，投资者对于中国金茂不看好，因而被大幅折价交易。
正如股神巴菲特所言：短期内市场是投票机，长期是称重机。
资本市场充分体现了华润置地和中国金茂的运营效率。
03 新的地产巨无霸诞生？
也许正是看到华润置地的运营效率远远高于中国金茂，华润置地和中国金茂的合并有着现实意义。
因而有着看不见的大手想要主导华润置地和中国金茂的合并。
实际上，在下属公司层面，华润置地已经和中国金茂有过合作。
2022年11月，中国金茂和华润置地分别对南京润茂提供担保，中国金茂下属上海金茂为南京润茂27.5%的债务提供担保，而华润置地同意就南京润茂在投资合同下剩余72.5%的债务提供担保。
当然，华润置地已经和中国金茂如果能够合并，也有着非常重要的意义。
地产大咖荟查阅保利发展（600048.SH）公告得知，2023年前2个月，保利发展的合同销售额金额是638亿元，荣登房企销售排行榜第一位。
而今年前2个月，华润置地的合同销售额为402.2亿，中国金茂的合同销售额241.30亿元，两者相加的结果是643.5亿元。
显然，如果华润置地和中国金茂一旦合并，其合同销售金额将一举超过保利发展，又一个新的央企地产巨头霸将诞生。
当然，重组合并后的效果不能用简单的数学计算来表示，实际合并后，是上演1+1>2，还是1+1<2，现在还不好说。
但至少说，华润置地和中国金茂的合并有着非常重要的现实意义。
网上的传言也许真的是无风不起浪。
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