来源：中物研协
3月24日，佳兆业美好（02168.HK）发布了截至2022年12月31日年度业绩。据企业业绩公告披露，佳兆业美好全年营业收入约为17.84亿元，较2021年下降33.1%。净利润1.07亿元，股东应占净利润约9340万元，较2021年同期增长64.4%。在管建筑面积由2021年9026.7万平方米增加4.7%至9451.8万平方米。合约面积规模13274.6万平方米，同比增长4.6%。佳兆业美好所管理的多元化物业项目共673个，涵盖了中至高端住宅社区及非住宅物业，包括商用物业、写字楼、医院、学校、表演场地和体育馆、政府建筑物、公共设施及工业园等业态。
区域深耕战略，规模稳健增长
2022年，佳兆业美好合约建筑面积约13274.6万平方米，较2021年底增长4.6%；在管面积9451.8万平方米，同比增长4.7%，2022年，合约面积/在管面积为1.4。
数据来源：企业年报、克而瑞物管华南区域整理
从区域分布来看，佳兆业美好布局粤港澳大湾区、长三角区域为中心，重点拓展二、三线城市的战略举措。佳兆业美好物业管理服务已覆盖中国17个省份、直辖市及自治区的65个城市。区域布局全面，管理面积稳步上升。2022年，佳兆业美好布局粤港澳大湾区、长三角地区、环渤海经济圈以及华西、华五大区域，管理面积分别为1940.9万平方米，5706.6万平方米，482.3万平方米，857.5万平方米，464.5万平方米。同期相比，提升8.98%，6.18%，-22.11%，3.20%和10.25% 。
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发力第三方市场外拓，各业态稳健增长
佳兆业美好持续深耕独立第三方物业开发商开发物业市场。2022年，进一步加大对独立第三方物业开发商所开发物业的合作比例。由独立第三方物业开发商开发的物业建筑面积约为5831.2万平方米，较2021年5664.2万平方米增加约3%。此外，由独立第三方物业开发商开发的项目收益由2021年6.67亿元增加至2022年6.98亿元。
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2022年，佳兆业美好物业管理总量为673个，其中包括314个住宅社区和359项非住宅物业。2022年，佳兆业美好非住宅物业在管面积3913.3万平方米，较去年增长4.5%。住宅物业面积为5538.5万平方米，较去年增长4.8%。
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业务强本固基，夯实服务品质
2022年，面对市场压力、纷繁复杂的行业形势，佳兆业美好以“强本固基，降本增收”为业务主线，坚守服务品质，严控风险。优化管理模式，多举并措，提升经营质量及效率。
从营收结构来看，佳兆业美好的营业收入由物业管理服务、交付前及顾问服务、社区增值服务以及智能解决方案服务四方面构成。年报显示，2022年，物业管理服务收入为12.48亿元，较2021年11.96亿万元增长4.3%。该项增加，主要由于通过内在增长及开发独立第三方市场拓展业务导致总在管建筑面积增加所致。交付前及顾问服务收益2.40亿元；社区增值服务收益为1.56亿元；智能解决方案服务收益为1.40亿元。据企业披露，2022年度收益减少主要源于交付前及顾问服务所得收益减少，减幅77.6%。该项收益减少主要由于期内国家宏观政策、房地产行业市况及新冠肺炎的影响，导致物业开发商对服务的需求减少所致。
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物业管理服务毛利率由2021年约25.4% 跌至2022年约22.7%，下跌约2.7个百分点，主要原因：一是按包干制收取物业管理服务费的比例上升且其较按酬金制收取物业管理服务费的毛利率较低；二是为改善服务质量及提升客户体验及满意导致员工成本及分包成本上升。
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品质提升方面，2022年，佳兆业美好围绕“全周期+全生态”的高品质服务场景，提升服务的质量，同时扩展了地域延伸，升级多元化产品体系，发布包含高端案场、住宅、商业、写字楼、学校、文体、医院的7大物管服务体系。全新发布“美好生活”、“美好商务”、“美好文体”、“美好城市”四大产品IP和“美好智荟”、“美好FUN”两大赋能板块，建立“大物业”业务品牌矩阵，助力市场拓展和品牌价值提升。
为提升服务品质，2022年佳兆业美好以“美好正在发生”为服务主线，洞察不同类型、层次客户的多样需求，围绕空间、氛围、服务和链接等四个维度创造价值，住宅和商写项目分别推出恭管家、泰管家、怡管家与T系、S系产品 IP。
在社群营造、提升住户体验方面，佳兆业美好通过打造“美好公约”、“萤火虫计划”、“佳邻佳亲”和“闪亮红星特色社区”服务体系，在社区中营造佳兆业美好独有的人文特质，全方位树立品牌形象。
在节能降耗方面，2022年度佳兆业美好通过制定《能源节能管控操作指引》、《能耗管控情况考核办法》等制度标准，“管理+技术+政策”多管齐下，利用照明、水泵、空调等节能改造技术，全年能耗显著降低。
增值业务逆风起航
科技赋能第三方市场持续发力
2022年佳兆业美好社区增值服务毛利率由2021年50.5%上升至2022年66.6%，上升约16.1个百分点。企业年报披露，上升主要由于与其他社区增值服务相比，毛利率较高的空间资源租赁、社区租售服务及装修美居服务比例上升。
2022年，佳兆业美好在“转型+服务”的发展思路下，进行了增值业务的品牌升级。小K生活服务进一步优化原有的空间、零售、美居及租售业务，并拓展邻里直播新赛道，促进社区经济更好发展。
小K生活以多种方式增强业务可见度及渗透率。通过成功举办“佳兆业美好首届全国主播大赛”，评选出全国十佳及30强主播天团，培养自身主播矩阵。同时自主开发线上自有直播小程序“小K直播”，已开展多场直播带货活动，单场观看人数突破1万人。
“小K直播”著力布局社区直播带货新赛道。以社区为骨干，整合社区空置场地及广告资源，赋能社区底商和KOL住户入驻开播，高效连接本地商品-服务供需双方，打造全民参与的多元直播生态平台。为用户提供更便捷、高效服务，响应一刻钟便民生活圈建设新倡议，促进社区经济更好发展。2022年小K生活平台开展12次“佳享团”活动，推广爆款单品超100个，平台注册分销员突破1万，累计关注用户突破30万，业务覆盖全国超300个社区，累计GMV超千万元。
2022年持续拓展“小K商写”服务，聚焦提升9大商写服务能力。包括物业送水、保洁维修、绿植租售、员工体检、空气淨化、宽带服务、食堂服务、办公室装修、办公室租售。已覆盖广州、上海、惠州、重庆、沉阳、柳州等多城市，服务企业用户超150家。
小K停车及小K空间等业务仍然稳健，后续还将随资源点位的增加带来增量业务收入;小K租售、小K零售等业务发展的基本逻辑和基础渠道未发生重大变化，小K租售的服务覆盖范围逆势扩大;小K美居业务的市场情况在逐步好转。
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佳兆业美好持续发力智能化第三方市场，旗下智能解决方案服务提供商佳科智能，目前已被335家房地产开发商纳入合格供应商库。同时佳科智能产品进一步升级扩充，向为创新型科技企业方向发展，通过科技赋能提升物业管理品质。
2022年以来，佳科智能产品推出并推广无人值守停车场系统及其相关产品，实现了物业管理的降本增效，也在疫情期间更方便地进行无人管理，为安全防疫做出贡献。同时，自主研发的高空抛物-慧眼系统相关产品以及佳科智能门锁产品都在原有的版本上进行了进一步研发升级，并在更多项目上进行安装使用，极大地提升了服务水平和安全系数，为业主的安康保驾护航。
佳科智能使得收益使来源更多元化，为未来向更多城市提供智能城市解决方案奠定了良好的基础。目前，佳科智能已与金科、彰泰、星河等多家知名企业建立了战略合作关系。
小结
2022年受上游房地产行业整体下行、新冠疫情反复等不利影响，佳兆业美好业绩部分数据虽有波动，但得益于其专注于质量服务及产品，坚持长期主义的理念，面对纷繁复杂的行业形势，稳健经营，踔厉前行。同时业务结构逐步优化，市场拓展势头强劲，物业种类多元化发展，并发力公共城市服务，全域管理迈向新征程。
随著疫情管控措施的放开和利好政策的陆续发布，预期整体经济和市场的形势将逐渐向好、物业管理行业的价值也将进一步体现。在这样一个挑战与机遇并存的市场环境下，佳兆业美好秉承扎实稳健经营，聚焦服务品质，持续优化自身的核心竞争力、提高自身服务水平，以长期主义砥砺前行。
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