核心城市土拍持续升温!价格传导正在发生?
Wind万得
7月以来,各地土拍市场火爆频现。25日保利建工联合体斥资89亿竞得北京海淀“地王”,较首次成交上涨30亿。23日杭州一块地高溢价近60%成交,创近年来杭州土拍溢价率纪录。此前成都、武汉等多地土拍也活跃,地价率先回暖有望传导带动楼市逐渐好转。
// 多地土拍火爆 //
7月25日,经过5轮竞价,保利+建工联合体以89.01亿元价格摘得北京海淀区西北旺镇永丰产业基地(新)H地块HD00-0401-0120、0132、0162地块,成交金额89.01亿元,溢价率3.5%,住宅楼面价约5.96万元/平方米,销售指导价为9万/平方米。
该宗地为第二次出让,此前于2016年第一次出让,起拍价为44亿元,由万科以59亿元的价格竞得,但因未能推进项目开发建设等事项,由海淀政府收回重新入市。可见本次成交价较首次成交上涨30亿元。
从北京市规划和自然资源委员会网站公布来看,7月以来,北京已挂牌成交了5块住宅地,另外还有房山区一块土地正在交易中。7月北京土拍市场成交踊跃。
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7月23日,杭州完成2024年第七批次住宅用地出让。挂牌公告显示,两宗地块总出让土地面积约69.18亩,总建筑面积约9.3万平方米,起始总价约22.87亿元。最终,在均经历逾40轮报价后,两幅地块均溢价成交,共计揽金29.42亿元。其中杭州市数字商贸城单元JG1807-06-01地块颇受市场关注,经过46轮报价,由竞买人杭州绿城浙超置业有限公司以6.051亿元总价竞得,折算楼面价约22287元/平方米。虽然地块相对较为偏远,但最终成交溢价率达到59.2%,创下近年来杭州土拍溢价率纪录。
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7月19日,成都迎来一周第二场土拍。据了解,本场共出让5宗宅地,总成交金额45.23亿元,其中,2宗溢价、3宗底价成交。加上7月17日第一场土拍成交的4宗宅地,成都一周两场土拍共成交9宗宅地,总成交金额约103.53亿元。
7月18日,武汉青山区两宗相邻宅地出让,其中P(2024)036号地块是纯住宅,规划建筑面积4.44万㎡。该地块由武汉市区青山城市更新以7.77亿元底价摘得,成为青山区单价最高地块。
可见,7月多个热门大城市土拍活跃,溢价成交也频现。这也意味着未来该地块房价也会水涨船高。
// 今年土地购置费环比持续增长 //
除了上述城市土拍明显活跃外,从全国房企支付的土地购置费环比持续增长也能看出,今年土拍市场明显好转。从最近一年来看,Wind数据显示,2023年下半年全国土地购置费最高为9月份3566.55亿元,6个月里环比有5个月为下降。而2024年上半年快速复苏,5月份全国土地购置费突破4000亿元大关,6月份再度攀升至4522.69亿元,创一年多新高。而且上半年5个月中有4个月环比出现增长(备注:2月份数据为前2个月总和)。
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// 商品房成交也回暖 //
房地产支持政策落地两个多月,政策效应逐渐显现,楼市成交明显好转。Wind数据显示,中国20个大中城市6月份商品房成交超9万套,环比5月份7.22万套大幅增长25.7%,创年内新高,这也是连续第二个月回升。
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// 房价逐渐止跌 //
价格方面,6月份70个大中城市中,各线城市房价环比降幅总体收窄,房价下降城市数量有所减少,新房和二手房价格环比下降城市数量均比上月减少4个。
值得注意的是,上海新房价格环比涨幅已经连续4个月位居全国第一,北京、上海二手房价格今年以来首次转涨,并且上海二手房价也领涨全国。
业内人士认为,随着5月中旬多部门出台的一系列房地产政策落地,政策效果已经显现,北京、上海等多地楼市6月出现了企稳回暖现象,预计7月将有更多热点城市房价出现企稳表现。
// 价格传导或正在发生 //
土拍价格上涨对房价的影响是一个复杂的过程,涉及多个环节和因素,但有一定的传导机制:
成本传递:当土地价格上涨时,开发商购买土地的成本自然增加。这些额外的成本往往会直接反映在房屋的建造成本上,并最终被转嫁给消费者,导致房价上涨。
预期心理:开发商基于对未来房价上涨的预期,愿意支付更高的土地价格。购房者也可能因预期房价上涨而急于购买,从而推高房价。
资金成本:土地成本上升可能促使开发商寻求更多的融资,从而增加了他们的财务成本。更高的资金成本也会被计入到项目的总成本中,进而影响房价。
投资回报预期:开发商在购买土地时会考虑未来的投资回报率。为了确保项目具有吸引力的投资回报,他们可能会设定更高的销售价格。