作者： 郑娜
[ 销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。 ]
[ 中金公司统计显示，2022年1~5月，已有25只境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企爆出债务违约事件。 ]
销售市场尽管有些许回暖，但对于房企即将到来的偿债高峰来说，杯水车薪。
据克而瑞统计，2022年6~7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，近两个月民企到期债券合计约1178亿元，占总规模的67%。
同期，民营房企的融资环境并无明显改善。中指院统计显示，今年1~4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。5月至今，在监管层的指导下，包括旭辉在内的5家示范民企采用信用保护工具先后发行了债券，但并无更多民营房企得到类似的发债融资机会。而只能寻求更高利率水平的贷款或加大资产出售力度。
在这样的背景下，房企持续对到期债务寻求展期。中金公司统计显示，2022年1~5月，已有25只境内地产债展期。业内认为，在房企资金压力尚无明显改善的情况下，未来仍有可能有更多房企爆出债务违约事件。
利率高达20%
上周的房地产市场传来了两则关于融资的消息。
一则来自民营房企代表旭辉。6月24日晚，旭辉集团对外披露，其完成了2022年第一期公司债券簿记建档工作，发行规模5亿元，发行期限4年期，票面利率定于5.5%。该笔债券使用了由中国证券金融股份有限公司与国泰君安证券创设的信用保护凭证。
至此，包括碧桂园、龙湖、美的置业、新城、旭辉在内的五家示范房企，都完成了带有信用保护工具的相关公司债券的发行。
另一则融资消息则来自华南房企雅居乐。同样是在24日晚间，雅居乐发布公告称，其获得不超过8.94亿港元的夹层融资贷款。
据雅居乐上述公告，2021年4月15日，雅居乐间接全资附属公司富锐发展有限公司（下称“富锐发展”，作为借款方）与优先贷款人（作为原贷款方）等方面签订了优先融资协议。优先贷款人同意按年利率为HIBOR利率加1.4%，向借款人提供本金总额最高约为10.4亿港元的定期贷款融资，为期24个月。
今年6月24日，富锐发展与优先贷款方等方面签订优先融资补充协议，将上述融资的最终到期期限延长12个月，同意签署夹层融资协议并设立相关担保等。
具体来看，根据该夹层融资协议，夹层贷款人同意向借款人提供本金总额最高为8.94亿港元的夹层融资，自提取日期起计为期24个月。同时，夹层融资需要雅居乐签立担保。
根据该夹层融资协议，在达到某些条件后，夹层贷款人可选择将贷款转换为借款人的所有已发行股份；前述条件中包括雅居乐无力偿债等。
雅居乐在公告中表示，若夹层贷款人选择行使选择权，则富锐发展将不再是雅居乐附属公司，并预计将录得约14.37亿港元的亏损。
据披露，富锐发展的主要资产为位于香港柏架山道的一幅土地，地盘面积约为2.42万平方英尺，以及位于香港英皇道的一幅土地，地盘面积约1万平方英尺。该物业拟发展为两幢约有600个单位的住宅楼宇。
有长期跟踪地产板块的固收分析师透露，雅居乐获得该笔融资主要就是靠在香港的项目，目前雅居乐还有其他的融资项目正在推进中，“其他民营房企也有类似的融资项目在推”。
“抵押融资基本上是民营房企仅有的渠道之一。”上述固收分析师表示，当前普通民营房企的融资环境并没有明显改善。
值得一提的是，雅居乐该笔夹层贷款的年利率高达20%。在汇生国际融资总裁黄立冲看来，“对于当前的民营房企来说，拿到钱就可以暂时生存，利息高低已经不那么重要了。”
债务一展再展
事实上，在当前的市场背景下，大部分已进行过展期或出现违约行为的民营房企，再融资通道关闭，持续寻求展期成为应对债务的主要方式。
4月份时已完成展期的“融创房地产集团有限公司2020年公开发行公司债券（第一期）”（下称“PR融创01”），如今面临着新一轮展期。
公开信息显示，“PR融创01”总发行规模40亿元，票面利率4.78%，应于2022年4月1日兑付回售资金及利息。此后，该笔债券的展期方案通过，相应的兑付方案为自2022年4月1日起的18个月内，定期兑付一定的本金，直至第18个月累计付清本期债券全部本金，利随本清。
根据上述方案，融创已经完成了5月15日首笔10%的本金及其对应利息的足额支付，并应于6月30日第二次分期支付“PR融创01”发行总额10%的本金及其对应利息。
如今，第二期款项的支付遭遇难题，出现不确定性。6月24日，融创在上证所发布公告称，“截至目前，公司面临短期较大的资金压力，预计无法于2022年6月30日前筹措到足额的分期偿付资金，拟对本期债券后续的还款节奏进行调整。”
融创在公告中表示，自其于2022年4月1日调整了本息兑付安排以来，房地产行业销售市场仍持续低迷，同时受疫情反复的影响，融创在今年前5个月累计实现合同销售金额同比减少59.16%，使其短期的资金安排受到了极大的影响。
对于已经展期的债务，再次调整支付节奏的情况同样出现在世茂身上。公开信息显示，世茂担保的“中信建投-鑫荃供应链金融第1期资产支持专项计划”近日对调整后的展期计划再进行调整，将原定展期11个月的方案改为展期18个月，即剩余各期本金的支付时间各延期了约7个月。该产品优先级部分“PR1优”发行规模7.15亿元人民币，存续金额约5亿元。
奥园则开始对境内债务的到期利息寻求展期。6月20日，奥园发布债券公告称，“21奥园债”原应于7月2日兑付第一年度利息，拟向债券持有人请求变更本期利息的兑付安排，由原来的一次性偿付，调整为自7月2日起的12个月内定期兑付一定比例的利息，直到第1年末累计付清本期利息。
据上述公告，“21奥园债”发行规模合计18.2亿元，期限4年，票面利率为6.8%。包括上述展期方案在内的三项议案的表决截止期限为6月27日。据知情人士透露，该场持有人会议召开前，已提前与投资人“沟通好了”。
据中金公司统计，2022年1~5月，已有25只境内地产债展期。同时，截至目前，有13家房企对境外美元债寻求展期，包括大发、中梁、正荣等。
据克而瑞统计，截至6月初，共有26笔美元债新增发行，但有16笔为要约交换，将现有票据交换为新发行票据，变相展期。
7月再迎偿债高峰
随着房企下一个偿债高峰的到来，未来一段时间内，债券展期或将更加密集地出现。
克而瑞统计显示，2022年6~7月，200家核心房企境内外债券合计到期规模约1755亿元，其中，民企到期债务压力巨大，约有1178亿元债券到期，占比67%。同时，下半年，民营房企到期债券中，海外债约占总规模的56%。
另据公开信息，7月，共有58只境内地产债面临到期及回售，合计金额约649亿元。其中，恒大、华润置地、金地、融信、宝龙等房企均有两只以上的境内债面临兑付。
而与之相对应的则是，民营房企始终不乐观的融资环境。
中指院统计显示，今年1~4月，受行业短期流动性紧张、多家民企接连发生违约事件影响，行业信用债发行以国央企为主，民企仅成功发行8笔债券。
5月以来，在监管层的指导下，包括龙湖、碧桂园、美的、新城、旭辉等在内的五家示范民企采用信用保护工具，先后发行了6笔债券，发行规模合计约39亿元。
不过截至目前，除了上述5家房企之外，鲜少有民营房企能够在公开市场上实现融资。事实上，即便是上述被监管层盖章认定的示范民营房企，2022年以来发债的难度也不小。
5月底，在由上证所组织的五家民营房企与投资者的交流会上，有与会房企高管提及，2022年2月~5月期间，该公司曾两次发债，尽管都发行成功，但第二次明显感受到市场的压力，发行显得吃力，“有两家过去与我们公司合作的大型银行机构，一些爆雷企业影响到他们对民营企业的投资，后来基本上‘一刀切’，对民营房企的债券就不再投了。”
在融资渠道尚无明显放开迹象，并且销售回暖不明显之时，房企还在努力加强回血。近日，奥园以5.68亿港元的总价出售了位于澳大利亚的两家附属公司的股权；富力地产于5月时折价出售了海南大英山新城市中心项目，回血约10亿元。
“整体来看，当前还有不少房企存在流动性问题，未来仍有可能有更多房企爆出债务违约事件，仍需要行业注意。”克而瑞研究中心指出。
