5月18日，2035套；
5月19日，2516套；
5月20日，1000套；
…
这是新政后三天，成都住宅预售套数，三天共计5551套，比5月前半个月总预售量都还多。多数人称“最温和”的新政，也给市场激起了一阵阵涟漪。
2022年5月16日，成都市房地产市场平稳健康发展领导小组办公室发布了《关于支持刚性和改善性住房需求的通知》（成房领办发〔2022〕1号）。这一版政策“极简”，主体内容只有四条。
不及预期的松绑
2022年以来，全国各地楼市都在松绑，部分城市的政策还涉及限购、限售等核心层面，成都则一直是按兵不动。但是，在四月份就一直在传会有新政出来，在“516新政”前一周左右甚至传出了如下非常详细的版本，很多人都信以为真，一部分符合传言要求的购房者和开发商都跃跃欲试。
（网传的成都“新政”）
“516新政”出台后，虽然预期落空，但四条新政都能和传言对应上，新政第一条对应传言7，第二条对应传言6，第三条对应传言4，第四条对应传言5，传言1、传言2是市场上最为关心的政策，非常有实际作用，在这次新政中没有体现。
“放宽的诚意不足，这是有关部门在试水，都是针对新房市场的”，对于这次新政，网友“大心心”认为，不排除后面还会有针对二手房市场的政策出台，购房者需要等待。
“人工降雨只能改变一时的天气，但不能改变气候”一位不愿透露姓名的业内人士表示。他认为，当前的政策松绑是大环境不好导致的，很多行业、很多企业裁员降薪，导致购房者预期收入降低；政策的松绑，只是外因，内因还是要看购房者的收入，降价和优惠折扣仍然是房企走量的关键。
不容夸大的效果
截至发稿时，乐居新媒体认为，四条政策中，效果最为明显的是第一条——优化预售办理条件。
预售是现阶段商品房市场的重要环节，对预售的管理是个难以拿捏的事情：预售条件太严，对开发商资金实力要求高，开发商投资意向会降低；预售太宽松，有可能导致不能按约如期交房等问题。成都现行预售办理条件跟五证、工程资金投入、工程进度、申报建筑面积等有关系，其中预售申报建筑面积是关键，关系着工程资金投入。关于预售申报建筑面积，现行政策在《成办发〔2016〕45号》有规定：商品住房项目面积在5万平方米以上且分期开发建设的，每期申请预售面积不应低于3万平方米（尾盘除外），在5万平方米以下的应一次性申请办理预售许可。
3万平米是什么概念？以青羊区香港置地西元项目为例，其土地面积约70亩，规划了11栋11F-17F的小高层住宅，住宅计容建面为67263.99平方米，平均每栋才六千多平米。按照《成办发〔2016〕45号》文件规定，西元项目最多只能分两次申请预售证，工程资金投入会很多；可是，按照“516”新政的规定，开发商最多可以分11次申请预售证。这样一来，开发商可以按栋进行建设，在工程资金前期投入上，就会显著减少，卖出的商品房的回款又可以支持后续楼栋的建设，这样就可以形成一种良性循环。
需要注意的是，在成都主城区，每亩住宅用地的均价已经接近两千万元，个别容积率较高地块甚至接近三千万一亩，光土地出让金这一项，开发商就要投入很大一笔，前文提到的西元项目土地出让金为94450万元。按栋申请预售，对开发商而言可谓“好雨知时节”。
乐居新媒体监测显示，“516新政”以后龙湖九里熙上、保利清江和府、弘阳玖峯、旭辉天府未来中心江山院、德商崇江天悦、鹤鸣山康养度假区等楼盘新拿的预售证都只有一栋楼；人居懿林语、铁投紫瑞府、天和凤凰郡、保利北新时区、上海阳台怀安、君悦时代、云上云镜、龙湖舜山府、嘉裕第六洲鹭栖别院等楼盘拿证虽然不止一栋，但其预售商品房的建筑面积小于3万平方米。这既是新政的最直接效果。
对于第二条新政，各区市县可以自己确定自己监管额度，在成都市房地产开发企业协会会长、圣桦国际控股副董事长何理平先生看来并不意外，因为各个城区的实际供求、市场状况是不一样的，所以调整的力度和方式也应该不一样。他主张把一些原则性的政策，放在成都市级层面；每个区可以根据大的原则，灵活调整自己的政策，就是“一区一策”。不过，目前尚未看到各区具体细则出台。
对于第三、第四条购房层面的政策，对特定人群有影响，但不会对整个市场造成很大的冲击，其效果有待进一步观察。
不得不救的市场
政府救市的主要原因是维持土地财政，成都土地财政依赖度其实不算太高，所以救市政策出得晚、力度小。据凯风君统计，用卖地收入与一般公共预算收入的比值来计算土地财政依赖度的话，成都的依赖度约90%，居全国主要城市15名以后了，前十名的依赖度都超过了100%。
供需两降、民企拿地意向差是当前成都市场的主要特征。
据中指院统计，2022年 1-4月份，成都商品住宅供应同比下滑18.8%，商品住宅成交同比下滑27.2%；其中TOP 30房企销售业绩同比下降48.2%，销售面积同比下降54.2%。
TOP30房企主要布局的主城区和近郊区，销量下滑非常明显。4月份，主城区住宅成交量为33万平方米，同比下滑50%；近郊区住宅成交量为50万平方米，同比下滑45%。
据成都市统计局数据，1-3月份，成都商品房施工面积同比下滑1.2%，商品房竣工面积下滑13.3%。商品房竣工面积的下滑，是因为房企资金跟不上导致的，跟销售回款、融资受限直接相关，上半年当代璞誉、奥山府、新尚尚院、世茂璀璨天城、幸福东方白桦林欧郡源里等诸多楼盘宣布延期交房。
从第一次集中土拍来看，44宗土地成交，央企、国资、平台公司拿了36宗，民营房企不愿拿地、不敢拿地。
（2022年成都第一次集中土拍拿地房企分析）
需要说明的是，目前成都楼市还有一些早些年拿地的楼盘，他们地价非常低、房价也被限得很低，剪刀差非常大，因此一开盘就售罄，上半年比较典型的有川发天府上城、中港东湖壹号、凯德世纪名邸、招商时代公园、新鸿基悦城等。这些盘在一定程度上撑起了成交量、拉低了成交价，不代表主流市场，不能真实反映市场情况。
巴菲特说，退潮之后，才知道谁在裸泳。
如果没有进一步的松绑政策，成都楼市会怎么走？
如果有进一步的松绑政策，政策会是什么，如何影响楼市？
乐居新媒体会保持密切关注。
