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在今年两会的热点话题中，“公摊面积”又一次成为社会关注的焦点。并且，“建议取消商品房公摊面积”冲上热搜，引起网友热议。
“公摊哪些面积，公摊多少面积都是一团迷雾，只能由开发商‘信口开河’，而业主毫无申辩权力。”在全国政协委员洪洋看来，在商品房销售中附加公摊面积是普遍现象，最可怕的是公摊面积缺乏法律依据和制度约束。
3月9日，新浪财经睿见·Economy联系到北京大学光华管理学院金融学系助理教授张宇，他对此提供了自己的看法。
在张宇看来，是否取消公摊面积的核心在于是否能够造福购房者。他认为有三个方面值得重新强调和思考：第一、取消公摊面积本身是否真的能够降低房价；第二、取消公摊面积会不会对小区业主后续居住和行使权力造成影响；第三、如何将公摊面积透明化，降低公摊面积的浪费。
第一、取消公摊面积是否真的能够降低房价？
张宇表示，在北京，新房交易已实行按套内建筑面积标注和套内建筑面积单价计价多年。然而，很难判断这一交易方式降低了北京购房者的购房成本。
“由于二手房市场依然采用建筑面积计价为主流，北京市场开发商在宣发新建楼盘时，仍会提供建筑面积和建筑面积单价以供同时考虑新房和二手房的消费者参考；此时，按套内面积计算的总价，和按建筑面积计算的总价，没有任何差别。”张宇说。
张宇指出，从供给侧来说，单纯改为套内面积计价并不能直接降低土地成本、建造成本、融资成本等主要房地产开发成本因素。
“总成本就那么多，寄希望于开发商主动让利，不如寄希望于套内面积单价显得比建筑面积单价高，使得购房者‘望高兴叹’，购房需求回归理性，那么房价或许可以下降；或者地方政府出于民生考虑，在土地出让环节让利或增加供应，让房价下降。”张宇说。
第二、取消公摊面积是否对小区业主后续居住和行使权力造成影响。
“这个我觉得是大家容易忽视的点：取消公摊面积，涉及到未来开发商把单个住房的产权移交给住户以后，公共空间的产权问题。”张宇说。
张宇表示，《物权法》第70条规定：业主对建筑物内的住宅、经营性用房等专有部分享有所有权，对专有部分以外的共有部分享有共有和共同管理的权利。公摊就是“共有部分”的通俗叫法。如果简单“取消公摊面积”，那么购房业主对“共有部分”的权利就无法提供明确凭据。即使业主可以证明一部分公共空间属于小区业主必需而行使权力，现实中很难证明所有的小区内部设施皆为小区业主必需。
“例如，在海淀区某小区的诉讼案例中，地下车库和人防车库被开发商的关联公司冻结，影响了购房者的正常生活，但因涉诉的车库未经过产权销售或不得销售，且难以认定为小区业主所必需，诉讼中法院并不认可业委会认定地下车库为业主共有的要求。”张宇介绍。
对此，张宇提醒，“如果购房者没有对小区公共设施确权，那么开放商对于这些公共空间的后续处置很有可能令我们的购房者、我们的业主不满。确权对于后续小区的维护，包括后续资产的保值是有一定帮助、有一定助益的。如果‘取消公摊面积’，那么就需要以法律的形式将共有部分做明确界定，并确保购房者的权益不受到侵害。”
第三、如何将公摊面积透明化，降低公摊面积的浪费？
张宇表示，事实上，中国的新房市场长期缺乏关于小区公共建筑空间的信息披露，购房者无从了解哪些公摊面积是建筑规范所要求的，哪些公摊面积是规范要求以外的。
“我们应该思考如何最有效地解决这个不透明。究竟哪些是规范必须的面积，哪些是我们用于改善公共活动空间使用质量的面积？购买者应当有选择权。”张宇说。
张宇指出，房子都需要有走廊、楼梯、电梯，无论是否“取消公摊面积”，这些成本实际都由购房者支出。事实上，即使在实施套内面积计价的北京，开发商依然无需披露公共建筑空间的具体面积组成。
“按照以上分析，简单粗暴地取消公摊面积，有可能治标不治本，并不一定能够使得购房者在购房的时候降低成本，同时在后续的使用中又有可能增加麻烦，甚至也没有解决公摊浪费的问题。”张宇说。
在张宇看来，更加宽敞的大堂、电梯间、楼梯间，高于规范的电梯配比等超出规范要求的公共建筑空间可以提升居住品质，不应当一刀切禁止，但应当对购房者“明码标价”，不应让购房者为强加的“奢建”、“滥建”买单。只有在政策层面做到销售环节对公共面积“交根交底”，给予购房者选择权，才能将公摊面积透明化，从根源上去除公摊面积的浪费，解决公摊面积的问题。
