宁波开启二手学区房价调控，存量房指导价狙击房产投机
深圳二手房市场已有降温现象。
继深圳之后，长三角热点城市之一的宁波也发布了二手房参考价。
5月10日，宁波发布了9个热点学区范围内、112个小区的二手住房交易参考价格。这也是中央提出“防止以学区房名义炒作房价”之后，首个制定二手房交易参考价格的城市。
据披露，9个热点学区包括宁波市实验小学、海曙外国语学校（青林湾校区、五江口校区）、宁波大学附属学校、华泰小学（东校区、西校区）、堇山小学、宋诏桥小学、四眼碶小学（新河校区）、镇海区中心学校、镇海应行久外语实验学校。涉及区域包括海曙区、江北区、鄞州区、镇海区。
与此前深圳发布的二手房成交价格参考机制的情况类似，宁波披露的二手房参考价低于目前不少小区当前的挂牌价格。
根据发布的数据来看，112个小区的二手住房交易参考价格中，单价最高的是鄞州区金宝小区，参考价格达到42400元/平方米；而链家数据显示，该小区当前的挂牌均价50262元/平方米。单价最低的为镇海区的金桂花苑，指导价为20500元/平米；链家数据显示，该小区当前的挂牌均价25345元/平方米。
除此之外，鄞州区格兰云天小区的二手房交易参考价格为38100元/平方米。链家数据显示，该小区挂牌均价为61285元/平方米，其中一套挂牌中的二手房，为建筑面积32.63平方米的复式精装，单价高达90347元/平方米。
有业主认为二手房参考价没能反应出小区的真实价值。不过，有对宁波楼市熟悉的业内人士则表示，“大部分还是真实的近一年成交价。”
但这样的二手房参考价可能会引起买卖双方的博弈。“房东要死扛房价，客户要观望”，上述业内人士告诉记者，预计短时间大概率成交为零。
事实上，4月份时，宁波就已经“预告”了学区二手房参考价制度。
4月16日，宁波市住建局发布的《关于进一步加强房地产市场调控促进房地产市场平稳健康发展的通知》称，要建立热点学区二手住房交易参考价格发布机制，同时“落实交易参考价格在金融信贷等应用”。
据浙江日报5月10日报道，宁波市住建局表示，商业银行等金融机构将热点学区二手住房交易参考价格作为授信的依据之一，引导二手住房市场理性交易，稳定市场预期。有宁波当地中介直言，“这应该叫银行贷款指导价”。
尽管二手房参考价已经披露，但具体执行还未完全落地。记者从工商银行宁波分行相关人员处了解到，目前尚未接到关于按二手房指导价发放贷款的消息，现阶段仍按实际成交价执行。
作为二手房指导价先行者的深圳市，其二手房市场已经出现了一定程度的降温。
今年2月初，深圳出台了二手房成交参考价制度。政策经过两个多月，有对深圳较为熟悉的市场人士向记者表示，现在深圳二手房成交下降得比较明显，如果有房东着急置换，价格其实还是变相下来了。
四月份的二手房成交情况也证实了这一说法。据深圳市住建局房地产信息平台数据显示，四月份全市二手商品房成交54.13万平方米（5507套），同比减少24.87%；其中二手商品住宅成交44.01万平方米（4877套），同比减少33.26%，环比三月减少28.16%。
“深圳现在二手房价格是下降了，而且二手房成交量已经跌破了5000套的冷热分水岭，”广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉分析，“二手房指导价，主要是为了防止二手房比价格比一手房高，导致一二手房价格倒挂，进而出现引起市场的轮番上涨。”
一二手房价格倒挂的情况在宁波也同样存在。诸葛找房数据中心提供的数据显示，2020年1月-2021年3月，宁波的二手房价格一直明显高于新房，最大差价逾7000元/平方米。3月数据显示，一手房均价在22689元/平方米，二手房均价为26287元/平方米。
除了一二手房价格倒挂明显之外，宁波的房价一直处于上涨通道。
据诸葛找房发布的百城二手住宅市场均价月报数据，从环比涨幅前十的城市情况来看，4月份，宁波以2.37%的涨幅位居第三，仅次于广州的 2.79%、合肥的2.76%。
上述宁波市场人士向记者透露，“镇海区的中介说老破小学区房已经在降价了，未来风向可能确实会变。”
58安居客房产研究院分院院长张波向第一财经记者表示，学区房在二手房里是比较独特的存在，其会对周边二手房价格形成了较为直接的带动作用。若二手房学区房价格如果率先降价的话，会起到非常大的示范性作用，对于整体二手房价格的稳定，也有所助益。
宁波市住建局表示，后续将根据房地产市场变化情况，适时调整、增加小区，并及时发布交易参考价格。
