来源：中国经济周刊
《中国经济周刊》记者 李永华 | 湖南长沙报道
12月3日，长沙市住建局官网名为《住建部推介长沙房地产市场调控经验做法》文章称，“近日，住房和城乡建设部在《建设工作简报》第79期刊载题为《长沙市落实主体责任稳妥实施房地产市场平稳健康发展长效机制》的文章，对长沙在房地产市场调控方面的经验给予充分肯定并向全国推广。”
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11月，东莞市住建局专程到长沙调研学习房地产调控工作经验，东莞市住建局局长何绍田表示，“长沙市在落实‘房住不炒’、‘一城一策’方面创造了独特的经验，有效地保持了房价稳定，值得我们多方面借鉴学习。”
此前，深圳也曾来长沙学习经验。长沙市住建局有关人士称，2020年，长沙已经向全国多个城市介绍地产调控经验。
长沙为何成为全国地产调控“模范生”？2018年6月25日，长沙正式打响“反炒房”斗争，长沙市政府在加强房地产市场调控的通气会上对市场矛盾的定性——“当前长沙房地产市场调控的主要矛盾不是供需矛盾，而是炒房与反炒房的重大斗争”，打出调控组合拳，限购、限地价、限售价、限“离婚”、土地拍卖熔断、摇号等各种措施纷纷出台，被称为“最严调控”。
国家统计局长沙调查队《2020年前三季度长沙民生调查报告》称，近年来，长沙坚持“房住不炒”，大力开展“反炒房、反暴利、反捂盘”集中整治行动，房价收入比保持在6.4左右，为全国35个主要城市最低。针对目前房价的感受，有99.24%的被访者认为长沙房价调控成效较好。与同类城市比较，有62.97%的被访者认为长沙房价“适中”或“偏低”。
长沙11月新房均价8886元/㎡，
但主城区低于10000元/㎡的新房难觅踪迹
中国指数研究院发布的2020年11月“百城价格指数”显示，长沙市11月新建住宅均价为8886元/㎡，环比上涨0.12%。
8886元/㎡是什么水平？中国指数研究院统计的百城新建住宅均价15755元/㎡，江西南昌12678/㎡，湖北武汉13017/㎡，浙江嘉兴12737/㎡。从这个数据来看，长沙房价确实够低，甚至低于不少三四线城市的房价。
不过，值得注意的是，统计数据的范围是长沙市内六区+三市县。在普通市民看来，长沙内六区才算城区，浏阳、宁乡和长沙县都在长沙城区之外，浏阳和宁乡更是有大片的乡村，即便是内六区之一的望城区，也是几年前才纳入城区之列，房价远低于长沙传统的五个城区，从而有效拉低了长沙整体的房价均价水平。
在长沙内五区（芙蓉区、天心区、开福区、雨花区、岳麓区），低于一万元每平方米的新房难觅踪迹。《中国经济周刊》记者走访发现，目前，长沙内五区多个在售新盘价格均超过12000元/㎡，而处于望城区的月亮岛板块多个楼盘的售价今年突破万元关口。
限价是长沙地产调控的关键举措之一。不过，这并不意味着降价。实际上长沙2019年拍卖的限价地住宅的限定价格较2018年明显上浮，其中热门的梅溪湖板块J-12地块限价1.26万元/㎡，较2018年限价上浮1600元/㎡；滨江新城F4-B地块限价1.29万元/㎡，较2018年限价上浮1400元/㎡，洋湖新城H52、H44地块限价1.26万元/㎡，较2018年限价上浮1100元/㎡。
2020年以来，长沙多宗限价地拍卖一再创造限价地新高。6月28日，长沙市岳麓区洋湖片区一宗住宅用地的住宅（毛坯）销售均价为不超过13800元/㎡，刷新了长沙楼市的住宅（毛坯）最高限价。此前，岳麓区洋湖片区住宅最高限价为12600元/㎡。13800/㎡的纪录仅保持两天。6月30日，长沙开福区挂牌一宗双限地，住宅（毛坯）限价达到14800元/㎡。7月30日，该地块底价拍出，刷新当前长沙楼市毛坯住宅最高限价。11月24日出让的开福区一地块，住宅（毛坯）销售均价不超过14800元/㎡。
限价似乎有时也会被悄悄突破。2020年7月2日，长沙市长信箱中，有购房者反映，2020年6月10日 ，金茂·建发观悦楼盘所处地块为政府限价地，楼面价为6202元/㎡，住宅（毛坯）最高销售限价11800元/㎡，但是观悦实际开盘价格远远超过限售价格，其中一栋均价16698元/㎡，扣除装修价格2487元/㎡，折合毛坯均价为14211元/㎡。
限价限购“限离婚”等最严调控背后，
长沙土地供应量从低点持续上升
2017年至2018年长沙房价猛涨，这成为长沙出台“反炒房”政策的市场背景。
据安居客的数据，长沙2017年房价从年初的不到8000元/㎡飙升至10000元/㎡左右，2018年6月突破万元大关。
2017年长沙房价走势
图表来源：安居客
《中国经济周刊》此前报道，2017年下半年至2018年上半年，长沙频频出现抢房潮，当地一些热门楼盘的茶水费被炒至10万元以上。如2018年5月，北辰三角洲631套房，5151人摇号，中签率12.3%。在某楼盘现场，购房者甚至因排队摇号而发生肢体冲突。
基于此，长沙地产调控政策从2017年一路升级，直至2018年推出“反炒房”政策，坚持两年多未放松，且在细节上多有收紧、补漏洞之举。
各界尤为关注的是其限购政策之严厉：长沙本市户籍家庭在限购区域内已有1套住房的，取得不动产权属证书满4年后方可购买第2套商品住房；市外迁入的户籍家庭，落户满1年且在本市稳定就业，或在本市连续缴纳24个月个人所得税（或社会保险），在限购区域内限购1套商品住房；暂停企业在限购区域内购买商品住房，已购买的商品住房须取得不动产权属证书满5年后方可转让。父母投靠成年子女落户不满2年的，不得作为单独家庭在限购区域内购买商品住房。未成年人不得单独购买商品住房。落户学校集体户口的在校大学生，不得在限购区域内购买商品住房。夫妻离异后，任何一方2年内购买商品住房的，其拥有住房套数按离异前家庭总套数计算。
购房成本也在急速上升：缴存职工在长沙市限购区域内购买家庭第二套住房申请住房公积金贷款的，首付款比例不得低于60%。从2019年4月22日起，长沙市范围内个人购买家庭第二套改善性住房，按4%征收契税。
限购之后，长沙官方2018年发布的数据称，新政后，购房人数减少了一半。
时至今日，长沙这些政策比绝大多数城市仍要严格，也被认为是打击炒房的有力措施。不过，外界关注较少的可能是，长沙从2017年复苏的土地供应量。
中原地产研究中心数据显示，长沙经营性用地成交面积一度直线下降，2013年达727万㎡，2014年499.2万㎡，2015年仅189万㎡，2016年反弹至332万㎡，但仍不到2013年高点的一半。
供给减少，长沙购房需求则持续增加，长沙房价从2016年开始上涨，2017年涨速加快，2018年上半年仍呈现快速上涨态势。
2018年长沙房价走势
图表来源：安居客
与此同时，长沙地产库存快速消化。湖南省住建厅一份公函称，到2018年3月，长沙市中心城区累计已办理预售许可或现房销售备案，但尚未销售的住宅去化周期仅为2.8个月，下辖的长沙县、浏阳市去化周期分别为2个月、1.9个月。
去化周期仅2.8个月，几乎到了无房可卖的地步。
湖南省住建厅明确要求，各地要根据商品住房库存消化周期，适时调整住宅用地供应规模、结构和时序，对消化周期在“12-6个月的，要增加供地；6个月以下的，不仅要显著增加供地，还要加快供地节奏”。
湖南中原地产数据显示，长沙内六区2019年全年供应1825万方，较2018年上涨30%；成交建面1552万方，为2018年全年的1.34倍。供应持续放量，成交继续走高，供销均创2015年以来新高。2019年，长沙商品房整体供销比1.13，步入供过于求市场。
数据来源：中原地产湖南战略研究中心
2020年，长沙土地供应体量依然较大。长沙乐居统计，2020年12月，长沙共有18宗经营性用地挂牌截止，总出让面积85.3万方。
一位央企地产湖南公司负责人认为，长沙土地供应量够大，在购房资格尚未放开以及市场供应量不断增大的情况下，房价自然比较稳定。
长沙市住建局12月3日官网文章称，下一步，长沙将进一步提高思想认识，增强“房住不炒”战略定力，紧紧围绕“稳地价、稳房价、稳预期”，进一步完善长效机制，促进房地产市场平稳健康发展，让人民群众安居乐业。
