毛振华：建议以居民收入水平为标准实施差异化的房地产政策
来源：中国宏观经济论坛
毛振华 中国人民大学经济研究所联席所长、教授，中国宏观经济论坛（CMF）联席主席，中诚信集团董事长
以下观点整理自毛振华在中国宏观经济论坛（CMF）宏观经济热点问题研讨会（第9期）上的发言
一、房地产市场分化态势延续，关注人口流动对房地产价格的影响
房地产是否存在风险的事情讨论了很多年。房地产市场风险主要是价格波动，而价格受到基本的供求关系的影响。一方面，从总量来看，房地产存在供给过剩。当前全国住房供给和人均住房面积都达到了相当高的水平，即便不考虑农村的住房，这一供给量也非常大。同时，不仅是住房总量，我们城镇居民购房比例几乎是全世界最高的，根据央行发布的调查报告，90%以上的城镇居民都拥有自己的房子，而且很多家庭不止一套。另一方面，从需求的角度来看，目前房价收入比非常高，居民对房地产的支付能力是受限的。如果按照一般的供求关系来说，这会对房地产价格的上涨形成抑制。但为什么过去十多年房地产价格出现了几轮上涨，甚至当前有些城市仍有上涨的势头，这是因为价格的基本规律不起作用了吗？要回答这个问题，需要理解房地产的特殊属性。房子本身不是一般的消费品，它还具备投资品的功能。政府对房地产的管控，一方面是利用房地产做拉动经济的重要抓手，另一方面也借助房地产管控改善人民生活。在这种大背景下，房地产行业发展跟政府的调控密切相关。政府为了房价费了很多心思，表面上政府很怕房价涨。其实政府最担心的是房价下跌，跌太狠会出现一系列的问题，例如老百姓的财富缩水、金融体系受冲击等，因为现在居民负债主要是房产按揭贷款。另外，房地产作为一种非常特殊的商品或者投资品，它是准货币性质的金融类资产。之所以房地产价格如此高，是与它的属性有关。
分析这些情况之后，我们再来综合看房地产的风险有多大。难道它就可以无限制地涨上去吗？它一定会和货币供给量有关系吗？我们看到往往房地产市场存在泡沫的国家，资金都非常充裕。房地产泡沫是在量化宽松非常到位的情况下暴发的，而不是在资金紧缺的时候。政府在收缩经济时，房价泡沫的破灭会成为经济下行、出现宏观体系问题的先声甚至是导火索。我们不能简单认为现在有大量的货币供给，导致钱没有地方去，一定要去房地产。这种处理方式，只是水多了加面，面多了加水的游戏，不太可能有好的效果。
综合来看，一个基本的判断就是短期内不管从供求双方，还是从现在房地产的属性和宏观形势的结合来看，房地产价格出现大的快速下降的风险是非常小的。虽然房地产价格处在高位，但不是完全没有上涨的可能，只是上涨的可能性非常小。房地产市场分化加剧，这与人口流动密切相关，少数城市对人口的集聚和吸引力特别是对于年轻异地人口吸引力不足，造成产业前景黯淡，这些地方的房价是呈现下行趋势也是必然的。房产也是一种商品，也会受到一般供求关系和一般价格变化的基本原理的左右，所以分化还会继续存在。一线城市以外的房地产价格下跌的可能性还是非常大的。
二、对房地产挤出其他产业这一问题，要客观看待，不能一概而论
要解决好房地产与经济发展的关系，就要讨论房地产行业是否挤占了其他行业的生存空间。把整个房地产作为国民经济的一个组成部分，观察它跟整个国民经济发展的比例关系。有观点认为房地产发展太快了，挤占了国民经济其他部门的资源，但这也不能一概而论，这是个复杂的问题。
房地产之所以成为资产配置的重要选择，主要还是由于它本身的属性和中国现行的经济结构、其他经济部门的状态所决定的。如果不投资房地产，那么去配置什么资产呢？比如说制造业，我们都希望金融资源直达基层、直达中小企业，但在实体经济不振的情况下加大对企业的扶持可能会加大金融机构的风险，这并不是一个很符合金融规律的安排。因此，房地产会被银行、个人视为配置资产的重要选项，就是因为它具有准货币的类金融资产性质，它的流动性比较高。除了类金融资产的特性之外，在一些区域房地产还被赋予了其他的含义。比如海南，这个地方的环境和气候在中国是非常特殊的，因此房地产供给成了当地的一个产业优势。因为养老、度假都需要用房地产做支撑，在全世界经济发展到一定水平之后，都会出现类似的情况。外地人去海南买一套房产，也许并不是出于炒作的目的，可能是消费升级的需要。海南具有国内其他地区所不具备的气候、自然环境和地理等禀赋，如果不搞房地产，还能开发更好的产品替代吗？海南其他部门经济比较落后，房地产依然可以卖出很高价格，这在全国也很难找到的第二个地方。所以海南岛应该是大力发展房地产，而不是像现在说的把当地发展房地产当作负面典型来评判。在现在的情况下，房地产的发展不一定挤占了国民经济中别的部门的资源，而反过来是由于其他的国民经济部门吸引力不大，投资安全性更小。如果投资是在收益和安全之间在寻找一个均衡，那么这个均衡点可能就是房地产行业。
从这个意义上讲，房地产的发展不一定对其他的行业形成了挤出效应，但是高房价的确对年轻人的就业形成了压力。现在我们研究房地产的核心问题是房价，而房价的核心要讲它的构成，其中最核心的部分还是土地的价格。即使一个房地产商获得了比较高的利润，也要面临土地增值税等多重成本，而土地增值税、土地价格以及其他与房地产相关的税收，为政府提供了重要的收入来源。中国政府拥有土地是推动房地产上涨的一个非常重要的原因。让地方政府把房地产价格打压下去，这是不符合逻辑且不符合根本利益的。综合而言，对于房地产是否挤占了其他行业的发展空间这问题，既要看到房地产行业与其他经济部门发展阶段、发展水平的差别，也要看到两者对资金、其他要素的吸引力的差别，也要看到我们的土地归国家所有，政府拥有主要的收益这一情况对地产价格的潜在影响。在这种背景下，单纯地认为房地产对其他产业产生挤出效应是不科学的。
三、放开奢侈性高价房的价格管制，关注商业地产、工业地产领域的风险
疫情过后的世界不是过去的世界，疫情之后全球将面临一次新的全球化的退潮，我国的国际化水平会降低。在这种背景下，我们的人口流动的趋势也将发生改变。一方面可能出现外出劳动力返乡购房。另一方面，过去发展外向型经济的地区人口减少，这些都会影响到房地产的价格，这是疫情对我国房地产市场的短期影响。
但是，疫情终将过去，经济生活还是要回归常态，我们要从中长期来看房地产未来的走势。当前国内对房地产市场的一些判断是错误的，现有的房地产调控政策也是可以商榷的。汽车有很高档的汽车和很便宜的汽车；服装有名牌、几万元一件的衣服，也有几十元和十几元的衣服，所以为什么我们要对不同属性的房地产实施“一刀切”的政策呢？我们对大排量汽车就要征收高的税收，对廉价的农用汽车还要扶持和支持，类似措施在房地产领域同样可以尝试。当然房地产有一个平权的问题，很多国家对居民都有特有的一套保障性政策，像新加坡公民的组屋政策等。中国同样可以采取以收入为标准划分的有差别的房地产政策。对于那些特别需要房子的、收入比较低的人口给他们一些条件让他们以比较低价格的获得住房：比如限制他们的房子的流通，当这些人有了更多的收入之后，房子应该卖回给政府或者继续廉价房市场里流通，而不是去卖高价。对于房产定价要分类，要彻底放开奢侈性的高价房，越高越好。那些有钱人的房子卖到1000万/平方米都可以，假设卖到1000万的时候它有800万交给政府作为税收，为什么要限制他们呢？为什么富人的大房子要和穷人的小房子面临同一个政策呢？这个问题要分开。从这个意义上说，房地产价格和房地产配置政策的变化会深刻影响中国未来房价、国民收入分配、社会公平。
除了关注住宅房地产市场所存在的问题之外，商业地产、工业地产领域的问题同样需要高度关注。现在每个地方在招商引资的时候都推出一个所谓的产业房地产或者工业房地产，只要你到这里来投资，不管什么名义，是建新的厂房、科研中心，还是换一个总部，都会分配一块土地。这导致一个问题：那就是中国的工业地产、商业地产严重过剩，加上这次疫情之后线下经济被线上经济替代一部分，导致这个情况更加严重。此前我跟有的地方领导讨论过房地产，工业地产即便被用于银行抵押，它也是一个不产生效益的资产，对区域内企业非常不利。现在这种情况非常普遍，过去我们认为除一线城市之外的其他地方地产都有过剩，现在我们发现一线城市也出现过剩的趋势：高档写字楼、中档写字楼、低档写字楼、厂房均过剩，而且这种情况比较严重。怎么消化这部分地产？所以现在是用存量消化扩大廉价住房供给的好机会，虽然如何操作并不是那么简单。如果我们再简单用土地供给、产业配置房地产的方法来考量土地供给，给一个城市或区域带来的影响可能是负向的。我们不能简单地只关注到住宅领域所存在的问题，商业房地产和工业房地产同样也有很大的问题，需要认真研究。
