文/新浪财经 徐苑蕾
去年年中，有市场消息称，闽系房企阳光城集团（以下简称“阳光城”）求购广州本土开发商力诚集团旗下的茶滘村旧改项目，虽然阳光城方面对此消息曾一度否认，不过靴子终于在近日落地。
新浪财经获悉，阳光城已正式成为广州茶滘城中村改造项目的投资方之一。该项目总面积相当于5个广州杨箕村、3个多冼村的大小，因此也被业界称作是当地的旧改“巨无霸”。
阳光城广州区域相关负责人对新浪财经表示，合作之后，茶滘旧改项目仍将按原来的改造方案由各投资主体共同推进。
实际上，除了阳光城外，近年来，不管是已经深耕多年的富力、保利、时代中国等粤系房企，抑或是中国金茂、新世界中国等外地房企，均争相抢滩广州旧改市场，使得旧改公示的频率以及合作的金额一直被不断刷新。
靴子落地 阳光城杀入“巨无霸”旧改项目
茶滘城中村地处广佛同城化的枢纽地带，是广州“西联”佛山的桥头堡。2009年6月，茶滘城中村改造方案获得通过。根据相关审批文件，茶滘村项目总面积为58公顷，约相当于5个杨箕村、3个多冼村的大小，因此在业内也被称为广州旧改“巨无霸”。
在广佛同城化的规划体系内，茶滘村被定位为白鹅潭中央商务区的次级商业中心。按照此前的规划，茶滘村改造将分为三期进行，计划用时6-8年。改造后，茶滘村将被打造为荔湾新城，其中包括高层住宅、商业办公楼以及酒店等多种业态。值得一提的是，此前万科斥资551亿元获得的广信资产包中，花地湾地块项目就在茶滘村的旁边。
茶滘村旧改的项目公司为“广州市茶滘置业发展有限公司”。天眼查数据显示，该公司由广州市荔湾区茶滘街茶滘股份合作经济联合社（以下简称“茶滘联社”）持股75%，广州市茶滘城中村改造管理有限公司（以下简称“茶滘改造公司”）持股25%。
阳光城正是通过控制力诚集团旗下的广东富坚房地产投资集团有限公司（以下简称“富坚房地产”），间接获得茶滘改造公司股权。股权穿透后，阳光城最终间接持有项目公司12.7%股权，虽然只是持有少部分权益，但阳光城却是实实在在正式成为茶滘村旧改项目的投资方之一。
新浪财经注意到，阳光城的身影最早是在去年10月出现在富坚房地产的新增股东名单中。这意味着阳光城早在去年年底前就入股了茶滘村项目，今年5月阳光城再次增持富坚房地产股权，持股比例从36.5%上升至目前的63.5%。
谈及后续各方在茶滘村项目中的分工，阳光城广州区域相关负责人没有正面透露过多信息，只是对新浪财经表示，仍将按原来的改造方案由各投资主体共同推进。
媒体曾公开报道，根据此前合作模式，茶滘旧改项目方原有公司架构、团队人员不变，负责推进旧村改造；阳光城则负责二级市场开发，包括相关地块的熟化与开发。若以该合作模式推进，阳光城方面的开发阻力也将大大降低，以确保其熟悉的开发节奏。
实际上，阳光城参与茶滘旧改项目的消息，在去年年中早已在业内流传，随即却遭到阳光城内部人士的否认。去年8月，阳光城执行董事长朱荣斌在业绩发布会上“松口”表示，“广州的项目都在推进之中，从谈项目到确权，过程很复杂，“但现在也是没有不漏风的墙，市场上的一些声音也给我们的推进带来一定困扰。”
近几年来，阳光城加大了在旧改市场上的投入，公司方面也曾公开透露其在选择旧改项目时的标准。朱荣斌曾介绍称，阳光城重点选择相对成熟的项目，在项目的中后期介入，争取项目能够短期内确权，一年内能实现施工。通过这样的方式，2019年阳光城重点选定19个城市进行尝试，并成功在广州、深圳、昆明、贵阳等地确权多宗旧改项目。
市场提速 房企激战抢滩广州旧改
阳光城入股茶滘村项目的一个行业背景，是近年来广州旧改市场的不断提速。
不管是已经深耕市场多年的富力、保利、时代中国等粤系房企，抑或是阳光城、中国金茂、新世界中国等外地房企均争相抢滩，使得无论是旧改公示的频率还是合作的金额一直被不断刷新。数据显示，仅2020年上半年，广州28个旧改项目已经寻得合作企业，其数量与2019年全年持平。
在粤系房企中，未曾在广州旧改公开招标中亮相的恒大，今年6月初在广州夺得首个旧改项目，成为增城区荔城街迳吓村第二、三、四、六经济合作社旧村的合作房企。
6月13日，“旧改之王”佳兆业获广州增城中新镇霞迳村旧改项目，总建筑面积达23.58万平方米，改造成本约23亿元。6月28日，佳兆业又以26.4亿元竞得广州南沙一宗旧改商住地。
而在近期广州众多旧改项目中，广州海珠赤沙村毫无疑问是其中的明星项目之一，改造成本为88.10亿元。6月28日，赤沙旧村举办改造合作意向协议签约仪式，富力和保利联合体成为赤沙村旧改意向合作企业。至此，由富力开始、保利中途介入的旧改争夺战才画上了句号。
外地房企抢滩则更是积极，其中还不乏首次进入广州旧改市场的房企。于福建起步、在郑州发迹，有着“旧改网红”之称的升龙，在5月23日与珠江联合摘得广州增城区长岗村改造项目。这是继5月拿下黄埔穗东街南湾社区后，升龙获得的又一个旧村改造项目，也是其在广州拿下的第7个旧改项目。
6月8日，新世界中国正式成为广州增城区荔城街夏街村旧改项目的合作意向企业，预期投资总额超200亿元；6月9日，中国金茂与福星惠誉举行广州城市更新战略合作签约仪式，共同拓展广州城中村改造项目……
越来越多的外地房企之所以出现在广州旧改市场，克而瑞广州区域首席分析师肖文晓分析称，一方面是因为房企看好广州市场，但是苦于招拍挂市场竞争激烈，缺乏好的拿地机会，所以改道主攻旧改。另一方面也是因为近年广州各区的旧改步伐有所加快，透明度增加，给这些外地房企提供了介入的机会。
“这算是外地房企进击一线城市的手段，只能通过拆旧换新来盘活土地资源”，一位龙头房企负责城市更新业务的人士指出，旧改潜力大，在传统卖房利润逐渐走低的趋势下，城市更新由于拿地成本低，可以为企业带来更可观的利润。
据了解，外地房企参与广州旧改的合作模式主要分为三种，一是房企直接投资并自己操盘，二是与合作方合作共同操盘，三是纯入股合作方不操盘。而旧改相对于传统拿地模式来说，变现周期会拉长，短则5-6年，长则8-10年。
前述房企人士表示，外地房企缺乏当地政府和市场资源，因此多数会选择第二种模式，也就是和合作方共同操盘的模式进行旧改项目的开发，等积累了几年经验后，才会调整合作模式，“保留合作方，但是变为自己主导”。
该人士介绍称，“这里的合作方是指本土的一些中小公司，拥有项目，拥有本地资源。外地房企很少自己直接就能跟村里拿项目，都是先全资或部分收购一个项目，然后通过本土的公司来操作。”
根据今年6月广州市发改委发布的《广州市2020年重点建设项目计划》，今年广州重点建设的城市更新项目有33个，其中老旧小区微改造有10个，旧村改造项目17个，旧厂改造6个，总投资超1664亿元。其中，17个旧村改造总投资超1602亿元，年度计划投资91.35亿元。
《佳兆业2019年-2020年房地产行业白皮书》分析认为：即使按每年2%的城市更新速率来计算，城市更新已经迎来6万亿元级的崭新市场。而随着总市值的不断增加以及存量转化率的持续提升，最终市场将变轨迎来一个新的十万亿元量级的黄金大赛道。
