湾区50+|透视：高房价削弱城市竞争力 粤港澳大湾区如何破解？

来源：《2019粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》

作者：保利投顾研究院、景晖智库、和讯网和58安居客研究院

导语：粤港澳大湾区，国之重略。在大湾区战略发展宏图下，大湾区内的“城”“产”“人”有怎样的发展前景，又有何种发展掣肘？这本《2019粤港澳大湾区经济发展蓝皮书》或许可以帮助您找到答案。（湾区50plus  王茜编）

阅读上一章节：湾区50+|透视：粤港澳大湾区核心城市定位仍存在同质化问题

针对大湾区高房价问题的建议

高房价是大湾区部分城市发展面临的紧迫问题之一。世界三大湾区的中心城市都曾经历过严重的“大城市病”，除了东京湾区之外，住房和交通至今仍是长期困扰纽约湾区和旧金山湾区的两大难题，高昂的房价和生活成本削弱了湾区发展的优势。

Ⅰ 香港、深圳等深受高房价困扰，城市竞争力削弱

粤港澳大湾区面临同样的窘境，尤其是香港和深圳，高房价、住房短缺导致的人口外流、城市竞争力削弱问题更为严重。

根据有关研究报告显示，从名义房价看，1980-2017年间香港名义房价上涨15.8倍，远超居民收入涨幅，并高于同期英国、法国、韩国、美国、德国的房价涨幅；从绝对房价看，2019年8月，香港城区平均房价高达3.05万美元/平方米，远超伦敦、新加坡和纽约；从房价收入比看，2019年2月香港高达49.1倍，远超伦敦的23.8、新加坡的21.3和巴黎的23.4。从人均住房面积看，香港人均住房面积仅有16平方米，甚至有近20万租住劏房，人均住房面积不到5.8平方米，远远落后于其他发达经济体。

英国经济学人智库（EIU）发布的2019年生活成本调查报告称，全球十大最贵城市排行榜中，香港荣登榜首，成为生活成本最高的城市，主要影响因素就是住，即“房价”。

表：全球十大生活成本最贵城市

资料来源：英国经济学人智库（EIU）

房价收入比方面，按照2019年2月份核心城市中心城区的房价收入比数据来看深圳的房价收入比以42.55位居第四，遥遥领先其他城市。但按照得房率折算修正后，深圳房价收入比上升至60.79，远超香港（49.13），成为全球买房负担最高的城市之一（仅次于北京、上海）。广州（43.87）虽然低于香港，但差距也仅比香港略低。

图：2019年全球20个核心城市房价收入比

资料来源：Numbeo[1]、如是金融研究院

房价租金比方面，深圳远超其他城市成为全球最高。2019年2月核心城市房价租金比数据中，深圳、广州、香港的房价租金比分别以81.82、63.27和53.54位列全球第一、第三和第五，非中心城区也是如此。按照国际通行的临界点25，超过临界值表明该区域房产投资价值变小，租房比买房更经济。深圳、广州、香港的房价和房租均已不堪重负。尤其是对于深圳、香港这样地少人多、可开发面积较少的城市，面临更大的压力。

高昂的生活成本，或将不仅仅是制约城市的发展。香港的高房价不仅是导致城市的产业空心化、大量资源、人才外流，更甚是会引发严重的社会问题。粤港澳大湾区现在才处于刚刚起步阶段，高房价或将引发的后续问题值得我们警惕。

Ⅱ 破解高房价：强化城市产业分工、建立多层次住房供给体系

强化湾区内部产业分工合作，“人随产业走”。大湾区内部各城市强化分工协作，“产业分散”策略能够极大程度上缓解核心城市住房压力。核心城市主要布局高附加值的知识密集型、研发密集型和资本密集型产业，附加值较低的一般制造业和非核心产业向周边城市转移，各城市间有序合理分工，在促进产业分工协同的同时引导人口在湾区内部有序流动。

提供多层次的住房供给体系，尤其是以核心城市提供以公共租赁住房为主的居住体系。①加强住房供给。合理安排住宅、工业用地、商业用地以及其他配套用地的配比，建立适应城市发展的住宅供应体系。②加强公共住房供给。建立包括商品住宅、人才公寓、共有住房、公共租赁住房等多层次的住房供给，特别是针对人地矛盾住房紧张等情况，加大公共租赁住房供给，让人才住有所居。③盘活存量资产。梳理城市存量房地产资产，将适合商改住等业态进行更新改造，缓解居住矛盾。（未完待续）

注释：[1] Numbeo，目前世界上最大的在线协作数据库网站，通过用户在线协作实现全球国家和城市生活成本信息实时更新

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