在中国“神盘”里迷失
来源：中房头条
“曾经的清水湾，以超高毛利率让陈卓林赚得盘满钵满。2018年4月海南省出台的一纸全岛限购令，让这个“神盘”销售额一落千丈，没有了那只生金蛋的母鸡，雅居乐的业绩褪去了颜色，泯然众人矣。”
话说，2005年12月15日，尚且只能称之为中山地产商的雅居乐以黑马的姿态在联交所上市 ，募集到资金31.5亿港元，按照当时的汇率，折合人民币约25亿元。
拿到了这么一大笔钱，让还没有走出广东的雅居乐老板陈卓林有了更多的想法。陈老板坐着直升飞机，把海南岛所有的湾区都转了个遍，一眼就相中了陵水县清水湾那片长达12公里的原生态沙滩。
那里被誉为是“海南最美的海岸线”之一，坡度平缓沙质细腻并极具特色，被外国友人形容为“会唱歌的沙滩”。听说，全世界只有三个地方的沙滩具备这些特质：夏威夷、澳洲的黄金海岸、中国的清水湾。
2006年，雅居乐与海南省陵水县政府签订了一份清水湾片区的开发合作协议，承诺要在十年之内累积投资上百亿元分期开发项目。
一年后，陈老板拍出了10亿元的真金白银，拿下了清水湾一期12个地块，规划总建筑面积296万平方米，折算下来成本仅226元/平方米。
海南雅居乐清水湾
2008年，雅居乐又拿了清水湾第二期土地，这次拿下的价格比第一期还低，仅为207元/平方米。之后，再接再厉的雅居乐顺利拿下第三期土地，完成了清水湾的全面布局。清水湾一二三期加在一起，占地15000亩，拿地总计耗资25亿元。也就是说，雅居乐上市募集的资金全压在这里了。事后回头看，不得不佩服，陈老板的胆识和魄力。
当然，真实的投资远不止这些，雅居乐还要负责这些地块的七通一平及市政配套。比如清水湾项目需要开发商自行建设一座自来水厂，在整个区域自行建设3~4套污水处理系统，处理方式是污水经过污水场处理后注入球场的人工湖，然后利用它进行喷灌植物。其他的交通市政设施和配套设施也都需要自己完成，前期投入不菲。雅居乐官方说法是总投资超300亿元。
这样的大手笔，让陈老板拥有了一个规划面积1.5万亩的超级大项目，房地产圈诞生了一个“中国神盘”。
神盘的拉动力很惊人：那个曾经全国惟一的沿海国家级贫困县摇身一变，连续9年GDP增长速度在海南全省名列前茅。陵水县老百姓的命运自此改写了，很多人洗脚上田、停船靠岸成为了服务业从业人员。
当然，“慧眼识珠”的陈卓林也开始逐渐走上人生的巅峰。2009年，清水湾第一次开盘就卖了64亿元，约占雅居乐当年销售额的28%。2009年一炮打响之后，2010年，雅居乐清水湾搭上“国际旅游岛”快车，当年销售业绩近百亿元。
之后的每一年，打听清水湾的销售额几乎成为了业内的惯例。最过分的是2017年，清水湾卖出了179亿元，拿下2017年度中国房地产项目销售冠军。一个项目的销售额相当于这一年全国排名第80位的那家房地产企业全年的销售额。
去年，清水湾举行了盛大的十周年庆祝活动，有好事者算了一下，开盘9年来，这个项目累计销售额超过880亿元，几乎是国内最高的单盘销售额。
当年这个项目有多火？深水君的几个北方朋友都曾通过各种渠道抢购清水湾的房子，一开始还想着怎么拿折扣，后来连买到喜欢的户型都难。房子有多好卖，一个侧面的佐证是，2019年初雅居乐海南区域总裁简毓萍被辞退，内部文件说，她在2010年至2013年负责海南区域营销期间，多次收受外部人员巨额贿赂，利用职务之便违规圈定优质房源给外部人员转卖牟利。
一个清水湾，把雅居乐送上了千亿行列，还让陈老板赚得盆满钵满，荣获“最牛旅游地产开发商”称号，引得同行们一片“羡慕嫉妒恨”。
不过呢，正如那首闽南歌里唱的：“人生就像是海上的波浪，有时起，有时落。”
2018年4月，海南宣布全域限购，调控的巨浪打到了这个如日中天的“超级神盘”身上。那一年雅居乐虽然破了千亿，但没有完成年初定下的销售目标，只差了70多亿元。
有点意难平的陈老板委屈的说，如果海南限购政策不出来，业绩会比预期好很多。听说，2018年清水湾的原定销售任务是130亿元，限购之下，最终只完成80多亿元。
也因为海南的房子卖不动了，雅居乐去年制定了一个明显降低的增长预期：增长10%。3月23日，雅居乐发布了2019年业绩，销售目标倒是完成了，但是钱赚少了。毛利同比下跌25.6%，毛利率从去年的43.9%下跌到30.5%。行业高毛利率的代表，一下就泯然众人矣。当天的地产股暴跌惨案中，雅居乐的跌幅进了前三。
利润下滑的主要原因是清水湾的入账少了。2018年，雅居乐海南区域的入账金额是113亿元，2019年只有不到40亿元，高毛利项目贡献小了，拉低了整个毛利率水平。
同行们眼红清水湾，一方面是因为销售额确实高，但最重要的是毛利率超高。在清水湾为代表的海南项目高毛利率的拉动下，2018年，整个雅居乐的毛利率高达43.9%，一跃成为行业内高毛利的代表。
曾经的清水湾，一直是陈卓林眼里最好的项目，没有之一，“因为每年的贡献都是很大的”。“宝贝”、“金蛋”这样宠溺的称呼，时不时就会从陈老板嘴里蹦出来。
不过这只会生金蛋的母鸡一旦不下蛋，雅居乐的业绩就褪去了颜色。清水湾成就了雅居乐，但清水湾也让雅居乐迷失。
投行的朋友说，2019年清水湾的预售金额是100亿元左右，虽然不及高峰期，但在全域限购的背景下也还算可以了。目前雅居乐在海南还有500万平方米的土储，光是清水湾就占了400万平方米，相当于1000亿元的货值。
在发布会上，陈老板说，去年过得不容易，今年会更难，所以雅居乐的计划是不增长。他很矛盾，一边坚信海南的限购有一天会放开，一边又承认对海南项目的投资正在变少，整个2019年，雅居乐都没有在海南拿地。
