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中央政治局会议未提房地产 这是在传递什么信号?

原标题:焦点|中央政治局会议未提房地产 这是在传递什么信号?

来源: 中国房地产报

中房报记者 许倩|北京报道

12月底召开的中央政治局会议都被视为观察来年宏观政策方向的最佳窗口。

12月6日,中共中央政治局召开会议,分析研究2020年经济工作。和历年12月的政治局会议一样,此次依旧未提经济增长目标的设定,亦无有关货币政策和财政政策的基调,但会议传递出的方向性信号及“弦外之音”非常重要。

此次中央政治局会议指出,2020年是全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,我们要实现第一个百年奋斗目标。保持经济运行在合理区间,确保全面建成小康社会和“十三五”规划圆满收官。当前和今后一个时期,我国经济稳中向好、长期向好的基本趋势没有变。

要确保明年两个重要任务“圆满收官”,会议指出,要全面做好“六稳”工作,统筹推进稳增长、促改革、调结构、惠民生、防风险、保稳定。这是继今年7月30日后,政治局会议中再次出现“六稳”的表述。

值得注意的是,此次政治局会议未提及房地产,而在2019年4月及7月的政治局会议中,均强调房住不炒的定位。这种言辞上的变化,传递了一种什么样的信号?

“稳增长将是2020年的政策主线。”联讯(粤开)证券首席经济学家、研究院院长李奇霖解读道,预计稳增长将围绕几条线推进:一是基建稳增长加码;二是“房住不炒”调控基调不会变,但在“因城施策”框架下,2020年将有更多城市变相放松,针对房企融资的监管可能也不会进一步收紧;三是和2019年相比,2020年消费在稳增长中将发挥更为重要的作用,汽车和地产竣工产业链这两个是重点。

━━━━稳增长 宽货币 逆周期调节

一组经济数据,可以看出当前经济压力有多大。

国家统计局公布的10月份经济数据显示,工业、投资、消费等主要经济数据集体回落。10月工业增加值增速回落至4.7%,比9月份回落1.1个百分点,为年内次低。1~10月固定资产投资增速回落到5.2%,增速比1~9月下降0.2个百分点,其中民间固定资产投资增速降至4.4%,增速下降0.3个百分点;房地产开发投资增速仍保持10.3%的两位数增长,但比1~9月下降0.3个百分点。

基建投资亦回落。1~10月基建投资增长4.2%,比1~9月下降0.3个百分点,而全口径下的基建投资增速只有3.3%。

作为拉动经济增长的首要动能,消费增速亦趋于下行。10月消费增速降到7.2%,比9月份下降0.6个百分点;实际消费增长4.9%,比9月份下降0.9个百分点。

“当前全球经济增长放缓,外部不稳定不确定因素较多,国内周期性问题与结构性矛盾叠加,经济下行压力持续加大。”国家统计局方面表示。

无疑,经济稳增长对于2020年决胜之年至关重要。从本次会议定的基调来看,“经济稳中向好”“逆周期调节”“托底”成为政策主要思路,不宜对经济增速抱有过高的预期。三大攻坚战再次被强调而脱贫攻坚表述顺序被提前,加强基础设施建设被再度强调,提升科技实力和创新能力被放在重要位置。

哪些具体措施可纳入逆周期调节工具的范畴?今年9月,国家发改委副主任兼国家统计局局长宁吉喆就在中国发展高层论坛2019年专题研讨会上指出,下一步中国将加大力度做好“六稳”工作,加大逆周期调节力度,及时运用普遍降准和定向降准等工具。

中信证券研究部首席宏观经济学家诸建芳认为,稳健的货币政策将更加偏重引导实际融资成本的下行,流动性保持合理宽裕。预计在度过明年1季度高通胀后,货币政策边际宽松的空间将在明年 2季度开启,MLF在接下来的两个季度内或有20个基点的调降空间,对应着LPR的下降幅度为10~20个基点。预计明年银行准备金率有150~200个基点的下调空间,重点在于缓解民营小微企业融资难融资贵问题。

“经济增速已经接近政策底线,如果要实现两个翻一番的目标,那么明年稳增长的诉求更强,逆周期调控的力度也会更大。”李奇霖认为,尽管地产投资能够维持一定韧性,但投资增速下行是大趋势,外部贸易冲突和地缘政治问题,可能也会对国内造成负面冲击。在这种形势下,央行再继续稳货币不合时宜,需要用偏松的货币政策基调,或压低利率,或释放流动性来配合财政政策稳增长。

“2020上半年,定向降准有望成为优先的政策工具。待明年年中通胀压力回落之后,货币政策操作空间会显著扩张。”工银国际首席经济学家程实表示。

━━━━房住不炒基调不变

此次中央政治局会议只字未提房地产。从今年来看,2019年4月与7月召开的政治局会议均强调了“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位”,7月份的会议还强调了“不将房地产作为短期刺激经济的手段”。

从2017年7月24日至2019年12月6日,以经济为主要议题的中央政治局会议已召开了九次,其中有6次会议对房地产市场作出了重要表述,仅2018年10月31日、2018年12月13日及本次会议未提及房地产。

这意味着,“局部地区房地产政策或因城施策,迎来边际松动,支撑房地产投资的韧性。”招商银行总行研究院专家谭卓认为。

“总的楼市调控政策不会出现转向。但各个城市的房地产市场情况有差异,一些库存压力较大的城市,可能会通过缩短外地户籍人口购房所需的社保缴纳年限、放宽落户要求、放松二手房出售条件等方式,提振购房需求。”粤开证券首席宏观分析师张德礼对中国房地产报记者表示。

几天前,12月1日,央行行长易纲在《求是》上撰文指出,坚持“房子是用来住的、不是用来炒的”的定位,按照因城施策原则,加强对房地产金融市场的宏观审慎管理,强化对房地产整体融资状况的监测,综合运用多种工具对房地产融资进行逆周期调节。

房住不炒仍是政策主基调,更多地方政府可能借助政策微调“变相”放松楼市,但一旦尺度过大,仍极有可能招致中央层面的喊话叫停。回顾2018年12月政治局会议,亦未提及房地产,彼时市场曾猜测楼市调控将放松。当年的12月份菏泽放松限售,打响调控放松第一枪。2019年1月央行实施全面降准,随即全国大多数城市楼市迎来小阳春。很快,2019年4月中央政治局会议重提房住不炒。

但楼市过快下行也不是当前政策层面愿意看到的,毕竟2020年作为全面建成小康社会和“十三五”规划收官之年,稳增长至关重要。有分析认为,从中央而言,稳定才是对房地产业的最大目标,这也是对地方政府的最终考核指标。今年全国两会之后,国务院副总理韩正到住房和城乡建设部调研时指出,要紧紧围绕稳地价、稳房价、稳预期的调控目标,夯实城市主体责任,落实好省级政府监控和指导责任,坚决防范化解房地产市场风险。

“房地产处在自2017年底开始的下行通道,该到做底,头昂起来的时候了。住建部讲稳地价稳房价稳预期,这个稳和中央的稳是一致的,以前是让房价不要涨得太快,这一轮是不要降得太多,房价大起大落可能性不大。”全国房地产商会联盟主席、住建部住房政策专家委员会副主任委员顾云昌表示。

张德礼认为,目前开发商的各个融资渠道,基本上都被规范了,开发商面临着比较紧张的融资环境。后续房地产融资逆周期调节,可能是对房企合理的融资需求上边际有所放松,避免部分融资难的房企现金流断裂,影响存量项目施工。但在“房住不炒”调控基调下,房地产融资放松的幅度将很有限,房企融资难题不会出现实质性解决。

宽货币逆周期调控下,相信2020年的日子不会比今年更难过。