北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭
![](http://n.sinaimg.cn/sinakd10200/360/w180h180/20221208/e959-27b9dfd6b9bcfa1c46e98ce5caa7fc13.jpg)
21世纪经济报道
原标题:北京二手房降价调查:量价齐跌最长下滑周期来袭,限竞房“价格战”施压
近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。
年末二手房区域市场调研
统计局数据显示,10月二手住宅销售价格环比上涨0.1%,涨幅比上月回落0.2个百分点。一线城市中,深圳上涨1.0%,其余三城俱有所下跌:北京、上海和广州分别下降0.6%、0.2%和0.1%。21世纪经济报道记者在一线城市的调研情况也佐证了数据反映的情况。北京和广州都在经历交易周期被拉长、业主价格不断松动的量价齐跌最长下滑周期,深圳受政策利好驱动,在下跌潮中逆流而上。
“(二手房)价格确实在下降,这几个月来,下调报价的情况要多于上调的。但就算这样,成交量也不大。”11月19日,链家地产北京珠江绿洲门店的业务员小刘向21世纪经济报道表示。
这家门店位于北京东五环外,属于朝阳区的双桥片区。按照链家app的数据,现阶段,该区域二手住宅的平均成交价格约在4.5万元/平方米左右,比上半年的价格水平有小幅下调。且下半年以来,该区域的成交量一直处于较低水平。
在本轮房地产市场调整中,北京是最早出台政策、也最早见效的区域市场之一。当前,北京二手房交易量占整体市场的八成以上,二手房市场的变化,几乎是北京楼市的全部写照。
根据国家统计局的数据,今年7月到10月,北京二手住宅成交均价连续四个月出现下滑。这是2018年以来,北京二手房价经历的最长下滑周期。一线经纪人反馈的信息是,业主不断下调报价,但购房者的观望情绪仍然严重。
自2017年3月的“317新政”以来,北京已有两年多未出台新的重磅调控措施。那么,究竟是哪些因素,“惊扰”了北京二手房的价格?
比二年前下跌13%
“如果没有政策因素影响,二手房交易是有一定季节性波动的。”贝壳研究院首席市场分析师许小乐向21世纪经济报道表示,每年春节后,二手房市场通常都会有一波涨势,然后再逐渐向下调整。
他表示,2018年春节后到现在,北京二手房均价经历了两次季节性上涨和两次持续性回落,月度均价环比变化在2%左右,幅度不大。
近几个月的房价回落,就带有一定的季节性因素,而且同期的交易量相对不高。
北京市住建委的数据显示,今年7月至9月,北京二手住宅交易规模均位于12000套到13000套的区间内,10月因国庆长假的影响,交易量降至8844套。而今年的交易高点位于3月,整体交易量超过16000套。
我爱我家北京惠新里门店的业务员向记者证实,最近几个月,观望现象确实明显,“按照惯例,如果在15天的‘黄金期’内还没有实质性进展,房源的交易周期就会拉长。”他透露,当前北京二手房的交易周期在60天到90天,而市场好的时候,周期会在40天到60天。
他所说的“市场好的时候”,是指2017年的“317新政”之前。2017年3月,北京出台楼市调控政策,将二套房最低首付比例提高至六成,最高贷款年限由30年降至25年,同时对企业购房实施限售,期限为三年。3月26日,北京再度发文,将商住类房屋的限购门槛设置为5年纳税或社保证明,等同于住宅类产品。
这两项政策将北京楼市分割成两段,新政后,由于需求被压抑,北京二手房交易一度遭遇“腰斩”。虽然市场在2018年后有所恢复,但“后遗症”存在至今:除了交易周期不断拉长外,业主对价格的坚持也持续松动,并导致交易均价下调。
贝壳研究院指出,当前北京二手房业主调价仍然以降价为主,且调价行为中,业主降价占比不断走高。2019年10月,业主降价比重为91.6%,为“317新政”以来的最高值。
该机构还指出,自“317新政”后,北京二手房均价便在波动中逐步回落,当前北京二手房均价为5.8万元/平方米,与去年年底持平,较2017年3月的高点累计下跌13.6%。
只有学区房依然坚挺。根据我爱我家、安居客、链家等交易平台上的信息,在海淀区的中关村、双榆树区域,西城区的小西天区域,曾在今年8月曾有过高频率的成交,此后的价格基本也维持在较高的水平,未出现显著下调。
限竞房影响定价心态
北京房地产市场很早就进入了“存量时代”。到2018年,二手住宅签约量达到15.2万套,占比85%,二手房市场的主导地位凸显无遗。
但中原地产首席分析师张大伟向21世纪经济报道指出,随着限竞房的大量入市,新房和二手房的对比态势正在发生细微的变化,并对二手房市场带来深远影响。
限竞房是以“限房价,竞地价”的方式拍卖土地,然后建成的房屋。北京从2017年末开始大规模出让限竞房地块,限竞房项目则从2018年年中开始集中入市。截至今年10月,北京合计供应新建住宅7.8万套,其中4.76万套是限竞房,占比61%。
由于在土地出让阶段就对房屋售价进行限制,限竞房的销售价格通常低于同区域的市场水平。中原地产指出,截至目前,北京限竞房网签数据22794套,均价48731元/平方米,明显低于全市商品房交易均价。
贝壳研究院的数据显示,今年前10月北京新建纯商品住宅成交同比增长95.4%,几乎翻倍,而二手房全市网签同比下降9.3%。
这一情况并不能从根本上改变二手房的主导地位,但在今年入市的新房中,有不少项目位于五环内,地段相对优越,这部分项目就以限竞房为代表。这在某种程度上改善了“新房郊区化”的现象,同时也会对区域内的二手房市场带来冲击。
张大伟表示,限竞房不仅有价格优势,而且还会分流二手房的需求。“只要区域内有一个限竞房项目,就容易把整个区域的成交量分流过来,也会拉低均价。”
他认为,近几个月北京二手房均价持续下跌,正是因为限竞房出现“井喷式”的集中供应和成交。除限竞房外,大量共有产权住房在此期间集中成交,也造成了一定的影响。
值得注意的是,在价格持续下滑后,近期北京二手房市场出现升温端倪。21世纪经济报道调研的多个区域都出现带看量回升的情况。经纪人小刘就表示,最近较为忙碌,“每天都会带人看房”。
那么,北京二手房市场会不会出现反弹?张大伟认为,限竞房对二手房市场的影响还将持续。截至今年10月,北京住宅(不含共有产权住房)库存再次突破7万套,创下最近8年来的最高纪录。由于库存规模较大,近期部分限竞房项目还出现降价,这势必会影响二手房业主的定价心态。
58安居客房产研究院首席分析师张波也认为,目前北京二手房市场依然处于买方市场,受严格调控政策影响,中短期房价上涨的动力依然偏弱。预计此轮降温还将持续到2020年春节后,即明年3月、4月,市场的热度才有望回升。
21世纪经济报道及其客户端所刊载内容的知识产权均属广东二十一世纪环球经济报社所有。未经书面授权,任何人不得以任何方式使用。详情或获取授权信息请点击此处。