楼市怎么买⑤ | 金九银十供应充足，西安这回终于稳了
来源： 90度地产
“来了，就是西安人”。全国人才抢夺大战近两年打得火热，西安凭借几乎“零门槛”的抢人政策从各地城市中脱颖而出，吸引一批又一批青年才俊落户西安。
今年大学毕业的文文说，以前大家为了追逐理想都选择北上广深，但现在身边很多同学都愿意留在西安。因为，西安不仅能够让他们早日落户买房，更重要的是，打造国际化都市的战略政策让他们看见了西安的未来和在这里实现理想的可能。
有这样意愿的不仅是文文和他的同学。更多的创业者和员工也因为西安政府对落户政策的不断放宽而陆续进入西安。
据统计，自户籍新政实施以来，西安市以最高纪录3.12%的增长率新增人口超过105万，既牢牢吸附省内人口，也吸引西北其他省份人口进入。西安摇身一变成为一座人口破千万的大城，进一步强化自己作为关中平原“领头羊”的地位。
人口的极速增长毫无意外地带来房地产市场刚性需求的暴增。今年3、4月，西安房价更是引来一小波疯长，各大楼盘齐放量，千人摇频出，楼市一副“热火朝天”的景象，西安房价更是以19.3%的涨幅位居2019年上半年全球第二。直到6月20日，西安出台史上最严限购，西安楼市的成交量才开始陡然下滑。
许多人说西安房产要凉了，事实真的如此吗？
楼市金九回归，扭转凉凉风向
从登记摇号来看，9月上旬19.28%的中签率重新将市场温度拉回，从意向平台登记来看，西安市所有区域在9月第一周共有21盘进行线上登记，4514套房源，登记数为19924组。其中曲江的万科翡翠国际占领9月首周登记大军之首，近8千人抢368套房，刷新今年西安登记摇号的难度。
从二手房成交量上看，九月第一周，西安贝壳二手房住宅成交量大幅增加，环涨26.92%。成交周期仅为67.32天，较7-8月份大幅缩短。一房产经纪人表示，“虽然新房大量入市，但三环内可开发的土地量减少，大量新房房源均在三环外，使得主城区的二手房变得抢手。”
二手房的抢手在寇先生身上得到了验证。他称自己在五月份以65万的成交价卖了一套54平米的精装公寓，但最近小区中介告诉他，现在公寓最低的成交价是74万。不到四个月，一平米涨了将近2000元。
尽管限购区域的逐渐扩大和政策的缩紧造成了西安房产的小幅波动，但配合国家人口城市政策，新实施的人才落户政策，以及四处兴起的城市化建设，城市吸虹效应增强，产业持续导入，无形之中又加强了西安对冲风险的能力。性价比高的楼盘依然十分火爆。
据克而瑞地产研究中心的统计，连续6周，全国20城租金均价持续下跌，西安租金均价微涨0.08%，保持平稳。总体而言，西安目前房价趋稳、市场供应量充足，再加上限购、限价两个基本面基本不会改变，这一切趋势或许意味着西安楼市将进入购房的“窗口期”，业内人士分析“预计短期内西安租赁市场将会持续平稳局面，或平稳基础上有小幅震荡”。
西咸新区意外成楼盘黑马
“板块效应对投资有很大影响，就目前西安来看，西咸新区是值得关注的热点区域。”一位业内人士如此评点。
2019年，“西咸新区”凭借政策利好和独特的地理位置一度成为西安众地产投资商频繁谈及的话题和投资建议地点。一方面，万科、绿城、紫薇等品牌房企通过拿地强势进驻，TOP20房企仍争先逐鹿该战场；另一方面，上半年西咸新区成交接近300万㎡，共17719多套住宅入市，成为土地交易主战场。
其实，西咸的火爆并不意外。自西咸新区正式成为国务院批准的第七个国家级新区，承担起大西安“创新城市发展的使命”后，西咸顺理成章成为创新产业、创新人才的承载空间，以超乎想象的速度向前发展。
同时，西咸新区并未包含在620限购新政中，可以说西咸新区既享受国家级新区的政策扶持，又兼具非限购的属性。区域房产的发展自然也是一路向上。
9月19日，西咸新区市场监督管理局公示新一批商品房价格，根据公示信息显示，与主城区十位、百位的涨幅不同，西咸新区2盘价格最高涨幅竟达2152元/㎡，绿地新里铂瑞公关这个纯新盘均价突破两万。不仅如此，在本次公示的6个项目中，均价1.3万元以下的楼盘已经不见踪影。
总的来说，西咸新区作为大西安战略的一条重量级发展轴线，其自身携带“陕西自贸区主力板块”、“金融贸易中心”、“人才集散中心”等多个价值标签，各种利好聚焦打造出西咸新区的专属特性。西咸新区新价值目前进入“兑现期”。
年底销售旺季如何捡漏
金九银十整体房价处于横盘期，且西安的备案价已经受到政府的管控和要求。以现阶段来讲，西安不会出现大的促销浪潮。但充足的房源供应市场，开发商增加现金流的需求以及年底业绩大考核，依然会出现不同程度的打折促销。如何在供楼旺季成功置业，一份指南仅供参考。
1、非主城区远郊盘可挑可选
受“620新政”影响，一部分投资客信心下降，还有部分投资客直接失去了购买的资格。比如一些原本打算在临潼买房的客户，现在受政策影响也不能购买。“造成本就属于长期获利”的郊区房销售难度升级。
为了促进销售，中海阅骊山开盘时优惠2%，高新骊山下的院子优惠8%-10%。上周取得备案价的朗诗未来街区首开价格预计将比备案价低1000元/㎡左右。就连此前备案价居高不下的沣东新城在九月份也积极展开优惠活动，打出开盘就有优惠，打折、送车位等的促销政策。
据统计，在西安目前在售或代售的楼盘中，目前共有19个打折优惠促销项目中，其中15个为非主城区的远郊项目。
2、酌情考虑部分纯新盘
一些已入市或即将入市的新楼盘或是为了吸引更多客户，或是因为开发商之前对西安楼市盲目乐观，备案价过高，现在准备价格回调，纷纷在九月份展开促销。
如中梁壹芸号院打出开盘优惠和1个点的认筹优惠活动；苏宁雲著提出在售高层129、108㎡，送车位优惠劵；富丽开城也提出减物业费、折扣优惠和车位优惠券的开盘活动。
3、公寓产品成购房新选择
限购政策出台之后，西安市场上一批中高端公寓项目开始扎堆亮相，典型代表就是莱安中心、尊贵壹方、九树以及刚刚获得“亚洲十大超级豪宅”荣誉的融创·曲江印。因为西安郊区潜在发展规划更适合一些长线布置的投资者。对于刚需客户来说，总价偏低，又能享受便利交通和商业繁华的公寓成为部分人群的替代品。
无论是出于短暂的过度使用还是坐收租金的投资行为，选择公寓时一定要注意挑选地段优渥产品，避免房价波动带来的影响。挑选周边配套成熟产品，既提高生活便捷度还有利于出租。对于投资者和商业需求人士来说，还要注意周边是否有完善的产业和商务集群。
经济学家马光远预言，西安房价是要过3万的，而且市场也是向着这个目标发展。但对于置业者来说还是要慎重抉择，地段和产品的不同，商品房的投资力度也不一样，不是所有的项目都有投资价值。之前很多购房者可能因为身边朋友“我去年买的房今年又涨了1000元/㎡”，“这个楼盘登记爆满”之类的声音而影响自己的判断。此次政府的严格管控或许能给购房者多一点时间理性思考。
