来源：中宏国研研究院
摘要：习近平总书记在十九大上就提出来，房子是用来住的，不是用来炒的，明确这个定位，而且明确提出要加快建立多主体供给，多渠道保障，租购并举的住房制度，为下一步的城市建设和房地产发展指明了道路。在近几年我们看到，正是因为去库存的政策使房地产保持着健康平稳的发展，而且中央也在前一段时间明确提出了要完善促进房地产市场平稳健康发展的长效机制，这是我们谈房地产的主题。
关键词： 住房体制改革、房地产供给侧改革、房地产金融
我今天以一个参与了20年房改的人，一直到今天这段经历我跟大家讲三个方面。第一个方面，从房改以来房地产业对中国经济增长的支持；第二个方面，房地产业的供给侧改革，谈谈下一步的房地产发展应当强化的是哪些方面的改革；第三个方面，金融创 新，主要是房地产方面的金融创 新，有历史的，也有现在的。
一、房改唤起了我国的巨大内需
早在房改之前是什么情况？现在有些年轻人甚至还在怀念当年的福利分配，觉得福利分配好，人人有房子。实际上福利分配的年代是个蜗居的年代。80年代人均住房面积4.6平方米，那是个蜗居状态，是倒逼出了我们后来推动住房制度改革。在1996年，我作为中房集团的公司总经理，我们最早提出住房建设可以成为国民经济的新增长点。当年主管经济工作的朱镕基副总理是打压房地产的，但是他认为房地产跟住房不是一码事，所以我们提住房他就支持了，他提出了把住房建设培育为新的经济增长点和新的消费增长点。在这之后，我们就根据朱副总理的要求成立了课题组，当时的课题组包括原国家体改委、建设部、国家计委、国家科委，洪虎、郑新立这些老领导大专家担任顾问，由我来担任课题组的组长。为什么由我来担任组长呢？因为我刚刚在厉以宁教授的指导下，完成了关于房地产和房改的博士论文，这篇博士论文后来基本上整体转化成了房改方案。
当时在国研中心的指导下，我们研究中国的消费特点。当时国研的中心的李教授提出了“排浪式消费”。我们八十年代初期一轮一轮的排浪式消费，基本上每次都是三大件。第一轮是手表、自行车、缝纫机。第二轮是电视机、洗衣机、电冰箱。第三轮就是新三大件的升级版。等到1996年的时候在国研中心开会，人们议论说排浪式消费基本结束，因为没什么东西可买了，下一步将转化为多元化消费时期。我在那个会上提出了不同意见，我说还有一轮排浪式消费没有到来，就是以住房和汽车为重点的第四次排浪式消费。1996年的时候离房改还有两年，而汽车进入家庭则是2013年，在温家宝担任总理的时候才办的事。朱镕基总理在任上的时候就一直不支持汽车进入家庭，他说没有油、没有路，汽车怎么能进入家庭呢？在这么早的时间，为什么我们就敢预言下一轮的排浪式消费还存在，并且是住房和汽车呢？是因为我在做博士论文的时候，我到美国做了半年的访问学者，还是因为对外开放使我们这些人走出国门看到了在国外，在五十年代就有这个说法，叫做“美国人的梦”，这个内容就是一套住房，一辆汽车，两个空间，一个居住空间，一个流动空间。这是1997年美国的《华尔街时报》采访我发表的一篇长篇报道，我们把美国人的梦演化成中国人的梦。我们认为中国人的消费水平逐渐在接近美国当年那个时期，我们正处在这种梦的边缘。当然我们当年提的中国人的梦，和后来习近平总书记所说的中国梦距离差远了，因为我们想的就是住房和汽车，习近平总书记提的是中华民族伟大复兴的中国梦，尽管英文是一样的。
在1998年，距今20年前的7月份，国务院发布了《城镇住房制度改革的文件》，启动了全国轰轰烈烈的住房制度改革。把住房商品化，把市场经济引入了住房分配领域，从此城镇居民居住的更加宽敞，生活的更有尊严。为什么能在1998年这个时候，我们这些人面对的当时打压房地产的形势，启动了房改，还是因为我们受到了八十年代中央改革精神的鼓舞。我是在80年代初期，1981年就进入了中南海，1983年开始给万里同志担任秘书。到了1988年的时候我担任全国人大秘书局副局长，我的服务对象就不是一个人，而是两个人，万里委员长和习仲勋第一副委员长，他们两位老领导的改革开放意识深深地激励了我们这些年轻人。到万里同志去世的时候，媒体把我的一句话传遍了全国，我讲的是“改革从安徽开始，开放从广东开始”，这是中央早就确定的。我把这句话补充全，叫“改革从安徽开始，就是从万里同志开始；开放从广东开始，就是从习仲勋同志开始”。他们两个当年的省委书记，各自在各自负责的省份干了两年半，他们在那里最早启动了改革和启动了开放。这句话后来得到了全国各方面的认可。这些思想不光激励着我本身，也激励了我的老同学李克 强，我们是本科同学、硕士同学、博士同学，本科是一个学生会，研究生是一个小组，博士生是一个导师，恐怕同学关系没有比我们更近的了。我们在北大校园里和同学们一起喊出“团结起来，振兴中华”的口号，这个口号激励着我们，也激励着全国人民，为实现这个伟大目标而奋斗。当年八十年代很多改革的决策过程，我都给他讲了，后来他当了总理以后一点一点都讲出来了。
到了1988年，我们两个相约一起到北大重新读书。成为了厉以宁、萧灼基、刘方棫的硕士研究生。我们两个人在一个组，在硕士毕业的时候萧灼基老师说，你们谁写这样一篇论文，挑战诺贝尔奖金刘易斯的二元结构说，李克 强有农村工作的经验，这样的话他就以萧灼基老师出的题目，写出了“改变城乡二元结构推动城镇化发展”的一篇论文，这是在28年前。我能证明李克 强是提出中国发展城镇化改变城乡二元结构的第一人。我的硕士论文是总结我在国务院工作了八年的经验，提出双轨制必然要走向市场经济，主张推动市场经济改革。根据学校的要求要出版我们的论文，都在国研中心的杂志上出版的。他发表了以后没有引起什么争论，因为毕竟在28年前提出城镇化，改变城乡二元结构，专家们都听不懂，所以也没有人批判他。而我提出的走向市场经济，则被《求实》杂志、被《人民日报》发表文章和社论批判，说分明是走资本主义道路。还好后来邓小平南巡谈话才把这个局面改变了。
在激烈争论的时期，我们的老师厉以宁教授把我们三名硕士同学的论文合并成一本书，定名为《走向繁荣的战略选择》，其中我的作为第一章，李 克强的作为第七章，李源潮也是和我们同期毕业的硕士研究生，他写的《大企业集团的发展》作为第五章，其他的五章都是厉以宁教授所写。现在28年过去了，我们师生四人当年的设想都变成了现实，这些正确的理论变成了政策，这些正确的政策在指导着中国不断地走向繁荣。
正是因为这样的一种八十年代的激励和理论认识，所以让我们在九十年代末期推动了住房制度改革。住房制度改革使得住房、接着从2003年开始又释放了汽车进入家庭，再加上和他们相关联的基础设施建设，我称为最新三大件，形成了新的排浪式消费，推动中国的经济成功转型到了现在。朱镕基总理说，房地产业拉动了100多个产业的发展，这是当年我的博士论文里面根据美国的经济学家罗斯托的理论写出的，房地产从拉动方面的三个效应，回顾效应、前瞻效应、旁侧效应。现在拉动的产业很多，因为有不少新的产业又产生了。
这之后国务院做了一件大事，2001年确定加入WTO，全球化为中国经济发展增添的动力。还有另外一件事，是从2002年开始，我就多次提议人民币要升值，我认为不能光有一个出口产业的代表在那里讲要人民币贬值，而应当要有进口产业的代表来讲人民币要升值。升值对中国的好处还是大的，当时说这句话的时候谁讲升值谁就是屈从于帝国主义的压力，甚至是帝国主义的走狗，我坚持讲这句话，到2004年果真迎来了人民币升值，我们人民币升值从2004年到2010年，总共升值了21%，有力的提高了我们的购买力，化解了收入型通胀，促进了经济发展，外贸也没有跌，而内需产业迅速发展起来了。特别是到后来一计算，我们按美元来计算的GDP，年年在增长，这里和我们人民币升值是有关系的。最近我又发表几次文章，我呼吁人民币再次升值，再次升值的话有利于我们出口大国转成进口大国，有利于我们避免收入性通胀，还有利于稳定投资人信心，再有我们共产党的小康目标是按照人民币折算美元计算的，如果我们人民币贬值的话即便经济今年增长6.7%，如果贬值贬到8%，我们今年是负的，所以我主张人民币要升值，这也是执政党业务的一种体现。
房改使得中国居民的居住条件改善，这是明显的。我们看到在房改之后的20年，我们已经达到了人均城镇36.6平方米，而房改之前是17平方米。农村的住房也有了改善，在房屋改善的同时，这个房价的增长，老百姓的财富价值也逐渐体现。中国家庭财富统计52万亿美元，按人均算能达到26.1万人民币，成为了世界第二，其中66%是房产，现在负债率最低的是中国老百姓，中国家庭的负债才9%，从这点上我们就可以找到我们日后如果加杠杆的话应该从哪个地方加，就是让老百姓多买房，更好的促进经济发展。
当然，这种说法也是经常被抵制。我们看到2011年以来不断抑制内需，又发明了限购，不让你买，使相关制造业受到了损害，特别是我们看到了在2014年和2015年，由于房地产投资急剧下滑，从原来的20%左右的年增幅，一路下降到只有1%，这样就拖累了整个经济，造成了2013年和2015年期间全面的制造业过剩，尽管通过基础设施建设解决了一点，但是房地产规模过大，制造业出现了大量的无效供给和无效产能。正是这时候厉以宁教授讲“房地产仍然是维系中国经济增长的最大引擎，如果现在失去了房地产的拉动，中国经济就会动力不足，房地产在未来经济发展的作用仍然不可低估，中国仍然需要房地产业”，这是2015年年初提的，到2015年下半年中央就提出了房地产去库存，促进房地产业平稳健康发展。这个政策我们看到去库存就使制造业回暖，从2016年楼市猛涨，2017年开始制造业就全面的恢复了，这是经济中的神奇力量，而且不光是实体经济恢复了，金融业贷给老百姓，也实现了向实体经济的传导，金融业并不是说一定要把钱直接贷给那些卖不出去的工厂，老百姓把钱交给了开发商，然后交给了营造商，一步一步资金就传导到了制造业，而制造业收到到的是购买资金，而不是贷款，这才是从根本上解决制造业繁荣的办法。
我们也看到了因为这样的作用，所以房改20年以来房地产业拉动经济增长的作用明显。在房改之前，每年的房地产投资只有3580万，而到了2017年已经达到14万亿，2018年还略高于14万亿，增长了40倍，由此拉动了中国经济增长10倍，房地产是一个不可忽视的重要力量。
二、房地产供给侧改革长期利好中国经济
（一）提倡租购并举，完善住房制度改革。
（二）要推动的供给侧结构性改革，就是现在已经开始启动的推动农地流转。
（三）要稳定房地产市场，加快长效机制建设。
我们看到中央在前一段时间不断讲要稳定房地产市场，要坚持政策的连续性、稳定性，加快建立长效机制。这个话是有针对性讲的，因为前段时间我们看到中国的房地产市场不是一个稳定的市场，它是一个三年小周期不断回旋上升市场。12年的历史，每三年循环一次，一年涨，两年压。用乐谱谱一下就叫“蹦擦擦”，这个“蹦”一下就涨起来了，因为一放就涨起来了，一下把两年压的都涨起来了，然后赶快再压，压完以后压不住了，因为税收也降低了，土地收益也降低了，经济也下滑了，相关产业也不行了，赶快放，我们没有压的本钱，一放又上去了。这样12年四轮“蹦擦擦”，把这个节奏连起来叫“蹦擦擦、蹦擦擦、蹦擦擦、蹦擦擦”。2016年是个“蹦”，我们都知道销售额该涨了，价格也涨了，有些城市价格都一下涨了50%。接着2017年是个“擦”，2018年也是压，因为去年我预测了肯定还是压。2019年是什么？
（四）要保持我们的战略机遇期，要建立强大的国内市场。
三、房地产金融创 新，有效发掘房地产潜力
金融创 新是我们从房改之初就提出来的，其中提出的包括住房抵押贷款、住房公积金制度、住房抵押贷款保险，这都是在房改之初就实现了。这之后我所提出的反向抵押以房养老，来弥补老年居民养老金不足，这也通过试点也成功了。现在我们在推动的REITs，房地产证券化。
（根据录音整理，二、三略）
