来源： 云地产
2018年12月18日，对我们而言，是个具有历史意义的大日子。
这一天发生了两件大事：其一是“庆祝大会”，会上，红光满面的杰克马，喜笑颜开，遗憾的是，直播画面上，缺少了许先生、王先生等“首富”的身影，说明了什么？
大会刚刚结束后，千里之外的山东菏泽，这个四线城市，发出了一则“重磅”消息，解除了自2017年11月以来的房地产“限售”政策，其中规定：
“取消‘对主城区和住房成交量较高、房价稳控压力大的县区实施新购住房限制转让措施，即所购买的新建商品住房和二手住房取得产权证书至少满2年后方可上市交易，非本地居民购房限制转让时间不少于3年’的规定。”
此外还提出，降低市区商品房预售资金监管额度，对实力强、信誉好的企业不再监管，其他企业在现有的失去商品房预售资金监管标准的基础上，降低一半执行，最低可放宽到监管额度的10%。
此两项政策甫一亮相，立刻引起了广泛的关注，被市场解读为“打响了调控松绑的第一枪”。
市场普遍认为的“利好”，使得地产股在弱市下飘红，纷纷上涨。
取消“限售”引发市场热议，也给菏泽带来的不小的“压力”。
今天一大早，当地住建局的工作人员表示，政策是根据当地情况制定的，没想到引起了这么大的关注，（山东）省住建厅也关注到了这一情况，要求说明情况，当前，该局领导正在开会研究……
树欲静而风不止。
其实，早在11月份，就有种种迹象显示，楼市出现了微妙的微转向信号：
第一，万科、中海、保利及其他央企的拿地数量及速度并未减弱，相反，有增加拿地的趋势；
第二，苛刻而严厉的房企融资限制，也有了松动的迹象；
第三，多地多银行的房贷利率也进行了一定的微调……
在书燃看来，这些微调，有来自地产本身的变化，更多的来自外部大环境的变化，主要是“经济下行压力加大”。
基于此，市场内外，均希望在“住房不炒、因城施策”的大背景下，政策能够在稳中有所微调。
而菏泽的解除“限售”，也是建立在此逻辑之上的，但却有着特别的意义：
第一，菏泽是第一个取消“限售”的城市，这种试探化的放松，如果得到默许，那么，其他三四线城市或许会跟进；如果被强制取消，则进一步说明，2019年上半年，政策的有限松动是无望了。
在书燃看来，三四线城市的“限售”边际效应已到底部，因此，菏泽的动作，得到默许是大概率事件。如此一来，2019年自三四线城市开始的有限松动，也是大概率事件。
第二，松动的边界也是有限的：三四线城市的松动，给市场传递利好的信号，从而会刺激成交量及房企的拿地积极性上升，但这只限于三四线城市，一二线城市放松的概率不大，至少在2019年上半年是如此的。
第三，那么，一二线城市怎么办？在书燃看来，一二线城市在“限价”上会进一步有所松动；在促进成交量上，也有有一些隐形的动作，比如降低引进人才的标准、降低首付的条件等。
前不久，央行的易先生就说：“住房金融就有一些宏观审慎，具体到首付比例可以逆周期地调节。在各国首付的比例都不一样，有的国家高，有的国家低，不同经济周期首付比例也不一样。”
因此，在书燃看来，菏泽的动作，在某种意义上说，就是给2019的楼市走向释放“利好”的信息，但总体而言，2019的楼市出现大调整的概率极小，将会是“稳中有调，稳中微升”的态势。
