房价的真实与虚幻
来源：福布斯
房价给我的第一印象，是2004年的时候，父母从县城搬到市里面，把县城中心的房子卖了，120平方的房子，连带装修和家电，卖了7万块。
房价是真实的，真实到在城市里面的很多人，为了买房要打拼很多年，付出全家一生的积蓄。
而对我的第一次冲击，则是2006年的时候，听闻浦江边上的汤臣一品，卖11万一平方的天价，想着原来老家的大房子，还不如上海的一平方。
120平方 < 1平方
几年后去了上海工作，中山公园旁边的房子，均价4万多，一套卖到500多万，想着自己一个月7000块的收入，这辈子大概都买不起房子了吧。后来的故事很简单，房价扶摇直上，那里的房子，现在已经十几万一平方。
月收入7000 VS．一套房500万
去年年初去了一趟重庆，和当地的朋友漫步在江边，聊起房价，朋友说重庆江边的房子还不到一万一平方，我睁大眼睛说，不可能吧，那有多少买多少呗。朋友解释到，重庆人不喜欢买房子，有钱人也会去市郊买别墅。后来的故事也简单，首先是朋友并没有意识到我们聊天的那个时间点江边的房价已经涨破1万，其次是随后的一年多，重庆的房价至少涨了五成。
重庆江景房1万元每平方！？
房价是真实的，真实到在城市里面的很多人，为了买房要打拼很多年，付出全家一生的积蓄。不仅房价是真实的，附带的房租，也一样的真实，每个月交房租的心情，真实的痛。
然而，也有人说房价是虚幻的。卖了房子，去远方饱览大自然风光的人，每年都有。他们舍去了“虚幻”的财富，拥有了对世界探索的“真实”，也不失为一种人生。有个教授提出“财富幻觉”，大致是说当前的房价，是因为社会生产剩余所支撑的，当几十年后，中国彻底老龄化，房子供过于求，社会生产供不应求的时候，财富的幻觉会破灭，就像日本一样长期下跌。长期来看，这种提法也没有错。
我们不需要论证房价到底是真实的还是虚幻的，它两者兼是。
房价的真实
对于房价，我们总可以归纳为两个问题，一是为什么房价一直在涨，二是为什么有的地方涨得多，有的地方涨得少。对此，我们可以从房价的两个“真实”里面得到解答。
一、房价的真实来源于中国经济持续增长的红利释放
以1980年为起始年到今天，全中国无论何地的房价，都至少涨了十倍、几十倍、甚至几百倍。
何以如此？
我们试想，如果上海今天的房价还是几百块一个平方，是不是每个人都能买上几十套。
收入增长是房价普涨的第一个答案。而收入增长，来源于中国经济的持续增长。对比国际的例子，二战后，美国经济增长了几十年，房价也涨了几十年，美国居民房产总价值，与美国名义GDP总量，相关性超过80%。
不仅如此，中国经济未来中高速增长的前景也基本确定，每十年或者十五年翻一番，至少还有几十年。有了一个确定性的前景，人们买房子，就等于买了未来，房子的估值就自然会高。而且，人们总会想着买房子，而不是租房子，即便租金看上去比房价低廉太多。租房子，意味着永远都要支付租金，而且租金还会不断上涨。
所以，收入增长的预期，是房价普涨的第二个答案。
政府对于房地产，既应该尊重市场规律，又应该考虑民生，还得防范风险，确实难做。图片来源：视觉中国。
二、房价的真实来源于人们对稀缺公共资源的抢夺
对于1980年至今房价普涨的解释，往往显得多余，因为大家都能在事后接受这样的事实，90年代主流媒体说北京几千块的房价已经涨上天的旧闻，现在看上去都是笑话。
大家想不明白的，也许是为何北上广深有的房子，一平方要卖十几万，而在老家，还有一两千块一平方的房子。同样是住的地方，凭什么相差一百倍？
我想答案首先是房子不是猪肉，房子是不会移动的。不会因为A城的猪肉比B城便宜，把A城的猪肉运到B城，它们的价格就会接近。
房子在那里，首先意味着你晚上可以睡在那里，那么白天就可以在房子周边工作。所以，房价会包含你在这里比别的地方拿到更多工资的部分。在中国，一、二线城市的工作机会和薪酬待遇，是明显高过三、四线城市的。当然，也有现在所说的都市圈，在都市圈工作，发展机会好于都市圈外，那么都市圈里面的房子，就会更有价值。
房子在那里，其次意味着你的生活在那里。中国的医疗资源、教育资源、城市配套种种，在不同地方是差别巨大的，连习大大在十九大报告中都提到，“我国社会主要矛盾已经转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分的发展之间的矛盾。”不平衡是主要矛盾，那么必然带来房价的不平衡，而不充分，则刺激了人民对于社会资源的抢夺，加剧了房价的分化。
在深圳湾旁边，有一套房子，你白天可以去南山工作，晚上可以漫步于深圳湾公园，周末看看海。你的父母，可以随时得到高端医疗资源的照顾，你的小孩，有着更好的教育资源。这里的房价，能不高吗？
公共资源的稀缺，相信在很长时间内都会一直存在，那么，房价的差距，也将一直存在。
当然，我们相信，差距在某些地方会不断缩小，比如深圳市内。我认为未来的深圳是平的，那时候的光明和坪山，不会比南山福田差多少。
房价的虚幻
一、房价的虚幻在于它总是在透支未来的增长
房价总在透支未来，不然为何一线城市的房价收入比那么高，而房子的租金回报率那么低。
当增长减速时，房价会回落，当国家经济负增长时，房价会崩盘。日本如此，次贷危机时刻的美国也是如此，中国过去没有如此，因为中国经济高增长了四十年。
未来中国经济面临两道坎，第一道是总体量超过美国的那个时刻，预计在十几年后。其实，特朗普已经提前在搞事情了。依托后发优势的中国，能否在成为全球第一以后，还能维持中高速增长，是有疑问的。
第二道是中国人均水平趋近与发达国家的那个时刻，预计在三四十年后，中国的人才、制度能否匹配发达国家的水准，还有待努力。
至于老龄化，我觉得倒不是什么问题，70岁的老人，比过去60岁的老人还健康，提高退休年龄，解决了一切。
假如中国能顺利过掉上述两到坎，房价的虚幻，就会变成真实。
二、房价的虚幻在于所有人被打鸡血后的一地鸡毛
这几年，房地产企业在打鸡血，一个劲冲规模；老百姓也在打鸡血，小镇的房价，也能翻个番。
去年商品房卖了17亿平方米。等于每个中国人增加了1平方米多的面积，等于每个城镇家庭，增加了6平方米的面积。我不相信这个量还能继续增长。
但去年卖了17亿平方米的同时，房屋竣工面积只有10亿平方米，买的房子，不是马上能交付，更不会马上住进去。我老家的小区，十年了，入住率还不到一半。这种时滞，会带来一种虚幻，房子严重供不应求。老百姓有钱就会毫不犹豫的买房。
统计局公布了一个数，2016年中国城镇居民人均住房面积为40平方。这个值和欧美发达国家已经趋近了。而他们的新房市场，加起来还没有中国最大的三家房企多。
中国是不缺房子的，但缺少好的位置，缺少好的房子。我们假定，如果以后县城的旧房子没有人去拆迁了，还能涨吗？
棚改货币化，激活了中国的三四线市场，当繁华落幕，可能是长久的冷寂。
也许，首先老百姓们该清醒一点，别去买老房子了，特别是2000-2010年期间的房子，既不好，又不会被拆。
地产企业，小开发商也得思考退路了，市场会越来越难做，没有好的配套和产品，好的内部管理和人才，很快被淘汰。
一地鸡毛以后。小开发商慢慢消失，三四线的老旧房子望穿秋水也不会升值。大的开发商提供更好的产品，更好的服务，核心城市的好房子，长期看，还会升值。
后记
房价的真实，也许和货币有着大关系，它只是体现了社会的进步和资源的相对稀缺。不然，为何所谓货币大水，猪肉不涨，股票不涨，偏偏是房子涨。
政府想调控房价。最近一手房房价确实被压制住了，甚至二手房房价也安定了许多，但一线城市房租还是一个劲的涨。买不起房不可怕，租不起房，那城市真的就留不住人了。
98年取消了福利分房，老百姓的居住条件得到了实实在在的改善，市场之力功不可没。搞保障房，出了多少腐败。搞租赁住房，又有多少人真的愿意租房子住。现在一些地方的政策，可别走回98年以前的老路。
政府对于房地产，既应该尊重市场规律，又应该考虑民生，还得防范风险，确实难做。长效机制应是一剂良药。
老百姓对于房地产，别把它当一个发家致富的渠道，解决好自己的需求，给家庭营造美好生活，就已经很好了。能买房，还是买一套属于自己的房子吧。
本文作者系清华大学国家金融研究院金融与发展研究中心特邀研究员
责任编辑：刘万里 SF014
