北京317新政满月成交量降两成

一份新鲜出炉的北京楼市调查报告:317新政满月,成交量降两成!

距离3月17日北京出台史上最严楼市调控政策已经满一个月时间。在一连串限贷、限购、限卖、限离等遏制炒学区房、商办用房的政策多重夹击下——

北京楼市的交易量下滑约20%,成交价格已有所松动。

业内专家认为,今后走势如何,还是得看房贷政策。 

新政后交易量下滑超两成

4月21日上午,孙洋在店里闲坐半晌后,决定去公园放风筝。最近一个月,他到附近玉渊潭和莲花池公园去的次数,超出过去两年的总和。 

孙洋是一家大型房产中介马连道片区的销售经理,2016年的这个时候,他的生活可没这么“惬意”——

白天,他要带着客户穿梭于马连道各小区之间看房,夜幕降临后也是各种应酬,找个湘菜馆喝两杯,微醺后再到KTV开始“第二场”。

伴随着北京楼市的疯涨,他每个月的收入达到七八万块钱。那时他最爱笑话的就是他小学同学:“从湖南山区考到北京化工大学,博士毕业年薪才10万块,清华北大不如胆大。”

直到3月初,孙洋依然得意洋洋地“忙而快乐着”,虽然房价激进攀升,但春节后北京楼市交易也相当火爆,对他的直接利好就是,“去年初成交价500万的房子,我提成大约3万块钱,同样大小的房子,今年的交易价达到800万~1000万元的话,我的提成就是五六万块钱。”

按照孙洋的设想,他2017年计划“卷150万回家”。

然而,3月17日到来了。

“原以为只是打破了我的如意算盘,可看看这一个月连出的12道金牌,简直把我的算盘打得稀巴烂。”

3月17日至4月16日一个月时间内,北京出台了12项极具针对性的楼市调控政策,且均为“零过渡”的即日或次日落地,调控决心不言自明。

除开启“认房认贷”模式外,北京的调控重拳还包括缩小首套房贷折扣、修改非京籍购房纳税标准、明确过道学区房不予登记、商办项目限购、公租房专配“新北京人”试点等。

几乎断绝了所有炒房的可能。”孙洋说,“一家门面3个组,一个组8个人,2016年我们组每周可以出手至少3套房子。新政出台后,现在每周顶多成交一套。同事们都在店里玩手机、看电影、打游戏。” 

好日子到头了……

成交量

亚豪机构统计数据显示,从北京“317”新政一月来的表现看,商品住宅成交量已下滑21%,尤其是进入4月份之后,成交下滑尤其明显,4月1日~16日北京商品住宅仅实现成交1106套,相比上月同期减少66%,相比去年同期更是出现79%的下滑。而在这其中,商办成交占比仅余11%,多为商务型公寓成交,占比环比下滑53%。 

成交价

从成交价格来看,亚豪机构统计数据显示,3月18日~4月13日期间,北京纯商品住宅成交均价为42485元/平方米,比去年9月30日到今年3月17日期间上涨了0.9%。二手房方面,安居客房产研究院的数据显示,4月北京二手房挂牌均价为 56078 元/平方米,比3月的61326 元/平方米下跌了8.98%。 

链家地产研究院院长杨现领表示,随着未来楼市调控政策的持续从紧从严,北京前期过热的市场已经得到明显抑制,住宅市场的交易量也将进一步下滑,价格逐步松动。 

价格走向取决于信贷松紧

那么,对房价最具杀伤力的武器究竟是什么?

多位业内人士认为,是信贷。

北京住建委某处处长对中国证券报(ID:xhszzb)记者说:

“这一轮楼市价格涨起来,其实是因为信贷超发,资产荒。从2014年9月30日开始,持续一轮又一轮的刺激,资金未进入实体经济,而是在楼市和金融市场间空转。预测未来房价走势,其实还是看信贷政策松紧。”

中国证券报(ID:xhszzb)记者统计的数据显示,2007年北京纯商品住宅均价首次破万,2008年央行连续5次降息,2009年国家又出台了4万亿经济刺激计划,鼓励住房消费和房地产开发投资,至2010年开始限购时,北京房价均价已经逼近2万元/㎡。

2011年,央行缩紧个人购房信贷规模,房价也踩了一回刹车。2011年11月,北京大兴顺驰领海楼盘开盘价从1.8万元/㎡下调到1.4万元/㎡;上海万科清林径楼盘的开盘价下调15%;南京天正滨江花园开盘价从2万元/㎡调至1.59万元/㎡;北京京贸国际城开盘价从1.98万元/㎡下调到1.4万元/㎡。

当年,还有一些著名事件,比如鄂尔多斯[股评]的康巴什,房价从2010年初的1万元/㎡跌到2011年底的3000多元/㎡,这个内陆新星一夜之间成为百姓茶余饭后的谈资。

根据央行发布的个人房贷总量统计数据显示,2011年全国个人购房贷款余额为7.14万亿元,年新增额度同比下滑31%;2012年全国个人购房贷款余额8.1万亿元,年新增额度同比增长0.24%。

在经历了房价下跌的2011年之后,2012年6月8日央行下调基准利率,同一天国务院常务会议讨论决定的《商业银行资本管理办法》, 将商业银行二套房贷风险权重下调。2012年7月6日央行再次下调基准利率。2012年下半年,房价在前期下跌基础上出现一些上涨。

2013年房贷规模出现大幅增长,全国个人购房贷款余额为9.8万亿元,年新增额度同比上涨77%。于是,2013年全国各地市的房价出现明显上涨。易观数据研究院的数据显示,当年北京二手房成交量同比上涨37.15%,挂牌均价约3.2万元/㎡。

2014年9月30日,央行和银监会突然发文,将“认房又认贷”政策改为“认房不认贷”,此后的2015年,深圳率先大涨,上海随后异动,到了2016年,南京、厦门、宁波、郑州等全国20多个城市轰轰烈烈上涨。央行数据显示,2015年全国个人购房贷款余额为14.18万亿元,年新增额度同比上涨55%;2016年全国个人购房贷款余额为19.83万亿元,年新增额度同比上涨112%。于是,北京的房价突破6万元。

那么,对于未来的房价走势判断,一定要盯紧房贷政策的变化。日前,银监会副主席王兆星强调,将继续采取差别化信贷政策,对部分房价过热的城市,将采取审慎的房贷政策;对一些有去库存需求的三、四线城市,还是会给予必要的信贷支持。

责任编辑:李坚 SF163

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