新浪财经讯 1月8日消息，昨日，上海市住房和城乡建设管理委员会在官网上表示，为规范市场秩序，自1月6日起，市住建委会同相关部门将对商业办公项目进行集中清理核查，在此期间暂停此类项目的网上签约。
对此，上海住建委给出的原因是，近期关于商业办公项目违规销售、擅自改建的投诉大量增加，调查发现，部分商业办公项目存在较为严重的私自改变房屋使用性质的情况。业内人士分析，此举或是为了抑制上海购房的投资投机需求。
新浪财经了解到，虽然上海的商业办公项目网签全面暂停，但是实际中的认购并未受到影响。
项目认购仍在进行
今日，新浪财经联系多家房地产中介，咨询酒店式公寓、商住房的情况，均得到了热情接待。
中介表示，虽然现在不能网签，但是还是能够出售的，可以先首签，过完年后再正签。“首签也是经过法律保护的，到时候房子卖出去了，不会不让你签合同吧？”其表示，现在只是在查处违规行为，核查结束之后，很快就会放开。
新浪财经进一步了解到，房产中介为了打消购房者的“疑虑”，可能还会与购房者签署附条件的认购协议，按照协议规定，如果因为集中清理核查而影响购房，购房者可以解除协议。
不过，有业内人士对新浪财经表示，酒店式公寓这样的“商改住”项目并非按照居住标准设计，得房率低、商水商电费用高、中间隔层质量差等问题都是购房者应考虑的问题。
此外，商住房还有一个隐患是二次交易的高额税费。据悉，普通商品房满五年后，营业税可以免交，卖家只需交纳契税即可完成过户，而商住房无论多少年后出手，都需缴纳3%的契税，相关的增值税等费用也十分昂贵，交易成本非常高。
严查“商改住”或为控制投机需求
上海住建委表示，市内部分商业办公项目存在较为严重的擅自改变房屋使用性质的情况，如擅自改变房屋单元空间分割、私自接通燃气管道等，使得房屋结构、消防等存在安全隐患。同时，一些项目还在销售中进行虚假宣传，严重误导购房人。因此，将对商业办公项目进行集中清理核查。
严格来讲，“商改住”是一种违法行为，根据相关法律条文，建设用地经依法批准后，用地单位就不得擅自改变原批准的土地用途。
但是，去年以来，商业办公地产去库存任务愈加艰巨，部分地区探索性地提出，允许房地产企业适应市场变化，做出住房套型结构调整或房地产项目转型。
去年6月，国务院办公厅也印发了相关文件，允许将商业用房等按规定改建为租赁住房，土地使用年限和容积率不变，土地用途调整为居住用地，调整后用水、用电、用气价格按照居民标准执行。
不过，这项意见仅仅是允许将商用房“按规定”改建为“租赁住房”，并未允许出售。中国指数研究院上海副总监卢静对新浪财经表示，上海目前还未看到商改住的相关细则，但对于这类房屋的出售监管也一向不严，这次政府出面核查与市场上大量的不规范现象有关。
上述业内人士则认为，此次监管很有可能是当局为熄灭房价上涨的“苗头”而采取的谨慎措施，因为去年上海的商用住宅市场出现了相当火爆的行情，且价格也一度飙升。
卢静也指出，受住宅限购的影响，很多投资投机需求会外溢到酒店式公寓等类住宅商品上，因此酒店式公寓等市场的确出现了一波可观的行情。但是她认为，此举跟遏制房价关系不大。
“目前上海的房价虽然还是处于高位，但是已经企稳，成交量也回落了，加上一二月份受节日等因素的影响，成交量不会很大，所以房价不会涨得很厉害。”
不过，她也指出，此次核查能释放出的信号是，政府将继续严控住房投机需求，对于“炒房”等市场不规范现象仍将严格监管。
商住房将限购？
2016年7月，网上疯传一则消息，内容是说当年11月上海将出台新一轮限购政策，即对商住房、酒店式公寓实行限购，外地人在上海满3年社保才能购买。现在，该时间已过，传言已不攻自破。
不过，此次上海住建委宣布清理核查违规商住房，是否意味着未来上海有可能对商住房采取限购政策呢？
此前，易居研究院智库中心研究总监严跃进曾对媒体表示，在北京出台了对通州的商住房限购政策后，上海若要收紧商住房购买是符合预期的，潜在的政策调整值得购房者警惕。
“是限购还是限贷，要看后续政策的具体方向。大体上，贷款政策会收紧，而购房资格方面是否会学习北京通州的做法，可能要看后续此类物业的价格走势。或许上海也会一刀切，进而采取全市酒店式公寓的限购。”严跃进说道。
业内认为，若房价由于商住房的原因出现上涨势头，采取限购政策并非不可能。
不过，上海财经大学公共经济与管理学院不动产研究所执行所长陈杰则对新浪财经表示，商住房限购的可能性不大。“商住房性质上还是商用和办公，不能不让人买商铺吧。如果要限制，最多是事后打击，事先禁止的可能性不大。”
从北京相关部门采取的措施来看，限制“商改住”目前也多是从源头控制，如严格按照规划用途使用土地，并明确规定，商业、办公类项目不得每户单独设卫生间，若开发商自己打隔断、分成多个房屋当作住宅出售，将不能办理房产证。
此外，根据去年3月底四川省推出的“商改住”新政策，已全部缴清土地出让金的待开发商业用地，土地使用权人可以申请转为商品住宅用地，在符合规划和有关规定条件下，审批通过后，重新核定出让价款。
业内人士表示，这些都是未来上海可能进行的调整方向。对于现行的“商改住”，上海只是在市场上允许商业用地改建为住宅，但是长久而言，不涉及登记的土地用途的“改”只是“治标不治本”，无论是去商业地产库存，还是提高住宅供应方面，都不能从根本上解决问题。
而变更土地用途，涉及地方政府土地财政收入等多个方面的利益权衡，不同供求关系下的市场也需要因地制宜制定具体的操作细则，从这个角度而言，政策到底何时落地，也要打一个大大的问号。（新浪财经 彭苏平 发自上海）
