六问限购风暴下的楼市
9天21城楼市调控鼓声隆隆 挡住你看房的脚步了吗？
放松的国庆假期，却迎来了收紧的楼市调控。北京、天津率先鸣枪，济南、武汉、合肥、南京等城市紧随其后。短短9天，先后有21个城市出台了新的楼市调控政策。这一出惊心动魄的集体调控大戏之后，房地产市场和市场中的你发生了什么变化？在多位业内人士看来，房价大跌不是政策层希望的场景，调控是为了刹住房价这辆超速的列车。
两至三成客户取消或延缓换房
“刚办完网签，担心贷款批不下来。”市民刘女士昨日向北京晨报记者表示出担心。
9月30日，北京调整了购房首付款比例，购买首套普通自住房的首付比例不低于35%，购买首套非普通自住房的首付比例不低于40%，对拥有1套住房的居民家庭，首付比例均不低于50%。同日，天津规定在本市拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭，暂停在市内六区和武清区范围内再次购房。
限购限贷政策的出台，直接影响到了楼市成交量。据伟业我爱我家市场研究院统计，10月1日至6日，北京新建商品住宅（不含保障房）网签量仅为204套，与9月同期相比大跌73.7%，比去年同期下跌42.2%；二手住宅网签量仅为152套，与9月同期相比大跌96.5%。国庆期间通过我爱我家达成的新增合同签订量、新增客源量、新增房源量、新增带看量等数据全线回落，市场明显降温。受信贷收紧影响，预计将有两至三成的客户取消或延缓换房计划。在天津，从我爱我家国庆假期期间二手住宅的实际交易量看，与9月同期相比减少了50%。
21城成交量实际跌幅达40%
在北京、天津之后，各地的楼市调控政策也密集出台，截至10月8日，已有21个城市出台新的房地产政策。总体来看，一线城市限购限贷最为严格；二线城市重启限购限贷，但在社保年限要求、首付比例等方面较一线城市稍弱；三四线城市的调控政策更多聚焦在市场规范以及对普通住宅的限购。调控政策出台之后，有的城市楼市一夜变天，成交量速降；有的城市抓住抢购的末班车，进一步推高了成交。
以南京为例，在相继出台了限购、“宁十三条”、限贷等调控政策之后，南京楼市成交量“速冻”，国庆7天只认购了1307套新房，与去年同期相比下滑超过50%，创下了近5年来的新低。苏州从10月5日开始五大区每日成交量不足百套，而在限购、限贷政策前，苏州楼市日成交量均过千套。
但是，总体来看，限购末班车推高了国庆期间网签成交量，如济南、东莞、佛山等地出现限购前的集中签约，签约量同比上涨超2倍。中原地产研究中心统计数据显示，国庆7天，全国54个主要城市商品房住宅网签41801套，远高于前两年的2.1万套与2.33万套。“网签数据不能反映当下的市场情况，从实际签约看，受到新政影响的21个城市，成交量实际跌幅达到了40%左右。”中原地产首席分析师张大伟表示。
在一些尚未限购的城市中，国庆期间迎来了购房热，据重庆一家房地产公司签约中心的工作人员透露，国庆期间购房者人数达到平时3倍左右的水平，并且出现在现场给朋友写借条借钱买房的情形。
释放明确信号：为市场紧急降温
为什么21城选择此时密集调控房地产？经济学家马光远认为，房地产市场到了今年下半年，投资和投机需求成了主流，大量的炒房资金在热点城市游弋，土地市场高烧不退，房子已经失去真正的居住功能，成了资本玩家的传递游戏。按照政策周期与市场周期，本轮房地产周期应该在半年之后进入真正的下行通道，如果市场泡沫过大，下跌引发的风险势必危及实体经济，“各地连夜出台调控措施，是向市场释放明确信号：高层不允许房地产市场的疯狂之火危及中国经济整体，通过限购限贷，为市场紧急降温。”
对于限购之后的房价走势，大多数业内人士认为，出台调控政策，目的不是为了打压房地产市场，而是为了稳定过快上涨的局面。“未来市场预期是尽快遏制房价过快上涨，努力回归到合理区间。”中原地产首席分析师张大伟表示。
本版撰文 北京晨报记者 杨奕
■六问
1、还会有多少城市加入调控行列？
中原地产首席分析师张大伟：预期达到20至30个，主要包括两类：房价已经明显上涨的一二线城市包括周围辐射区；房价可能上涨的城市也会跟风出台部分政策表态。
2、未来房价会下跌吗？
中原地产首席分析师张大伟：政策的目的不是降房价，而是抑制房价过快上涨。但市场并不理性，很快会出现降价的个案，如果一旦年末央行额度吃紧，房价下调很可能会蔓延到很多城市。
3、哪类城市更有危险？
经济学家马光远：一类是本身没有太多概念但经历暴涨和爆炒的城市，比如合肥，过去有点低估，现在则是严重高估；一类是未来的供应仍然很大但经历了大涨的城市，如郑州。
4、三四线城市房价会涨吗？
中原地产首席分析师张大伟：可能性不大，三四线城市当下改善需求饱和、刚需不旺盛，所以投资需求不太可能转移。
5、未来楼市会有什么变化？
经济学家马光远：本轮房地产牛市结束之后，恐怕很难见到万众抢房的疯狂局面，房子的涨跌将成为市场的常态。
6、在调控下，买房应该如何选择？
中原地产首席分析师张大伟：购买优质有价值的区域资产，购买改善型优质楼盘物业，选择现房比期房好。
限购，限住了谁？
十一假期，让窦小姐感触最深的是，父母跟她讨论的核心话题终于不再是“什么时候结婚”，而是“要不要买房”。
窦小姐去年在北四环附近买的一居室今年涨得特别多，这本是高兴的事，不过在所有人都在谈论房价的焦灼下，她在犹豫是否要马上着手换套大房子。“9月份我家和男友两家人还一起商量怎么倒腾钱能在北京换个大房子。可算来算去却发现钱不够。”国庆长假期间，她跟男友回青岛老家，发现海边的房子几个月时间就突破了3万元，市区的房价也接近2万元，换个城市完成“大房子”的梦想短期内已经难以实现了。
窦小姐的焦虑显示了人们面对房价飞涨的普遍心态。这个“十一”，每天都有楼市调控的新消息，鼓点密集，鼓声隆隆，它挡住你看房的脚步了吗？种种因房价而生的情绪得到缓解了吗？
天津的外地购房者比上月减少一半
武清看房游无奈改购物
10月2日上午，雾霾仍未散去，肖兵和小雪夫妇还是按原计划驱车前往50公里外的武清。从他们天津东丽湖的家出发一路向西北，由外环上京津高速，二十多分钟就到了佛罗伦萨小镇。
意兴阑珊地逛了大半天儿后，他们驾车在武清转了一圈。感兴趣的楼盘还在那，只是他们不能买了。两天前，国庆前夜，北京和天津几乎同时宣布了新的限购限贷政策，开启了国庆楼市调控每日一出的戏码。其中，天津祭出的外地户籍人口在天津城区和武清限购2套的规则，将肖兵挡在了天津楼市的门外，看房之旅也被迫改成了逛街。
肖兵夫妇都是北京户籍，被单位派驻天津工作，前两年小两口已经在天津市郊的东丽区买房，房子就在东丽湖景区边上，站在客厅窗前，眼底就是一大片开阔的湖面。高攀不起的房价让肖兵彻底放弃了北京置业的想法。
去年，他在所居住的小区里又购置了一套70平方米的小户型，当时单价不过6000多元，今年已经涨到了1万出头，接近翻倍。这套房在交付十几万首付后，用小雪的公积金还贷。而肖兵的公积金还没动用，因此第三套房的投资计划提上了议程。
他们把目光放在了有“京津花园”之称的武清。此前也去武清考察过几次，他们认定距离北京更近的武清一定会受益于京津冀一体化。突如其来的限购政策打乱了他们的计划，但并未打消肖兵再买一套房投资的心思。至于限购带来的影响，他说，他并不在乎短期房价的涨跌，而且他买房不会加杠杆，就是公积金贷款，也不影响生活。“买一套房就放在那，相当于储蓄了”。
在东丽区经济开发区，肖兵指着一个看上去金碧辉煌的楼盘告诉北京晨报记者，他是眼睁睁看着它涨起来的，去年还没人买，今年已经卖到2万，而且还买不到。
跟国内很多城市一样，平静了很多年的天津楼市今年也风云乍起。数据显示，1至6月，天津新建商品住宅成交量较去年同期翻了一番，已逼近去年全年成交12万套的水平。武清区凭借成交2万余套、套均面积达到100平方米遥遥领先。市内六区成交均价突破26000元/平方米，同比涨幅逼近20%。从具体楼盘项目来看，价格已经出现“中心5万、环内3万、环外2万、远郊1万”的阶梯格局。
据我爱我家等机构统计，国庆期间，天津市二手房买卖交易量与9月同期相比下滑20%至30%。其中，受限购政策的影响，国庆期间，外地来津置业落户的购房者比上月减少了近一半。北京晨报记者 韩元佳
成都限购了重庆就火了
“签约中心现场写借条买房”
在南京、合肥、厦门、苏州楼市“四小龙”的暴涨之后，成都、重庆等地被不少专家认为是房价上涨的接棒者。国庆长假第一天，成都出台新的楼市调控政策，二套房首付上升至4成，部分区域同一自然人、法人只能新购房1套商品住房。成都限购了，下一个该轮到重庆了吗？
“成都限购，下一站就是重庆，买房的客户要抓紧了，我在等你。”成都限购的新闻一出，重庆的一位房产销售员小陈立刻在微信中发了一条朋友圈，发完他心中一阵窃喜，这个国庆估计要忙活了。
小陈从事房地产销售6年，在他看来，这些年重庆建的保障房较多，且土地供应方面不像北上深等城市量少价高，因此房价一直比较稳定，目前在核心商圈的房价每平方米也就1万多元，“这一轮全国大部分城市的房价都出现上涨，但重庆的房价依然没有太大变化，不过从去年开始有个明显的变化，到重庆买房的外地人多了。”
10月5日，黄金周已经接近过去一大半儿，位于南滨路的一家房产公司的签约中心迎来不少人。一位购房者向北京晨报记者介绍，他来自上海，国庆长假来重庆的亲戚家玩，顺便看看房子，“和其它的一、二线城市相比，重庆的房子真算是便宜。国庆期间好多城市限购，说不准过段时间就会轮到重庆，看好了就赶紧买上。”该签约中心的工作人员也透露，从10月3日开始，购房者明显增多，差不多达到平时3倍左右的水平，“不少人是当天看完房直接就过来签约，还有人借钱买房，我们看到好几个购房者在朋友帮忙刷完房款之后，现场写借条。”
北京晨报记者 杨奕
武汉新政比南京合肥“温柔”
“对短期投资客有较大影响”
安小姐正在谋划着等租约到期，就涨一次房租。去年夏天，安小姐在武汉购入了一套总价75万的商品房用于投资，一年多的时间，租金跟着房价一路水涨船高。
10月3日，武汉时隔两年重启限购。不过安小姐认为，这轮限购政策“力度不太大”，“武汉楼市刚需很旺”。
安小姐的这套房是去年4月交的定金，均价每平方米1.1万左右。按安小姐的话说，她搭上了武汉楼市腾飞的“快车”。
据武汉市房管局统计，今年前9个月，该市新建住房共成交22.29万套，同比增长50.4%，逼近2015年22.49万套的全年总成交量。成交面积2320万平方米，超过2015年全年2283万平方米的总成交面积，再创历史新高，有望蝉联全国销售冠军。价格方面，百城价格指数统计显示，今年9月，武汉住房样本均价为10584元/平方米，连续20个月上涨，同比上涨24.53%，创下近几年涨幅之最。“我那套房子的价格已经涨到每平方米2.5万。”安小姐告诉北京晨报记者。
作为二线城市房价涨幅较高的“龙头”，武汉加入本轮限购成为大势所趋。
根据新政，武汉10个中心城区范围内，首套房最低首付比例由20%提高到25%；武汉籍居民购买二套房首付比例提高至50%，三套房停贷；外地人在汉购房限贷一套，二套房停贷，禁止购买第三套房。
此举很可能将一些炒房人挡在门外。投资客是推涨武汉房价的重要因素。安小姐告诉北京晨报记者，她的一些朋友在看到她这一年的“投资收益”后，也想在武汉置业，但是，新政对短期投资客有较大影响，特别是借钱或用高杠杆投资的。“炒房的很在乎首付比例提高，一般炒房都是要加杠杆的。此外，如果没办法及时套现，投资风险也会增加。”
不过，安小姐认为，相对于南京、合肥等城市，武汉的限购政策还是相对“温柔”的。南京新出台的限购政策规定，拥有2套房及以上住房的非本市户籍家庭不得再买新房；有1套及以上住房的非本市户籍家庭不得再买新房和二手房等。
“其实，除了投资客的因素，武汉楼市还是有很多刚需的。”安小姐说，武汉与上海、重庆并列为超大城市，辐射力进一步巩固，吸纳人口能力增强。有媒体报道，目前，武汉一半以上购房群体为外来居民。
因此，安小姐并不为自己的投资担心。“现在我的房租是2800元一个月，年底我打算涨200元。”安小姐说，去年很多七八十平米的小两居室租金在2400元到2800元左右，今年已经普遍涨到了2900元到3500元。
北京晨报记者 刘映花
限购之后，还有后招吗？
9月30日起，21个城市针对楼市密集发声，其中6个城市在短短数天内连颁两道禁令。限购、提高首付比例几乎成为集体调控楼市的标配。
这场开始于去年年底，在今年年中发酵，并在八九月份达到癫狂状态的全国性房价上涨，随着这波高密度政策出台而被遏制：不少地区已经出现购房者毁约退房的现象。
楼市，中国人理财的最后一道心理防线，未来又将走向何方？
二套房七成首付是主流
今年“十一”，除了车水马龙的高速路和著名景点，楼市是当之无愧的主角。长假期间，几乎每天都有两三个城市公布最新楼市政策。9天中，有21个城市针对楼市发声，其中16个城市明确表示将新规定或进一步采取限购政策；15个城市明确将上调首付比例，以降低购房融资的杠杆率。
值得注意的是，在这15个城市中，最高的首付比例为七成。如北京，将购买二套房以144平方米为界限，分为“普通自住房”和“非普通自住房”两类，后者在按揭贷款时购房者需要至少首付七成，而前者也要至少首付五成。而深圳、广州等地则将二套房首付比例全部调整为“七成以上”。
不仅如此，不少城市还上调了首套房的首付比例。武汉、济南等地将首套房首付比例由此前的20%上调至30%；北京地区则由最低30%上调至最低35%；天津部分地区首套房贷款比例上调至40%。
“以北京为例，尽管目前银行对首套房利率优惠政策变化不大，但之前是认贷不认房，就算购房者名下有房，在还清贷款后购房也可享受首套房待遇。而新政则将购房门槛提高不少。”伟嘉安捷企划经理吴昊向北京晨报记者表示，在购房人群中，大约有40%的购房者是二套房购买者，其中有三分之二可能受到新政影响。在这些人中，大部分购房者都希望购买140平方米以上的大户型。
按此计算，如果在北京以500万元的房屋为例，按照以前30%的首付比例计算，购房者需要支付首付款大约150万元。而按照新规，即便是首套房首付也要多出25万元，如果二套房，普通自住房则将多首付100万元，而非普通自住房的首付则要多出200万元。
银行信贷或被迫再调整
“下半年，银行将着力发展个人房屋按揭贷款。”仅仅一个半月前，各家上市银行中期业绩发布会上，银行高管的雄心壮志还萦绕耳边。如今，各地政府则要求收紧楼市的金融杠杆。央行行长周小川也表示，政府高度重视部分城市房价上涨，信贷增长会有所控制。
今年以来，个人住房按揭贷款以从未有过的方式，支撑起了整个金融业新增贷款的比重。央行数据显示，8月份以个人按揭贷款为主的住户部门中长期贷款新增贷款6755亿元，占当月人民币贷款新增总额9487亿元的七成以上。有业内人士直言，今年中国的GDP增长主要动力源于楼市。
“银行不得不随着国家政策的调整而改变方向。”民生银行首席经济研究员温彬坦言，即便银行不愿意调整，但楼市的风险已经凸显。不过，他预计，银行针对首套房贷款优惠仍将有所保留，将会继续服务于刚需人群。
北京晨报记者调查发现，目前各家银行还暂未对房屋按揭贷款执行新政。但在新政出台前，已有银行将首套房贷款利率优惠从此前最低8.3折，上调至8.5折。
吴昊表示，由于今年楼市火爆，银行贷款任务已经基本完成，上调折扣也有年底流动性收紧的原因。
加息？加税？
楼市限购之后，政府是否还将有后招？
日前，国际货币基金组织（IMF）曾表示，中国大城市房价暴涨不可持续，建议征收房产税。但业内人士分析认为，由于当前中国一些房屋产权并不明晰，短期内征收房产税难度较大。
“从以往的经验看，如果限购、去杠杆都不管用，那么下一步就是加息了。”吴昊认为，现在已经到了调控政策必须得出的时候了。
在中国银行国际金融研究所宏观经济与政策主管周景彤看来，今年四季度至明年一季度，将是中国楼市的重要转型期，但对于是否有进一步动作，则还要看当下政策执行情况。“政府要控制房地产癫狂状态，而非一棒子打死。保持平稳才是上上策。”
华创证券分析师屈庆则认为，限制热点城市是为了将需求挤出到非热点城市，整体还是会因城施政，不会全国范围内收紧房地产政策。
汇丰的报告也显示，中国房地产过热只在个别城市，全国房地产发展不平衡、一二线城市以外其他地区房产价格因高库存而走平，系统风险仍然很低。
此外，业界也有声音认为，楼市平静之后股市或将再起。
“这算得上是史上最严楼市调控，预计这一轮房价上涨接近尾声了。”方正证券首席经济学家任泽平认为，国庆密集的房地产调控或将再度利好股市。“房地产调控利好债市，利好消费股和PPP，利空商品和周期股。”
而中金报告则认为，未来几个月房价有望降温，但政策再加码阶段，对应A股地产股仍有10%到20%上涨空间。
不过，广发策略则认为，楼市资金流入股市的条件相当苛刻。首先要保证房价下跌是短周期下跌，而非长周期向下拐点。其次，货币政策进一步宽松，但这一点可能性很低。
北京晨报记者 姜樊
9天21城发布楼市调控政策
9月30日
北京：首套首付35%，无论有无贷款，二套首付50%。
天津：外地户籍在市内六区和武清区禁购第2套。
10月1日
成都：部分区域只能新购买1套商品住房。
郑州：180平方米以下住房，本地户籍限购第3套，外地户籍限购第2套。
10月2日
无锡：外地户籍禁购第2套。二套首付由不低于30%调整为40%。
济南：本市户籍禁购第4套，外地户籍禁购第2套。首付比例提高。公积金贷款最高额度下调。
合肥：市区内本市户籍禁购第3套，外地户籍首套需有连续社保和缴税证明，禁购第2套。
10月3日
武汉：部分区域实施限购政策，首套首付比例提至25%，二套房提至50%。本地人禁购第3套，外地人禁购第2套。
苏州：外地户籍首套房需提供纳税或社保证明，禁购第2套。本市户籍禁购第4套房。
郑州：首套房贷款首付30%，二套房40%。
10月4日
苏州：首套房最低首付比从20%调高至30%。
深圳：深圳户籍成年单身人士在深圳禁购第2套住房；在深圳连续缴纳5年及以上个人所得税或社会保险证明的非本市户籍居民家庭禁购第2套住房。
广州：本市户籍禁购第3套，非本市户籍提供3年以上个税证明或社会保险缴纳证明的，禁购第2套住房。
长沙：住建委约谈部分涉事开发商，要求大力整改，强调反对“暴涨乱涨、为涨而涨”。
10月5日
南宁：开发商取得预售许可10日内一次性公开全部准售房源及每套房屋价格，实际销售价格不得高于预售申报价格。
南京：（9月25日，南京对本市户籍禁购第3套，外地户籍禁购第2套。）非本市户籍首套需提供1年社保；本市户籍成年单身人士禁购第2套；首套首付50%。
厦门：180平方米及以下，本市户籍禁购第3套，外地户籍禁购第2套、首套需3年社保。
10月6日
珠海：144平方米及以下，本市户籍禁购第4套；外地户籍禁购第2套，首套需一年社保。
惠州：强化预售制度的落实以及预售资金的监管力度，首次对中介的秩序规范做出规定。
福州：144平方米及以下的，城区户籍禁购第3套；外地户籍禁购第2套，首套需一年社保。
东莞：本市户籍禁购第3套。外地户籍购买2套需1年社保。
10月7日
佛山：本市户籍禁购第3套。非本市户籍可购买1套新建商品住房。
10月8日
上海：继续严格执行“沪九条”的基础上，进一步强化市场监管。
合肥：限购查询对象除购房者本人、配偶外，未成年子女也纳入其中。
北京晨报记者 杨奕
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