第一太平戴维斯中国区首席执行官朱兆荣：上海房价上涨是人口导入催生的正常现象、
本报记者 郭阳琛 石英婧 上海报道
2021年是“十四五”开局之年，中国开启全面建设社会主义现代化国家新征程，构建“双循环”新格局有望推动区域一体化深度发展。
“双循环”格局下，需要建立国内统一大市场及要素自由流动的环境，有望形成新的要素聚集地，推动区域一体化深度发展。长江经济带、长三角一体化等作为中国最具代表性和发展潜力的增长极，区域一体化有望在“十四五”期间加速深化。
与此同时，长三角地区也是国内房地产最繁荣的区域之一。随着长三角楼市、地市不断升温，上海、杭州、无锡、湖州、嘉兴等城市密集发布楼市新政，以期稳房价、挤泡沫。
对此，《中国经营报》记者专访第一太平戴维斯中国区首席执行官朱兆荣，解读长三角城市群的未来发展趋势。
（第一太平戴维斯中国区首席执行官朱兆荣 受访者供图）沪上房价涨幅将放缓
《中国经营报》：2021年伊始，以上海、杭州为首的长三角城市接连发布调控政策，以期稳定楼市。同时，住建部也到上海等地开展座谈。你觉得这些释放出哪些信号？
朱兆荣：去年上海房地产市场表现最好的无疑是住宅。从2020年三季度，到临近年底，一、二手房销售都非常火热。政府工作报告指出，要坚持“房子是用来住的，不是用来炒的”定位，（楼市）过热对整体经济会有消极影响。
因此，上海市政府出台了一系列政策，也是在尽量保持房价平衡。但这一轮房价上涨，没有太多炒卖性的风气，而是正常的需求催生的。目前，上海住宅容积率偏低供应量并不多，随着购房需求持续性地增加，一手房便火热起来，溢出需求从而进入二手市场；另一方面，中国房地产业经过多年发展，尤其是经历了新冠肺炎疫情，许多人对房屋环境和配套要求有所提高，由此产生置换需求。
所以我们预计，未来几年二手房方面，上海10年内建造、品质地段好的房源会非常抢手。就房价而言，仍会有持续性的上涨趋势。唯一在于2021年上涨幅度会比较温和，预计会控制在单位数字。
《中国经营报》：人民银行党委书记、中国银保监会主席郭树清此前表示：“房地产领域的核心问题还是泡沫比较大。很多人买房不是为了居住，而是为了投资投机，这是很危险的。”作为业内人士，你对此有何看法？
朱兆荣：当下购房一般有两种用途，一是用于自住，二是所谓的炒房。这主要源于目前市面上并没有特别多的投资工具，而房地产则一直比较稳健，使得很多家庭将财富中心置于房地产。如果股票等其他投资市场能吸纳一部分的资金作为长期投资，中国房地产的热度可能会稍微减轻一点。
《中国经营报》：长三角城市群是国内最具经济活力、开放程度最高的地区之一，也是国内房地产业的必争之地。“十四五”规划期间，你觉得上海、杭州、南京等长三角城市有哪些新机遇？
朱兆荣：长江经济带中，长三角城市群的发展一直名列前茅，而在这次“十四五”规划中，长江中游城市群晋级中国城镇化空间格局第一层次，成为未来长江经济带发展战略的重要部分。
上海市在“十四五”规划期间提出两个关键词，“两翼齐飞、五大新城”。两翼齐飞，除了近十几年对虹桥枢纽的开发，近期政府已经规划落地的还有浦东机场四期、浦东东站。未来又一个上海超大型空铁枢纽，核心枢纽将要形成，纵深到长三角江浙沪。“五大新城”嘉定、青浦、松江、奉贤、南汇，都是以承接两翼齐飞的产业新城为高度去打造的，和以往提到的城区、郊区新城的概念不同，是独立的综合性复合型的城市级别概念。
杭州市在“十四五”期间提出“数智杭州，宜居天堂”的发展目标，数字经济一直是杭州发展重点，杭州城西科创大走廊也发展得如火如荼。在未来五年以及2035年远期目标，数字经济的发展将进一步加强城市间的联系，加强头部企业的集聚，形成更加紧密关系的生态圈，而且这个生态圈可能不单单是浙江，更是联动包括上海、江苏、安徽等省市一同去打造的。这是杭州未来的契机，也是数字经济未来的方向。
南京市则获得国家首个跨省“都市圈”规划。一直以来，南京的城市发展都比较平稳，这次都市圈的颁布将助力南京带动周边城市一同腾飞。在某种程度上，南京不只是江苏的南京，未来的“十四五”规划下的南京将提速发展，和周边城市捆绑在一起，进行资源优势的辐射。从未来“一核三极”城市格局来看，也是希望通过城市扩容，带动整个南京都市圈城市共同发展。
商办核心在于供求关系
《中国经营报》：2020年，新冠肺炎疫情对上海乃至全国的办公市场影响严重。截至目前，按照第一太平戴维斯的数据，全国办公行业恢复情况如何？
朱兆荣：去年，办公受疫情影响很大，我们80%以上的办公租赁业务都是从下半年甚至在最后一个季度完成，整体租赁交易量只有2019年的一半。2021年整个办公市场又活跃起来，因为办公的每个租赁合同都有年限，很多去年的客户需求因疫情在今年释放，与此同时租金价格下滑、供应量的增长也助推了成交量。
《中国经营报》：近年来，由于供过于求，国内一线城市办公产品空置率也逐渐提升。在你看来，解决上述问题有哪些对策？
朱兆荣：未来三年办公供应量非常大，以上海为例，每年办公新增供应量大概100万平方米。目前上海市中心的空置率还是单位数，但虹桥等新兴区域空置率甚至突破20%。若每年再新增100万平方米，尤其这些供应量若不在市中心，想要消化是很难的。所以租赁市场会活跃起来，但是租金上涨的机会并不大。
供应量的增长得益于中国整体经济就全世界而言是增长的，很多产业已经接近美国，或是超过很多欧洲城市，产业的发展催生出对办公场所的需求。各级政府的规划都是走在前面的，办公也是如此，往往3~5年前就已规划好，所以想立刻把新增供应吸拉掉是不可能的，未来5~10年供大于求的问题很难消除。
上海市中心传统的南京西路、南京东路、陆家嘴等板块已经产生了住客黏性，而大虹桥等板块只能用时间来换客户的导入。另外，政府的产业导入政策也至关重要，尤其对于有大面积需求的。
《中国经营报》：2020年受疫情影响，国内商业地产遭遇“滑铁卢”， 2021年以来，商业地产的复苏走势如何？
朱兆荣：办公只需要在租金、条件上稍放松一些客户就来了，但这在商业就完全行不通。现在去恒隆广场、国金广场等一直运营较好的商业项目，你会看到它们仍然都是满的。空置率高的商业项目，无论管理也好、定位也罢，还是所处位置都不能满足一个商业项目的标准，最后必然导致客户离开。
中国商业地产的发展前景很大。疫情期间，不少国际品牌陆续把亚太总部搬到上海。中国市场也是亚洲最大的，不只是一线城市，二线和一些排名较高的三线城市同样有广阔的商业发展前景。但问题关键是商业供应量也非常大，而管理人才却也相当缺乏。
当下，随着经济的发展，人们开始追求精神生活的满足，以上海新天地为代表的城市更新的商业项目也开始涌现，将文化、艺术、历史建筑等元素与传统商业相融合，常常会变成一个网红打卡点、旅游胜地乃至城市名片。未来10年，城市更新无疑都是房地产行业里面的一个重要话题，无论是政府还是企业主导开发，这类商业项目都需要一些新思路、新元素不断导入。
