文 / 刘德科（微信公众号：吴晓波频道）
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一个新周期开始了，站在现在这个时间节点上，这已经称不上是什么预判了，因为这两个月回暖的趋势已经完全确立。但当时很多人不相信，觉得我们没有论据瞎分析。
没有深入的研究，是不敢有明确答案的。
2015年到2018年，我们感受到房价疯狂上涨。最近的一个年份是 2016年。在杭州的朋友可能会说杭州是因为G20会议才上涨的，但 G20会议只是一个导火线而已。到2016年9月，深圳已经涨了一整年了，南京已经涨了大半年，杭州才开始上涨。G20是杭州的个性，除此之外，我们还要看到全国的共性。
现在，上一个周期已经结束了。这个判断很重要，因为如果你认为上一个周期没有结束，那么你的心态是不一样的：你会觉得，从2015年到现在，房价已经涨到巅峰了，那接下来要跌才对。
对不起，已经涨过又跌过，结束了。只不过有些城市盘整的感受不强烈，像杭州的盘整就只有短短一个季度，但也已经结束了。现在是新周期的起点。
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我们怎么判断一个新周期的起点？原因很多，主要讲一点：银根在松弛。
现在的全国平均房贷持续下行：二套房利率已经连续6个月下行，首套房已经连续5个月下行。我们的基准利率没有变，但是去年最高峰的时候，二套房首套房的利率都得上浮，而现在上浮幅度变小了。这事实上就是下行。
官方的表述是，绝对不搞“大水漫灌”，降准是为了支持小微企业。但是我们不可能用堤坝把水蓄起来，水是会四处流动的。银根有没有流入房地产，有各种各样的看法，但是我们只要去看房贷平均利率。下行，就意味着资金宽松。
在新周期的起点，为什么调控就已经来了？其实从2005年到现在，调控从来就没有断过——除了2008年下半年，美国次贷危机；另一个是 2015年，中国的去库存。
那我们该怎么看待调控呢？首先要判断是处在周期的起点还是末点。在新周期的起点上，调控是伴随式的，是楼市的助燃剂。
短期来看，你会觉得调控就是为了让房价往下走；包括摇号也是一样，摇号当然是好政策了，让运气好的人能够买到低价的好房子。可是你有没有想过，摇号本身是维持楼市热度的一个工具：如果没有摇号，我们就没有恐慌感；没有恐慌感，我们就不会那么着急买房。
这种调控，我把它叫做政府操盘。操盘有没有错？没错。调控目标是让房地产健康稳定，防止大起大落。
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看银根和调控，是我们的两个基本判断。我们再来看一个数据。下面引用的全部都是国家统计局的数据。因为没有谁的数据是准的，我们只能信官方的数据。
*刘德科工商银行演讲PPT第5页，2019年5月
举个例子，温州。温州的涨幅看上去比较平缓，因为前些年吃过房价暴跌的亏，所以这次没有涨。对比一下杭州。单独看杭州的曲线，你是没有感觉的；但是跟温州一对比，就感觉杭州涨得很厉害。在不同的时间点上，杭州的涨幅是远远超过温州的；但是它有个共同点，一直在往上涨，没有下调过。
再看厦门的曲线，你可以看到在2018年有一个明显的下跌，一整年都在下跌。如果你在厦门买了房，你的心情就会不太好。厦门只是一个代表，还有一个地方的感受也很明确，就是北京以及北京周边的县城；尤其北京就更明显了，有一个剧烈的下跌。
所以，在杭州的朋友会觉得，根本没跌过，你怎么可以说上一轮行情结束了，新行情又起来了？如果用全国的眼光来看，北京盘整了整整一年半，杭州只盘整了一个季度，不能因为盘整时间短，就判断还走在巅峰上；行情冷清也算回调。
北京的调控特别狠，那是真调控，不像其他城市是交作业一样的调控；另外一个原因是北京上涨得比杭州早，所以时间上有剪刀差。
我们把这四个城市列出来，跳出来感受一下，用全国的思维来看你所处的城市，你可以看得更明确。
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刚才这张表里有三个框。第一个框，2016年是一个完全上涨的年份；第二个框，是一个回调的年份；现在这个框是一个新的，往上走的年份。但是现在还不明显，还处在缓坡期，一段时间之后突然会有个陡坡，陡坡之后又会趋平，再有一个陡坡。
房价一定是曲线上涨的。但我们这种去年的行情冷极也算回调了。
我们要预判的是，接下来的2019年的下半年，以及未来的2020年，房价涨幅会不会像2016年那么疯狂？涨还是会涨的，但不会那么疯狂。
2016年那种超大行情，得需要更长的时间来酝酿，不可能每过三年就给你一个超大行情，你受不了，城市也承受不了。一个大行情之后来一个小行情，这很正常。
新周期的上涨趋势已经明朗，但新周期在不同城市间仍然存在滞后性和独特性，那么对于不同城市、不同政策下的不同房产市场，我们应该如何判断呢？
责任编辑：梁斌 SF055
