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王聪颖上任近一年，城建开发滞销的商品房项目，仍未得到明显改善。
彭红侠 单甜甜 中房报记者 梁笑梅 | 发自北京
入市3年多，宸知筑正在接受交付、去化双重考验。
9月中旬，宸知筑第二次业主开放日后，有部分业主发现，购房时选的楼号与实际楼栋编号不符，开发商在未通知业主的情况下变动了楼号，且未发起合同变更或补充协议说明。
开放日验房时，宸知筑业主们发现了更多问题。过门石断裂、地砖和墙砖空鼓、地板不平，以及窗台石刮花、镜面破损、橱柜门损坏等林林总总的细节问题，让业主对即将到来的交房多了一层阴霾。
宸知筑业主对中房报京津冀称，其对项目品质的焦虑，很大程度上源自项目大规模降价及销售不利，可能引发的开发商资金平衡问题，进而或将导致项目降标减配。
北京市住建委显示，截至2025年10月31日，宸知筑611套房源仅网签225套，换言之宸知筑销售3年去化率不足42%。2024年10月，项目二期玺院接力推出，但市场反应依旧平淡，去化速度持续缓慢，玺院取证至今已满一年，首次获批的651套房源仅网签47套。
宸知筑及二期玺院的开发公司北京城建房地产开发有限公司（以下简称“城建开发”），开发的商品房项目主要集中于丰台、房山及平谷，经中房报京津冀查询发现上述项目去化亦不理想。
针对上述项目去化承压问题，中房报京津冀向城建开发方面进行了求证，但截至发稿前，尚未收到相关回应。
在中国企业资本联盟副理事长柏文喜看来，城建开发过往积累的住宅经验多集中在回迁房、限价房及刚性需求项目，改善型产品体系沉淀不足。其开发的改善住宅产品频频被诟病，反映出其在改善型住宅开发经验、高端供应链整合及客户研究方面存在短板。
对于其项目降价及去化问题是否引发减配风险，柏文喜认为，当前行业利润率逐渐走低，若城建开发销售端持续承压，精装修及隐蔽工程环节或存在潜在成本压缩空间，建议准业主在补充协议中明确上述问题，以降低后期维权成本。
01 降价百万元仍滞销
项目去化问题，成为压在城建开发董事长王聪颖肩头的重担。
6月10日，北京城建集团党委书记、董事长李伟东带队到丰台区、房山区，调研开发公司宸知筑、和知筑等重点项目。他强调，要准确把握房地产市场新变化，认真分析在手项目，总结经验、查找不足，结合市场变化和需求，打造更多被消费者和市场认可的好产品。集团党委常委、总会计师齐占峰提出，用足用好各项政策措施，做好成本控制和资金回收，统筹集团内外部资源做好存量去化和增量优化工作。
李伟东与齐占峰强调的去库存与利润保卫，是城建开发不得不面对的难题。尤其是去年12月，新一届领导班子上任，王聪颖接替史赞出任董事长，袁浩升任总经理，他们上任后烧起的第一把火，就是落实管理、促进销售。
在今年2月份举行的城建开发2025年工作会上，王聪颖与袁浩签订2025年度经营业绩考核责任书；袁浩与财务部、小屯项目部（旭泰公司）、兴海公司等3个单位或部门主要负责人分别签订2025年度经营业绩考核责任书。
王聪颖要求，要全面落实“法人管项目”，完善管理体系，强化总部统筹，探索营销、工程系统新的管控模式，并强调2025年房地产市场环境依然复杂多变，公司面临的风险与挑战仍旧巨大。要以审慎且积极的态度制定合理策略，确保各个项目、各项工作能够在可控的风险范围内逐步取得实质性进展。
可王聪颖上任近一年，城建开发滞销的商品房项目，仍未得到明显改善。
公开资料显示，宸知筑是城建开发利用自有土地一次性招标的棚改项目，发端于2015年4月。它位于丰台区大瓦窑板块，包含4宗地块，25-131、132、134地块和一块幼儿园用地。其中，131地块建成了定向安置房福悦四季，132和134商品房地块原计划定为宸知筑，分两期开发。
宸知筑一期于2022年10月正式入市，彼时大瓦窑板块热度持续攀升，电建华曦府等项目甚至创下首开即罄的销售佳绩。然而，同年入市的宸知筑却未能延续这一市场热度。该项目定价为每平方米7万余元，相较于板块内其他在售新房如龙樾天元、首创天阅山河、国誉万和城等改善盘超8万元/平方米单价，宸知筑价格优势明显。在楼市热度高涨且价格竞争力突出的背景下，其去化表现仍未达预期。
宸知筑一期销售两年仍然成绩不佳，2024年7月，城建开发将二期改名为玺院，连同规划也一并调整，将此前规划的824户减至707户，户型面积变大，楼栋也重新排列。
有行业人士表示，此前宣传及规划上，宸知筑一二期是作为整体开发的，玺院的更名和规划调整，某种意义上是城建开发对一期宸知筑的否定。
不过，重新规划开发的玺院，也未卖出城建开发理想中的好成绩。玺院首批房源2024年10月取证，至今为止网签47套，去化率仅约7%。
中房报京津冀近日来到玺院营销中心了解情况，工作日下午3时到4时间，售楼处仅有1组看房客，氛围相对冷清。据这一项目置业顾问介绍，玺院入市后，宸知筑价格大幅下调，现已推出工抵房，项目开盘均价7.2万~7.5万元/平方米，目前调价幅度超1万元/平方米。玺院的价格也从开盘均价7.2万~7.8万元/平方米，降到6.8万~7.7万元/平方米。
两楼盘售价虽有调整，但销量未见显著提高。目前，这一项目的营销负责人也已由先期的城建开发营销部部长鄂宁，更换为王岸卿。对于此次人事调整是否与项目销售不佳有关，城建开发未予回应。
王岸卿此前曾任城建开发房山销售中心负责人，在其带领下，今年6月城建开发曾启动京西四盘限时钜惠的活动（包括城建开发在房山区的和知筑、颐知筑；丰台的宸知筑及其二期玺院），效果并不理想。
和知筑、颐知筑同在北京房山良乡大学城板块，两盘直线距离不到2公里，和知筑早在2024年10月与玺院同期开盘，目前去化已过70%，成交均价约3.75万元/平方米；颐知筑则以更大的折扣力度在售，网签均价约3.04万元/平方米，但截至10月31日，西区规划的634套房源仅网签83套。
02 为何卖不动？
在多位受访者看来，宸知筑、玺院等项目销售不畅，与产品设计不无关系。
从宸知筑来看，这一项目规划有110平方米~135平方米户型产品，其中110平方米三居、125平方米三居、132平方米四居等户型，均为长进深、窄面宽，导致南向只能做到两面宽，大大降低了产品的舒适性。
北京丰台区大瓦窑板块一房产中介机构人士表示，北京当前楼盘产品主要是“三面宽+大采光”户型，宸知筑的“面宽小、进深大”的狭长型设计，与其他竞品背道而驰。
玺院经调规后入市，打造为一期的升级版，意在强化改善属性，但在户型设计上却做了拧巴的全系户型，打造出从84平方米起到208平方米等10余个面积段户型，成为一个融合刚需、改善各面积段买家的大杂烩。
玺院容积率与同区域的京能西贤府一样，同为2.8，但京能西贤府在户型设计上只做了125平方米、154平方米和173平方米三款户型，聚焦于中高端改善，圈层也更为纯粹。与之相比，玺院的全系产品路线，缺失了其宣传的“传世大宅”豪宅社区自信与格调。
悬殊的楼栋高差，让玺院出现差异较大的得房率。从楼盘分布来看，玺院的楼栋最低6层，最高26层，每一楼栋高差不一，导致各楼栋之间的得房率差异较大，部分楼栋得房率只有76%。这样的得房率，显著低于“好房子”新规发布后丰台出现的内嵌阳台+外接花池的双阳台新盘，对玺院的销售带来了一定冲击。
玺院最大面积208平方米户型仅12#一栋，该楼栋被安排在项目的西南角，位置十分特殊。在这栋楼对面的东南角是13#，两栋楼之间是大面积园区绿化。这部分绿化实际上是由地块南端楼栋退线而来，由于玺院地块南侧是万科中粮紫苑小区15层高楼，若不退线将影响玺院室内采光，可南侧退线后，地块内部楼栋排列更加密集，导致实际容积率进一步增加。
玺院沙盘区 单甜甜/摄
北京城建集团2025年第二期中期票据募集说明书显示，宸知筑与玺院预计收入132.58亿元，可截至2025年7月，两项目回款仅19.08亿元，回款率不足15%。对于回款率低，说明书上解释为“房地产市场整体状况不好，项目周边竞品较多”。
对于上述项目销售承压，柏文喜认为户型错位、产品力与品牌溢价不足，是城建开发项目去化缓慢的直接硬伤。城建开发过往积累的住宅经验多集中在回迁房及刚性需求项目，在高端市场缺乏品牌故事。
“楼盘位置偏远，配套不够完善，不宜居宜业也会影响楼盘销售。”首都经济贸易大学京津冀房地产研究院院长赵秀池表示，当前楼市正处于低谷，购房者观望情绪浓厚、入市意愿显著降低等，是每个房企和项目都要面临的现状。
03 陷经营困局？
城建开发成立于1985年，是北京城建集团最早的地产开发企业，其与上市公司城建发展同为北京城建集团子公司，但与城建发展多商品房开发不同的是，前者多承担着北京回迁房、保障房等政策性住房建设任务。
为避免同业竞争，2019年6月，北京城建集团与城建发展签署协议，将城建开发100%股权托管给城建发展。
北京金诉律师事务所主任王玉臣认为，股权托管不改变城建开发的法人资格，其仍以自身财产独立承担民事责任。托管协议仅将股东权利，如表决权、监督权委托给城建发展行使，但未直接转移城建开发的日常经营权，也就是说城建开发仍保持其独立性。
城建开发此前发力目标多为保障房、棚户区改造等业务，但此类业务推进周期长、操作难度大、资金平衡困难，使其经营发展倍受考验。
宸知筑与玺院，是城建开发负责的丰台区小屯西路棚户区改造项目（以下简称“小屯西路项目”），2015年该地块按照“棚户区改造前期工作及拟改造土地使用权一次性招标”政策出让，最终城建开发中标，成交价48.57亿元。
不同于以往拆建分离，新的棚改政策是将一级开发和二级开发联动，通过一次性招标，同时确定了前期工作的实施主体以及土地使用权人。因地块中有商品房部分，开发主体负责建设并售出后，可使项目实现资金平衡。
2018年小屯西路项目重新核准批复后，总投资预算为97.67亿元，全部由城建开发自筹。然而，从投资产出情况来看，项目效益尚未达预期。目前，地块上开发的商品房项目宸知筑、玺院网签金额仅25.22亿元，回笼资金不足总投资的三分之一，投资回报率有待提升。
如这样投资回报周期较长的棚改项目，城建开发手中还有很多，北京石景山区黄庄村棚户区改造土地开发项目就是其中之一。2022年北京市发改委发布的《关于石景山区黄庄村棚户区改造土地开发项目核准的批复》显示，城建开发须完成一级开发及住宅、配套、幼儿园建设，总投资约43.71亿元，全部由城建开发自筹解决。
2022年5月，重新核准批复的北京丰台区张仪村路东侧棚户区改造项目，亦由城建开发拿下，投资额44.28亿元。
大额投资下，城建开发融资动作频频。据不完全统计，城建开发的银行借款金额已超100亿元，借款银行包括建设银行城市建设开发支行、中国建设银行股份有限公司等。
一边是动辄数十亿元的巨额资金投入，另一边却是销售回款周期持续拉长，这种“高投入、慢回报“的运营模式，让城建开发的资金链和经营预期持续承压。
北京城建集团2023年末发布的债券募集书显示，截至2022年末，城建开发总资产规模300.96亿元，净资产59.83亿元，资产负债率80.07%；2022年实现营业收入26.3亿元，净利润2.14亿元。
对于项目投资规模大、回收周期长、市场去化难等现实困境，中房报京津冀向城建开发发去采访提纲，截至发稿尚未给出实质性回应。
责任编辑：刘万里 SF014
