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金地有啥大事儿?

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章子姨

来源:壹地产

这周一,市场有传言说金地管理层和险资大股东发生了“厉害的大矛盾”,争执点是金地大量民企合作项目需要纾困。

这事,被信息渠道很多的投资人知道了。第二天金地债券玩起了神龙甩尾,18金地04跌21%,21基地01跌18%。

又过一天,几支中债成交价下跌了三四成。

前后三天,金地债券一共遭遇了19笔砸盘交易。对于“谣言”,金地管理层和股东方一头雾水:

我们好像从来没有探讨过这个问题吧?

昨天,金地在投资者会议上,差点把鞋垫都掏出来证明自己是清白的。他们委屈巴巴地说,测算了合作项目的风险敞口,只有5个亿。

也是同行托衬,金地今年已经跃居为中国第八大地产商。5个亿,还不至于让一起过了八年日子的婆媳产生矛盾。

子姨写过针对内房股完整的做空套路。买空者先大量卖空股票和债券,然后通过各种渠道放消息,股债大跌,再低价平仓,赚取巨额利润。

据说,有时候还有被做空房企的员工,甚至管理人员参与其中。

在信心脆弱的氛围里,一张截图就能引起上市房企个股的大波动,这个套路在过去一年屡屡得手。

空头们上一次硬刚的是旭辉。三月中旬旭辉股价最低被砸到过两块钱,但到月底股价就回到了四块。

轮到金地又准备怎么反击呢?已经决定用10亿回购债券的管理层,套用了一句名言:

让我们拭目以待。

其实早在6月底,金地债券就有过一轮异动,那几天集团还做了组织架构调整,子姨也怀疑金地有大事了。

研究了下发现,金地不仅是降级、合并了几个城市公司,还把有的事业部升级为片区。很明显是正常的组织架构调整了。

当时金地的朋友也说,他们看到债券下跌同样惊呆了,组织架构调整就是北方市场不好,一些三四线城市不准备继续拓展了。像一二线优秀、潜力城市还在大力度大拿地,上海就拿了五块。这也是行业大趋势。

子姨不相信,又问金地的朋友是不是趁机大裁员了。朋友说,盘随着人均能效调整,有些房企总裁,来我们这也只能当城市总,所以也调整了一些人,让大家更有危机意识,但加起来:

裁员不到一成。

裁员不到一成,你们还好意思说。

投资者会议的同一天,金地主动公布了经营和财务情况。投资人试图找出点毛病来,子姨只看见公告里写满了凡尔赛:

融资渠道通畅;

销售额累计降幅收窄。

除了国央企以外,绝大部分房企的融资渠道已经中断近一年了。金地晒出了2600亿的总银行授信规模,剩余可用授信超过1700亿元,今年上半年还新增了150亿元授信。

这个数据,可以和中海、万科比拼。

金地的通道不仅畅通,还滑润。2019年融资成本是4.99,去年降到了4.56,现在又降到了4.54。

这么好的条件,上半年却只花了81亿拿地。原因就是年初测算的时候感觉形势不对,进行了投资收缩。“怂”字上从下心,这也是他们一直以来遵从内心的结果:

量入为出、以销定产。

四五月份努力的事,到七八月就有了答案。今年前七个月,金地销售额同比下降36%,四月份这个数字是42%。明显能看出,金地的累计销售额下滑在逐月收窄。

国央企以外能做到这点的,只有龙湖和万科。

同样的市场环境下,金地上海南门项目推盘356套,去化356套;西安西沣公元项目推盘666套,去化611套;深圳一城就为金地贡献了150亿的销售额。

子姨问金地的朋友,他们咋做到的。他和子姨吐槽,这家公司实在太稳健了,从拿地开始就把控得很细致,比一般公司更加讲究拿地逻辑、项目经营逻辑、数据充实程度及真实性。另外,十分重视市场周期研判。

上半年,金地将一二线土储占比从65%升到了70%,新获地块净利润率都在11%以上。

有些事大家都在说,但是很少有公司真正去做。就像中国最有名的那句摇滚歌词:

谁出的题这么难,到处全都是正确答案。

金地的凌董在投资者会上说,对今年的业绩很有信心。

很长一段时间,凌董因为保守,被投资者经常批评。投资者青睐的,是融创、世茂这种超常规发展的公司。

但在充满不确定性的市场中,过去的经验大都失效了。

七月份,一线城市新房成交同比下降一成多,三线城市同比下降超过六成。金地行业排名从第12位上升到第8,同时,一些宇宙房企的销售下跌,还在逐月放大。

他们有了不同的未来。

周五收盘,金地股价重新回到两位数,股民们又开始亲切表白了:

我的金地,我又杀回来啦!

责任编辑:刘万里 SF014

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