财经天下周刊
从商界新秀堕落到监狱囚犯，再到登上财富巅峰，云南“最大房企”俊发集团的掌门人李俊，时隔20年再次走到媒体镜头前，竟是给一笔逾期的信托贷款做危机公关。然而，这笔超2亿元的逾期贷款，仅仅撕开了这家房企流动性困难的一道口子。处在房地产行业变局中，俊发集团顶着1200亿元的负债压力，要面对的难题还远不止这些。
撰文 / 张文静
贪婪的“秃鹫”正在“云南地产一哥”头顶上盘旋。
5月3日，在人民网“领导留言板”上，云南本地房企俊发集团有限公司（下称 俊发集团）的部分客户投诉其拒退购房金。前一日，俊发集团的部分员工投诉其违反《劳动法》，不允许员工“五一”放假。
尽管《财经天下》周刊向俊发集团求证后，公关人员极力辟谣，但危机导火索早已点燃。
假期前，俊发集团就因2.19亿元信托贷款延期兑付，引发市场风波。面对巨额债务缺口，俊发集团创始人李俊紧急“灭火”，4月28日主动召开新闻发布会稳定军心，并宣布将“重新执掌俊发”。
跟所有在20世纪90年代呼啸而起的房地产商一样，俊发集团有过一段意气风发的时光。李俊本人的从商经历更是传奇。
1998年，年仅23岁的他成立了俊发集团，但五年后却因行贿罪锒铛入狱。两年服刑期满，重出江湖的李俊拉来了时任万科集团董事长的王石，出任俊发集团的顾问，还一起打造了“水晶俊园”，再次成为云南地产界的风云人物。在2014年至2021年的胡润榜单上，李俊家族数次问鼎云南首富。
小插曲是，2019年李俊将公司全权交给儿子李镇廷打理，以一种半隐退的状态，让“云南王”的身份变得愈发神秘。
一位熟悉俊发集团的云南房企人士告诉《财经天下》周刊，这几年，李俊人虽在幕后，心仍在台前。此次他宣告回归，象征意义大于实际作用，更大程度上是给投资者提振信心。
毕竟，2.19亿元的信托贷款逾期，仅仅撕开了这家企业债务危机的一道口子。处在房地产行业变局中，俊发集团要面对的难题远不止这些。
从2021年下半年开始，俊发集团就因裁员、拖欠民工薪资等问题，被外界非议。虽然李俊说“俊发不存在资不抵债的情况”，但他却无法回避企业短期资金陷入流动性困境的现实。
“云南王”的危机
李俊在发布会上坦言，俊发目前遇到了短期的流动性困难。从今年春节后至4月中旬，公司的项目几乎都处于停滞状态，住房大面积延期交付。尽管他承诺，全力以赴保质保量完成3.6万套住房的交付，但业主们并不买账。
“上一个这样说的人还是许家印。”在部分业主看来，虽然俊发集团的规模和负债远不及恒大，但李俊预计5月全面复工，这对于眼下处于资金困局的俊发集团而言，不是易事。
一位接近俊发的市场人士称，部分项目的确已于4月下旬复工，但问题是现在的工人太少。在云南房产中介人士看来，俊发集团现在无法顾及所有项目，只能优先急需交房的，其他项目暂时可能不会很快复工。“我们附近一个项目塔吊都拆掉了，何时交房更没有明确时间。”
过去数月，俊发集团欠薪、裁员、收紧旧改项目、大湾区总部撤离、子公司成为被执行人等消息屡屡传出，集团方面数次发声明“回怼”。直到近日2.19亿元信托贷款逾期的消息被曝出，才将这家企业的资金问题摆上台面。俊发不再吞吞吐吐，索性将艰难的处境公之于众。
据昆明的房企人士称，他最早知道俊发资金出现问题大约在2021年的六七月份。当时整个俊发集团的裁员比例接近70%，其中工程、开发、投拓等部门是裁员重灾区，不少项目总经理都在被裁之列。
去年10月，面对裁员风波，俊发集团官方刊登了一篇《严正声明》，斥责网络媒体刻意夸大甚至捏造俊发组织及人员调整情况，但未否认正在进行的人事变动。那时的社交平台上也有不少关于“俊发裁员”的爆料和讨论。
一位项目外包建筑工程人士告诉《财经天下》周刊，以前工地上每个月都会发放工人的生活费，但到去年11月连生活费都停止了发放。至今，俊发集团仍拖欠他们一年的薪资。
为了缓解现金流，从去年年底开始，俊发集团低价出售车位、商铺和地下室等资产。以前每平米13000元至15000元的车位，现在却降到了9000元左右。
今年4月，俊发又推出多个工抵房项目。所谓“工抵房”可理解为开发商因无法支付工程款，通过把房子抵押给施工方，以抵销账款。
由于俊发开发的楼盘大多是精装房，一般情况下会高于市场价，但此次推出的工抵房，均价10000元/平米左右，远低于市场价，甚至有的项目工抵房单价低至3999元/平米，几乎是“骨折价”出售。
评级机构的消息最灵通。今年2月，惠誉下调了俊发集团的评级。
据惠誉统计，截至2021年6月底，俊发集团手头的无限制现金只有45亿元。但2022年10月、12月，俊发集团分别有一笔20亿元的境内公司债券和2.37亿的美元债券到期，另有20亿元公司债于2023年3月到期。降至0.4倍的短债比，意味着俊发集团即将面临巨大的偿债压力。
在4月28日的新闻发布会上，李俊试图给市场喂上一颗“定心丸”——公开披露截至2021年末，俊发集团总资产1580亿元，权益有息负债263亿元，未售土地储备资源3872亿元，其中已确权拿到土地证的货值有1263亿元。
从这组数据的表面上看，俊发集团的资产覆盖有息负债绰绰有余。但截至2021年6月末，俊发集团总负债1236.65亿元。面对工程欠款、项目停工、债务密集到期，如何在短期内将这些资产转化为真金白银，才是俊发当下最大的考验。
图源/俊发集团官方微信
失意的扩张
不可否认，俊发集团如今的资金状况出现恶化，与疫情和房地产市场的变化不无关系。
俊发集团起家于昆明，大部分项目亦集中于此。2021年，昆明房地产市场整体下行。克而瑞数据显示，去年昆明商品房供应较2020年下降36%，成交量较2020年全年下降22%。
另据昆明锐理数据统计，2021年5月，昆明新建住宅平均15000元/平米左右，下半年的楼盘几乎集体降价促销，房价至10月达全年最低点，徘徊在13000元/平米。再加之去年年底疫情反复，包括俊发在内的许多房企，销售量都受到很大影响。
公开数据显示，2021年俊发的总合同销售额达530亿元，同比下滑20%。惠誉预计，由于行业需求和市场情绪普遍疲软，2022年的合同销售额将进一步下降。
然而，这些还不是让俊发爆雷的最直接原因。2021年房地产行业融资政策收紧，金融机构严格控制对房企的融资放款。俊发集团从去年10月至今，没有获得一笔贷款，且为确保征信，公司还给银行归还了90多亿元的贷款，直接造成现金流减少约230亿元。
谈及此事，李俊似乎有些后悔。他表示，公司内部对金融机构不放贷款没有引起高度重视，“不放就算了，可以靠销售。”
只是李俊没想到，当所有客观因素综合到一起，在融资和市场两头夹击下，俊发集团的现金流会恶化得如此迅速。不过，他也反思了主观原因，坦言过去的俊发习惯了安逸，遇到问题，反应不及时。
多位市场人士告诉《财经天下》周刊，俊发在云南深耕多年，属于本地房地产龙头企业，根深叶大，发展一直较为顺畅。即便是近年，包括融创、碧桂园、万科等外来房企纷纷加码云南市场，也没能撼动俊发的地位。
“他们拿到的地块都地段好、优质。”一位负责云南区域的房企人士表示，在昆明，各个区都有俊发的楼盘，十分受本地人欢迎。
或许正是前期发展得太顺，让俊发在市场发生急剧变化时，缺乏足够的危机意识。可以佐证的是，过去一年，当各家房企勒紧腰带、谨慎拿地时，俊发集团却逆势扩张。
2021年，昆明市土地出让金下降到最近5年最低值，主城五区土地出让面积较2020年锐减85%。多数品牌房企按兵不动，就连碧桂园、龙湖、招商、中铁建等颇具实力的房企都选择少量拿地，只有俊发集团十分“勇猛”，2021年全年拿下了昆明新供应土地的1/3。
而且在2021年6月的上海集中土拍时，俊发集团还与上海灿辉国际集团、上海徐泾资产经营管理有限公司合力斥资15.37亿元在上海青浦区拿下一宗土地。
上述接近俊发的市场人士告诉《财经天下》周刊，去年五六月份后，随着恒大困境浮出水面，市场信心大受影响，许多在昆明的开发商普遍降价促销。但那会儿的俊发，楼盘价格反而微涨。“购房者多方对比，俊发销售多少会受到一定影响。”
还有一个扩张“后遗症”的项目。2017年，俊发集团以452亿元承债式收购云南中豪集团，将后者旗下烂尾的螺蛳湾国际商贸城收为己有。但据李俊计算，螺蛳湾给俊发带来了309亿元的债务负担，“如果俊发没有收购螺丝湾项目，有息负债将大幅减少80%以上。”
除了被商业地产连累，依靠旧改项目起家的俊发集团，在城市更新业务上也玩砸了。
这些年，俊发集团加码全国化，先后在上海、西安、广州等地推进旧改项目。2019年俊发在广州正式成立大湾区公司，一年内就在大湾区摘得3个旧改项目。其中，广州增城区蓝山村项目投资总金额高达82亿元。
原本试图在全国复制云南成功的城市更新模式，但俊发忽略了“外来的和尚难念经”。尤其是旧改，大多数的项目都是由本地企业操刀，外来房企对当地市场不熟悉，又无资源积累，加之开发项目规模大、周期长，沉淀资金多，势必会拖累企业的现金流。
今年2月，市场传出消息，俊发集团已收缩其在广州的旧改业务，大湾区总部更是人去楼空。
老帅回归，能否力挽狂澜？
最近两个月，李俊一直忙于拜访央企、国企。据他透露，5月份将有关于重大资产合作、处置的消息公布。
但一位云南民营房企人士对此持谨慎态度，他认为云南房地产市场当前并不乐观，找央企接盘不太容易。况且，作为云南本地企业，尽管早年间该公司在核心区域抢到不少好地块，但多年过去，项目存量已经很少，此时对央企来说，接盘意义已经不大。
在行业人士看来，俊发手里的新地块，除非合作开发，否则对谨慎的央企或许没有足够大的吸引力。不过，也有市场人士推测，由于俊发项目集中分布于昆明，又是云南本地龙头企业，一旦倒下，会产生更多问题，当地政府、国企或会给予一定支持。
4月18日，李俊拜访了云投集团。在发布会上，他调侃道，过去这么多年，俊发没卖过一处资产、一块地，从来都是买资产、买地，“缺乏谈合作的经验”。
的确，俊发集团从成立之日起，就没太受过罪，因为李俊还是个标准的“富二代”。他的父母李黎明、石宝凤是云南改革开放初期的企业家，被誉为“云南创业第一代”。见过李俊的人描述，他个头不高，偏黑瘦，气场强。即便在年轻时曾入狱，也没有消磨斗志，最后还成了地产圈的“云南王”。
但这次，李俊是真遇到难题了。今年1月，他还将久经沙场的俊发前CEO赵彬从红星地产请回来，让儿子李镇廷让出了总经理之位。然而这些安排能否帮助俊发渡过难关，目前还是未知数。
看到近期多地房地产政策暖风频吹，李俊把更多希望放在了236亿元的可售货值上，卖房回款是他觉得最靠谱的方式。
特别是4月16日，昆明出台了楼市支持政策，在加快商业商务用房去化、纾解疫情期间房企困难、鼓励多种方式回迁安置、调高住房公积金贷款额度等方面共计提出25项意见。李俊表示，俊发会按照省市购房政策指定特定货包向刚需刚改客户推广，另外还推出了“公积金贷款补贴计划”，以刺激销售。
可市场的表现真的会如他所愿吗？
一位房企营销人士表示，随着银行贷款和公积金政策放宽，近期售楼部来访量的确有所上升，但实际成交量仍有限，观望者太多。“尽管政策逐渐放开，购房者手上有钱，但整体经济形势不好，大家还是不敢买。”
并且，相较于其他房企，俊发集团还要面对重拾购房者信心的难题。有昆明的房产中介告诉《财经天下》周刊，有购房者在上个月购买了俊发的房子后，不到一个月就退掉了，只因为担心俊发交房时间拖得太长。
此外，由于俊发拖欠佣金，加之不少项目复工、交房时间遥遥无期，有中介称，已经不再主推俊发的楼盘，改为推更为稳妥的央企、国企楼盘。
换言之，未来，俊发集团如果找不到“接盘侠”，那么对于李俊来说，就不是简单地做“剪刀手”那么简单了。答案或许就在这个5月揭晓。
