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履新一年 万科南方区首孙嘉交答卷

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文 / 徐苑蕾

在南方区域首席执行官这个岗位上,原万科首席财务官孙嘉已经履新超过一年。在今日万科举行的华南媒体交流会上,万科主席郁亮笑着“点评”孙嘉的表现称,“虽然做得还不够好,但已经非常努力了”。

近几年来,南方区域在万科几大区域事业部中逐渐掉队,地产业务销售成绩垫底,多元化业务战线过长。去年5月,孙嘉临危受命,重回一线“救火”。

而在孙嘉挂帅后,南方区域在组织架构和业务重点上有何调整,“收敛聚焦”下取得了怎样的成效,销售成绩不理想的问题如何解决?这都是孙嘉不可回避的问题。

这场会议大概持续了3个小时,郁亮压轴出场,现场的一个细节是,在郁亮控场最后的媒体问答环节时,孙嘉一直默默站在舞台旁边,“孙嘉,这个问题你来回答”,郁亮话音刚落,孙嘉就走上台前,或许他已经做好了回答媒体追问的准备。

履新一年 孙嘉和南方区域的答卷

郁亮和孙嘉之间有很多相似之处,比如同样毕业于北大,学的都是经济专业,并且都曾担任过万科财务负责人。在业内,孙嘉曾一度被视为继王石、郁亮后的第三代“接班人”。

去年5月,孙嘉“临危受命”接替张纪文出任南方区域首席执行官。南方区域不仅是万科的大本营所在地,也一度是万科业务种类最多,战线最长的区域。

然而,过去几年,以“万村计划”为代表的多元化业务在一定程度上成为南方区域的负担,反而使得原本的房地产主业“基本盘”受到影响。

一个明显的表现是,在万科几大区域事业部中,南方区域和上海区域向来你追我赶,收入贡献比例遥遥领先。但近几年来,南方区域传统的房地产开发业务出现掉队,销售业绩下滑明显。

根据历年来的财报数据显示,2014年南方区域销售额被上海区域超过,2018年再被北方区域反超,在当时四个区域事业部中跌至第三,同时也是当年唯一一个出现负增长的区域。

2019年以及2020年上半年,南方区域销售金额连续垫底,对应的销售额分别为1274.23亿元和491.6亿元,销售占比则从2019年末的20.2%下滑至今年上半年的15.3%。

去年在交流会上,孙嘉就曾坦言,南方区域正在经历考验,有一些项目存在瑕疵,团队已经作了反思,同时孙嘉还表示,希望在有限的时间中交出满意的答卷。他给出解题的方向,一是抓房地产基本盘,在多元化业务方面收敛聚焦,二是提供高粘性的客户服务。

如今一年多过去了,孙嘉和南方区域交出了怎样的答卷?在今日的交流会上,孙嘉首先谈及南方区域在组织架构上的调整,表示目前南方区域已经形成“一体两翼双核”的组织架构。

孙嘉进一步阐释称,“一体”就是“南方区域的业务量,这是一个最基础的共识”,“两翼”即区域内各个地方公司形成的“战区”,以及多种业务组成的“军种”,“双核”即以广州公司、广州万溪和深圳公司为核心。

根据官方资料,目前万科南方区域已进入华南5个省份,覆盖深圳、广州、东莞、佛山等18个城市,以综合住区、城市更新、TOD三项综合类项目,产业、商业、EPC代建、养老、酒店五项经营类项目为核心开展业务。

由此可见,过去一年在孙嘉挂帅期间,南方区域更加聚焦在房地产开发的“基本盘”,同时在多元化业务上做了战线上的收敛,更加聚拢到核心的五项业务。

谈及销售业绩的问题,孙嘉直言,未来1-2年,按照传统开发模型,南方区域可能还是会相对落后于其他区域。

他解释称,“这是因为在过往5-8年时间里,万科经营不动产、服务型业务、城市更新投入资源较多,而这些物业开发经营周期都相对较长,同时万科在大湾区的旧改土地储备与同行相比较少。”

三条红线下 万科又将如何答题?

“这是行业重大游戏规则的改变,影响所有的房企,所有开发商都归零,再次来到同一条起跑线上。之前的财务技巧都没有用,这次监管是穿透式的,全面覆盖表内和表外,对所有的开发商都是挑战”,郁亮在今日的交流会上谈到“三条红线”对房地产行业的影响。

根据《经济参考报》报道,8月20日,住建部、人民银行在北京召开重点房企座谈会,形成了重点房地产企业资金监测和融资管理规则,这一消息相当于进一步明确了“三条红线”传闻的落地。消息还称,被监管的房企需于9月底上交降档方案,包括一年内如何降档、三年内如何全面完成符合“三条红线”的调整。

万科是当天与会的12家房企之一。财报数据显示,截至今年6月底,万科现金短债比达到2倍,净负债率为27.02%,符合“三条红线”中“房企的净负债率不得大于100%、房企的现金短债比小于1”这两项要求。

但是,万科剔除预收款后的资产负债率超过70%,踩了“三条红线”其中一条。根据此前的市场消息,按照“红橙黄绿”四档分类,若只有一项“踩线”,房企有息负债规模年增速为10%。

在郁亮看来,三条红线的要求不亚于2002的土地招拍挂制度。他认为,中国房地产行业经历了三个阶段,即2002年实行招拍挂制度前的“谁有关系拿到地,谁就赚到钱”的土地红利时代,2002年后的“花钱买地、金融手段充分运用”的金融红利时代,以及“三条红线”落地后的管理红利时代。

在面对“三条红线”这道必答题时,郁亮指出,今年万科有一个很大的行动安排,叫做“春天行动”,万科需要改成竞争战略,这与以前的发展战略不一样。此外,郁亮称在管理红利时代之下,万科对自我提出了四点要求:一是战略上不能犯错,要做正确的事情,二是好产品好服务,三是长期主义,四是均好无短板。

“比如长租公寓业务现在不怎么赚钱,但毫无疑问这是未来具有发展前景的事情。如果战略上害怕,等到市场成熟了、税收条件落实了、租购同权制度落地了再来做,就已经来不及了”,“物业公司现在在市场上估值比较高,但是从战略资源来看,物业跟地产是没法比的,所以我们还是要做好产品、做好服务”,郁亮进一步解释称。

郁亮还提到,一个房企的恶性事件对整个行业会造成很差的影响,就像一颗老鼠屎坏了一锅粥一样,所以万科从来都是希望行业健康发展,在保护好自身利益的前提下,万科能有机会提供一些帮助的话,会尽所能去帮助一些暂时困难的房企。

从这一层面就不难理解,向来以稳健著称的万科拟斥资24亿为泰禾集团纾困一事。在这桩入股交易中,万科不为泰禾目前的债务兜底,不会对泰禾经营承担责任,更无责任为泰禾提供增信或财务资助,交易的先决条件是需要泰禾先制定债务重组方案,与债权人达成一致,从而恢复公司的正常运作。

如今距离9月30日交出各方达成一致债务重组方案的限期仅剩几天。据《时代周报》援引知情人士消息称,泰禾集团已与部分债权人机构达成共识,福建政府也希望能让各方对泰禾逐步恢复信心,泰禾的债务危机发酵到目前,已陆续有债权人做出让步。

“最后要么沉船、要么集体上岸”,上个月在中报业绩会上万科总裁祝九胜的一席话,或许已经凑效了。

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