新京报讯（记者 段文平）7月17日下午，“解码城市 赋能转型”——中原视点新经济增长周期房地产趋势高峰论坛在北京举行，御风资本董事长、万通控股创始人冯仑在会上表示，2016年以前，中国房地产处于开发时代，2016年之后则进入了后开发时代。
冯仑指出，在2016年之前，房地产的核心业务是住宅，开发模式是买地-盖房-销售，竞争的着力点是成本、规模与速度，这导致销售越来越高，收入的模型围绕销售额、营业额来计算。
冯仑认为，2016年之后，5个指标决定中国房地产进入后开发时代，一是人均GDP从2016年的8000美元左右到目前的1万美元左右，住的问题基本解决。二是所有的城市空间结构包括高铁、机场、公路、隧道、基础设施等基本在2016年确定，从而确定了人的居住密集度、模式以及区域的价格和供求关系。三是人口发生变化，2016年之后，多数城市人口净增长停了下来，人口增量减少，意味着住宅需求减弱。四是二手房与一手房交易规律发生变化，增量空间越来越少，存量交易越来越大。五是利息环境、制度约束等导致人们对住宅的快速增长预期发生改变。
冯仑表示，后开发时代有几大特点，全产品线、全价值链、全面竞争。在他看来，算账模式将会发生变化，从销售额、价格向租金、租金回报转变。冯仑认为，后开发时代，地产商不再是有钱人，通过净负债率、资产负债率、现金流来看，都是缺钱的，地产商要变成手艺人，提高管理技能，否则吃不到饭。
